遺産分割前の不動産売却は可能？手順や注意点もチェック

相続税は、決められた期日までに、原則現金一括で支払わなくてはなりません。
納税資金を確保するために、遺産分割前に不動産売却を検討するケースがあります。
今回は遺産分割前に不動産売却は可能なのか、手順や注意点とともに解説します。
埼玉県川越市で不動産相続を控えている方は、ぜひ参考になさってください。

遺産分割前の不動産売却は可能？

まずは、遺産分割前の不動産売却は可能なのかについて解説します。

先に不動産売却は可能なのか？

結論から申し上げますと、遺産分割前に不動産売却することは可能です。
遺産分割協議がまとまるまで、土地や建物は相続人全員で所有していることになります。
遺産分割協議とは、財産の分割方法や取得割合について、当事者全員で話し合うことです。
遺産分割協議によって、誰が不動産を継承するのかを、決めることができます。
遺産分割前であっても、全員が売ることに同意していれば、不動産売却が可能です。

遺産分割前に不動産売却するメリット

あらかじめ不動産売却するメリットは、スムーズに遺産分割できることです。
現金化した状態で分けるため、公平性を保てます。
不動産を所有していると、税金の支払いや維持管理の手間が生じることがデメリットです。
負担割合について、身内同士で揉めてしまう恐れもあるでしょう。
売却すれば、そのような負担を負う必要がなくなります。
活用する予定がないのであれば、不動産売却するのがおすすめです。

遺産に含まれる？

遺産分割前に売却した不動産は、分割対象の遺産の対象外です。
過去におこなわれた裁判においても、遺産分割前に不動産売却した場合、遺産には含まれないという判決が出ています。
分割対象の財産は、遺産分割協議がまとまるまで、相続人全員の共有物となります。
遺産分割協議の完了後、その内容に沿ってそれぞれに分割されるのが一般的です。
なお、売却前に相続登記の手続きをおこなう必要があります。
相続登記とは、土地や建物の所有者を、亡くなった方から継承した方に変更する手続きです。
不動産は所有者でないと売ることができません。
相続登記によって名義を変更したあとに、売却の手続きを進めます。

同意なく売ってしまうとどうなる？

ほかの方の同意がない状態で売ってしまうと、損害賠償請求につながる恐れがあります。
遺産分割前の不動産売却は可能ですが、それは全員の同意を得られた場合のみです。
同意が得られない状態で売ってしまう行為は、法律違反となり、損害賠償の対象となります。

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遺産分割前に不動産売却する際の手順

続いて、遺産分割前に不動産売却する手順について解説します。

相続人が誰になるのかを調査する

まずは、相続人を確定することから始めます。
遺産分割協議は、相続人全員でおこなう必要があるからです。
もし話し合いがまとまったあとに、財産を取得する権利を持つ方が名乗り出てきた場合、その協議は白紙になります。
亡くなった方が離婚や再婚をしている場合、知らないあいだに認知している子どもがいたり、家系が複雑になっていたりする恐れがあるでしょう。
相続人が誰なのかを調べるためには、亡くなった方の戸籍謄本を取り寄せます。
出生から亡くなるまでのものを用意すれば、配偶者が誰なのか、子どもは何人いるのかといったことを確認できます。

全員から売却の同意を得る

次の手順は、全員から売却の同意を得ることです。
先述のとおり、共有者全員の同意を得られない場合、土地や建物を売ることができません。
同意を得るもう一つの理由は、媒介契約書に売主の署名と捺印が必要だからです。
媒介契約とは、不動産会社と締結する契約のことです。
契約期間や報酬（仲介手数料）の金額など、不動産取引をおこなううえで決めた、契約内容が記載されています。
全員の署名と捺印が必要となるので、あらかじめ不動産売却について話し合っておく必要があります。

代表者を選ぶ

次の手順は、代表者を選ぶことです。
全員の同意が得られたあと、そのなかから代表者を選び、売却の手続きを一任します。
代表者を選任しない場合、買主と締結する売買契約書に、相続人全員の署名と捺印が必要になるからです。
遠方に住んでいる方や、売買契約の締結時に立ち会えない方がいる場合、不動産売却が難しくなります。
代表者を選ぶことによって、委任状の用意だけで売却の手続きがおこなえます。

相続登記をおこなう

次の手順は、相続登記の手続きです。
先述のとおり、不動産は所有者でないと売ることができないため、名義変更をしたうえで売却を進めます。
このとき、単独名義で登記するのがおすすめです。
単独登記であれば、代表者のみで手続きを進めることができます。

販売活動をおこなう

名義変更が完了したあとの手順は、販売活動をおこなうことです。
不動産取引は個人でおこなうことも可能ですが、専門的な知識が必要になったり効率良く買主を探したりするため、不動産会社にご依頼いただくのが一般的となります。
買主が見つかったら売買契約を締結し、決済と引き渡しを経て不動産売却の完了です。

売却金を分配する

次の手順は、売却金を分配することです。
相続人それぞれの取得分に沿って、お金を渡します。
不動産を遺産に含めない場合、売却金は速やかに分けなければなりません。
買主からお金が入金されたら、スムーズに分配できるよう早めに動くことをおすすめします。

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遺産分割前に不動産売却する場合の注意点

最後に、遺産分割前に不動産売却する場合の注意点について解説します。

遺言書が見つかっても売却は取り消しできない

注意点としてまず挙げられるのが、遺言書が見つかっても売却は取り消せないことです。
もし売ったあとに遺言書が発見されたとしても、一般的には買主と締結した売買契約が優先されます。
買主が所有権移転登記をおこなっていれば、不動産を取り戻すことはできません。
このような事態を避けるためには、あらかじめ遺言書の有無を確認しておくことが重要です。

単独で登記申請するとトラブルになる可能性がある

注意点として、単独で登記申請すると、トラブルになる可能性があることも挙げられます。
登記識別情報は申請した方にしか交付されないため、ほかの相続人が持ち分を売りたいときには、いくつかの手続きが必要です。
自由に活用できないことにより、相続人同士で揉めてしまうケースがあるため注意が必要です。

売却に関する合意書を作成しておく

売却に関する合意書を作成しておくことも注意点の一つです。
遺産分割前に不動産売却した場合、基本的には法定相続分に沿って分配する必要があります。
しかし、生前贈与を受けている方がいたり、相続や売却の手続きの費用を特定の相続人が負担していたりすることもあります。
その場合、法定相続分で分配すると公平性に欠けてしまいトラブルになるかもしれません。
話し合いのうえ合意書を作成しておけば、全員が納得できる遺産相続がおこなえるでしょう。

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まとめ

相続人全員の同意があれば、遺産分割前でも不動産売却が可能です。
相続人の確定や相続登記、販売活動などさまざまな手順を経て引き渡しをおこないます。
遺言書が見つかっても売却は取り消しできないことや、売却に関する合意書を作成しておくなど、いくつかの注意点があります。
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