共有名義の不動産の任意売却は可能？単独で売却可能なケースなども解説！

住宅ローンは、途中で返済が困難になることもありますよね。
その際は任意売却が有効ですが、共有名義でも可能なのか疑問に思うことがあるでしょう。
そこで今回は、共有名義の不動産の任意売却におけるポイントについて解説します。
埼玉県川越市（とくに南古谷駅周辺）・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線沿線で共有名義の不動産を所有されている方は、ぜひご参考にしてください。

不動産の任意売却とは

住宅ローンの返済が厳しくなったときは、早めに任意売却を検討することがおすすめです。
任意売却とはどのような方法なのか、確認しておきましょう。

任意売却とは

任意売却とは、債権者（金融機関）から合意を得て抵当権のついた不動産を売却することです。
通常は、自己資金や売却金で住宅ローンを完済できる見込みがないと、不動産を売却することはできません。
けれど勤務先の倒産や減給、ケガや病気などの事情が生じて住宅ローンの返済が困難になったときは、売却できないと困ってしまうでしょう。
そのようなとき、債権者の許可を得られた場合は、売却後に債務が残るケースでも不動産を売ることが可能です。

住宅ローンの滞納が続くと生じる事態

住宅ローンの返済が困難になっても任意売却をせずに滞納を続けると、まず期限の権利を喪失します。
期限の権利とは住宅ローンを分割で返済できる権利であり、喪失すると残債を一括請求されてしまうでしょう。
さらに滞納が続くと、住宅ローンを借りるときに契約した保証会社が債務を全額肩代わりする「代位弁済」がおこなわれます。
代位弁済をした保証会社は、肩代わりしたお金を回収するために不動産を競売にかける準備を始めます。
競売とは、債権者が裁判所に申し立てて、担保となっている自宅を強制的に売却することです。
つまり、住宅ローンの滞納を続けると、最後は自宅を強制的に売却されてしまいます。

任意売却がおすすめの理由

住宅ローンの返済が厳しくなったときは、自宅が競売にかけられてしまう前に任意売却を検討したほうが良いでしょう。
その理由は、競売よりもメリットを得られるからです。
とくに大きなメリットは、競売より高値で売れる可能性があることです。
競売による売却価格の相場は一般的に市場価格の半額ほどですが、任意売却は市場価格で売れる可能性があります。
そのため、競売よりも残債を減らすことができ、生活を再建できる可能性が高まります。
また、競売と違って執行官が現地調査に来たり競売サイトに掲載されたりしないので、周囲に返済が困難になった事実を知られる心配が少ないこともメリットです。

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共有名義の不動産の任意売却でポイントとなる抵当権の範囲

住宅ローンの返済が困難になったときは、任意売却をおこなうと生活を再建できる可能性が高まります。
ただし、不動産が共有名義の場合は注意が必要なポイントがあります。
まず、共有名義の不動産を売却する際に押さえるべきポイントについて確認しておきましょう。

共有名義の不動産を売却する際に押さえるべきポイントとは

不動産の共有名義とは、1つの不動産に名義人が複数いることです。
共有名義の不動産の名義人は、それぞれ共有持分と呼ばれる所有権の割合を持ちます。
共有持分は購入時の出資額や、相続時の法定相続分などによって決まります。
たとえば、夫婦で半額ずつ資金を出し合って自宅を購入した場合の共有持分は2分の1ずつです。
そして、不動産が共有名義の場合は共有者が単独ではできない行為があります。
不動産売却もそのうちの1つであり、共有名義の不動産を売りたいときは共有者全員の同意を得なくてはなりません。
ただし、共有名義の不動産全体ではなく、共有持分のみを売却する場合は共有者の同意は不要です。
共有持分はその方だけの所有物であるため、単独で売却できます。

共有名義の不動産の任意売却でポイントになる抵当権の範囲

共有名義の不動産は、全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要で、共有持分のみの場合は単独で売ることが可能です。
ただし、任意売却の際は抵当権の範囲もポイントに加わります。
抵当権とは、住宅ローンを返済できなくなったときに債権者がその物件を競売にかけて債権を回収できる権利であり、住宅ローンを借りる際に設定されます。
不動産全体に抵当権が設定されているなら、共有者全員の同意が必要です。
この場合、一部の共有持分の抵当権だけを外すことは難しいので、共有持分のみの任意売却はできません。
一方、共有持分のみに抵当権が設定されているなら共有者の単独で売却できます。
この場合、不動産全体を任意売却するときは共有者全員の同意が必要ですが、共有持分だけであれば単独で売却が可能です。
しかし、理屈として可能であっても需要が少ないため、共有持分のみの任意売却は現実的に難しいと考えられます。

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共有名義の不動産を任意売却する際の手順

任意売却を決断した場合は、手続きをスムーズに進める必要があります。
売却に時間がかかると、競売にかけられてしまう可能性があるからです。
そこで、任意売却の手続きをできるだけ円滑に進められるように、共有名義の不動産やその共有持分のみを任意売却する際の手順を確認しておきましょう。

共有名義の不動産や共有持分を任意売却する際の手順

共有名義の不動産や共有持分を任意売却する際の基本的な手順は、以下のとおりです。

• 債権者へ相談する
• 不動産会社の査定を受けて、債権者と返済額などを交渉する
• 不動産を売り出して買主を探すとともに必要書類の準備などを進める
• 買主が決まったら売買契約を締結する
• 代金の決済後に登記をおこなう

始めの手順は、債権者への相談です。
債権者の許可がないと任意売却はできないので、住宅ローンの返済が困難になったときはできるだけ早く相談しましょう。
債権者の許可を得たら、不動産会社に依頼して物件の査定を受けます。
査定を受けると実際に売れそうな価格である査定額が提示されるので、それを基に債権者と返済できる金額や残債の返済方法などを話し合いましょう。
話し合いがまとまったら、不動産を売り出して買主を探すとともに、次の手順である売買契約に向けて書類の準備などを進めます。
買主が決まったら売買契約を結び、代金の決済を終えたら必要な登記をおこないます。
必要な登記は、おもに抵当権抹消登記と所有権移転登記の2つです。
抵当権抹消登記は不動産に設定されている抵当権を抹消する登記で、所有権移転登記は不動産の所有者を売主から買主へ変更する登記です。
ここまでの手順を終えたら任意売却の手続きは終了で、そのあとは残債がなくなるまで返済を続けます。

自身の持分のみを現金にする方法のメリット

不動産全体を任意売却する場合は、先述した手順を進める前にまず共有者全員の同意を得なくてはなりません。
けれど、他の共有者と疎遠だったり相談することが難しい関係性であったりして、同意を得るのが困難なこともあるでしょう。
そのような場合でも、自身の持分のみを売却するのであれば、他の共有者と一切関わることなく手続きを進められます。
抵当権が共有持分のみに設定されている場合は自身の持分のみの売却が可能なので、他の共有者と極力関わりたくないときは検討してみましょう。

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まとめ

住宅ローンの返済が厳しいときは、早めに任意売却を検討しましょう。
共有名義の不動産の任意売却には基本的に共有者全員の同意が必要ですが、抵当権が共有持分のみに設定されている場合は持分だけを単独で売ることもできます。
競売にかけられる事態を避けるためには、任意売却の手順を把握して円滑に手続きを進めましょう。
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