税金がかからない土地の売り方！非課税にするポイントも併せて解説

土地を売っても多額の税金がかかってしまうと、場合によっては手元に残るお金が少なくなってしまいます。
そのため、税金がかからない売り方で売却したいですよね。
では、どのような売り方をすれば、課税を回避できるのでしょうか。
今回は税金がかからない土地の売り方や、かかる税金の種類について解説します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線沿線で土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

土地の売却でかかる税金の種類

まずは、土地の売却でかかる税金の種類について解説します。

印紙税

土地の売却にかかる税金の種類としてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税とは、契約書や領収書、借用書などの一定の文書に課税されます。
土地の取引においては、買主と締結する売買契約書にかかる税金です。
印紙税は、定められた金額の収入印紙を売買契約書に貼り付けて、納税をおこないます。
ただ貼り付けただけでは納税できないため、印鑑や署名による消印が必要です。
消印によって、収入印紙が使用済みであることを証明できます。
もし、貼り忘れや消印のし忘れがあり、税務署から指摘を受けた場合、過怠税がかかる恐れがあるので注意が必要です。
印紙税の金額は、下記のとおり契約金額によって異なります。

• 契約金額100万円超え500万円以下：1,000円
• 契約金額500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 契約金額1,000万円超え5,000万円以下：1万円

平成26年から令和9年までは軽減税率が適用されるため、納めるのは上記の金額です。
契約金額が1万円以下の場合、税金は非課税となるので、印紙税はかからないことになります。

登録免許税

土地の売却でかかる税金の種類として、登録免許税も挙げられます。
登録免許税とは、登記の際にかかる税金の一つです。
土地を売却にともない、所有者を売主から買主へ変更しなければなりません。
窓口は法務局となっており、手続きの際に登録免許税の支払いを求められます。
しかし、名義変更に関する登録免許税については、その費用は買主が負担するのが一般的です。
売主側で負担するのは、抵当権抹消登記の手続きの際です。
金融機関から融資を受けて土地や建物を購入する場合、金融機関はその不動産を担保にし、抵当権を設定します。
万が一返済が不可となった場合、担保である土地や建物を売り、貸したお金を回収する仕組みです。
残債が残っていると売ることができないため、完済して抵当権抹消登記をおこないます。
登録免許税も印紙税と同じく、売り方に関係なく、売却時にかかる税金です。

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土地の売却において場合によってはかかる税金

続いて、場合によってはかかる税金について解説します。

譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、土地を売却して利益が生じた際にかかる税金です。
所得税と住民税、復興所得税を総称したものを、譲渡所得税と呼びます。
また、利益のことは譲渡所得と呼ばれ、納税額を計算する場合は譲渡所得をまず算出しなければなりません。
譲渡所得の計算式は、下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入ー（取得費＋譲渡費用）
不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われた金額となります。
取得費とは、売りたい土地を購入したときにかかった費用です。
印紙税や登録免許税、境界確定のための測量費、不動産会社に支払った仲介手数料などが挙げられます。
譲渡費用とは、土地を売ったときに支払った費用です。
印紙税や登録免許税、仲介手数料や建物の解体費用など、さまざまなものが該当します。
売却で得た収入から、取得費や譲渡費用といった経費をマイナスし、残った金額に対して、譲渡所得税がかかる仕組みです。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に下記の税率をかけて計算します。

• 所有期間5年以下：39.63％（短期譲渡所得）
• 所有期間5年超え：20.315％（長期譲渡所得）

このように、土地の所有期間によって税率が異なります。
所有期間5年以下の場合、短期譲渡所得の税率が適用されます。
5年を超えて所有していた場合と比べて税負担は大きくなるので、売り方を考えつつ、売るタイミングにも注意したいところです。

譲渡所得税がかからないケースとは？

先述のとおり、譲渡所得税は、場合によっては非課税になります。
非課税となる主な条件は、譲渡所得がゼロまたはマイナスのときです。
買主から支払われたお金が、取得費と譲渡費用を下回っている場合、譲渡所得は発生しません。
売却価格が著しく安かったり、経費が多くかかったりすれば、課税を回避できるでしょう。

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税金がかからない土地の売り方とは？

最後に、税金がかからない土地の売り方について解説します。

3,000万円控除を利用する

税金がかからないようにするための売り方として、まず3,000万円控除を利用することが挙げられます。
3,000万円控除とは、要件を満たすことによって、譲渡所得から最大3,000万円が控除できる特例です。
この控除の利用によって譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税は非課税となります。
要件に当てはまる方が多く、節税効果も高いため、ぜひ活用したい特例といえるでしょう。
利用するための主な要件は、下記のとおりです。

• 売る不動産がマイホームであること
• 買主が夫婦や親族など特別な関係でないこと
• 節税のためにほかの特例や控除を受けていないこと
• 売却した年とその前年、前々年にマイホームの買い替えに関する特例や控除を受けていないこと
• 災害で売る場合、引っ越しした日から3年後の年末までに売却していること

税金がかからないようにするためには、上記の要件を満たす必要があります。

取得費より安く売るもしくは取得費を多く計上する

税金がかからないようにする売り方として、取得費に着目することも挙げられます。
先述のとおり、譲渡所得税は譲渡所得に対してかかる税金です。
売却金をたくさん得た、譲渡所得が思っていたより生じたなど、場合によっては多額の納税に追われる可能性があります。
そのような事態を防ぐためには、経費以下で売却することを検討なさってください。
経費より安く売ることによって、譲渡所得は発生しないため、譲渡所得税を非課税にすることができます。
また、取得費をできる限り多く計上することも、税金がかからないようにするための、土地の売り方の一つです。
取得費が多いほど譲渡所得を圧縮でき、譲渡所得税を小さくすることができます。
取得費として認めてもらうためには、仲介手数料や登録免許税の領収書、支払い済みであることを証明するための通帳の履歴などを添付なさってください。
もし取得費が分からない場合は、概算取得費として、売却金額の5％を計上することができます。
しかし、実際に支払った取得費のほうが多いと、場合によっては支払う税金が増える可能性があるため注意が必要です。

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まとめ

土地の売却でかかる税金は、印紙税と登録免許税の2種類です。
譲渡所得税もかかる税金の一つですが、譲渡所得がゼロまたはマイナスになるなど、場合によってはかからない可能性があります。
3,000万円控除を活用したり、取得費を多く計上したりといった売り方によって、節税につなげることができます。
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