空き家売却で確定申告は必要？怠った場合の罰則と税金の計算方法を解説

空き家売却で利益が発生すると、翌年に確定申告が必要になることをご存じでしょうか。
確定申告をしないまま放置していると、さまざまなペナルティが課されるため、確定申告が必要なケースや計算方法について把握しておくことをおすすめします。
そこで、空き家売却では確定申告が必要なのか、しなかった場合はどうなるのか、また譲渡所得税の計算方法について解説します。
埼玉県川越市（川越市の中では特に「南古谷駅」周辺）・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線沿線で、空き家売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家売却で確定申告は必要？

空き家を売却した際は、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。
ここでは、どのような場合に確定申告をしなければならないのかについて解説します。

確定申告が必要なケースとは

空き家売却で確定申告が必要なケースは、売却により利益が発生した場合です。
ここでいう利益とは、売却価格を指すのではなく、売却価格から購入時と売却時にかかった費用を差し引いた金額を指します。
売却時に生じた利益は「譲渡所得」と呼ばれ、この譲渡所得に対して譲渡所得税（住民税・所得税の総称）がかかります。
そのため、譲渡所得が出たら、税務署に対して確認申告をおこない、税金を納めなければなりません。
確定申告をおこなう時期は、売却した翌年の2月16日から3月15日までのあいだです。
居住地を管轄する税務署にて確定申告をする必要があります。
なお、譲渡所得は、給与所得や事業所得と異なり分離課税に該当するため、普段確定申告をしていない会社員の方もご自身で申請しなければなりません。

確定申告が不要なケース

一方で、売却による利益が生じなかった、いわゆる損失が発生した場合は、基本的に確定申告は必要ありません。
ただし、損失が発生した場合でも、確定申告をおこなうことで節税できる可能性があります。
それは、「損益通算」と呼び、売却による損失をほかの給与所得などと相殺することが可能です。
また、その年にすべて相殺できなかった場合は、翌年以降最大で3年間繰り越して利用することができます。
このように、損失が出た場合は基本的に確定申告の義務はありませんが、申告することで翌年以降の節税につながる場合があります。

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空き家売却で確定申告をしなかったらどうなる？

空き家売却で利益が出たにもかかわらず、忘れていたり申告しなかったりした場合は、どうなるのでしょうか。
確定申告を期限内におこなわなかった場合は、ペナルティが課される可能性があります。
ここでは、確定申告を怠った場合のリスクを解説します。

ペナルティ①無申告加算税が課されるリスク

必要であるにもかかわらず確定申告をしなかった場合は、無申告加算税に課される可能性があります。
無申告加算税は、申告の期間内におこなわなかった場合に課される税金です。
金額が50万円以下の部分に対しては、15％が課され、50万円超え300万円以下の部分に対しては20％が課されます。
さらに、税制改正により2024年1月1日以降は、300万円超えの金額に対しては30％と税率が引き上げられているため注意が必要です。
ただし、忘れていたなどが原因で期限後に自主的に申告した場合は、「期限後申告」という救済措置が設けられており、税率は5％になります。
また、税務調査の事前通知を受けたあとに申告をおこなった場合は、50万円以下は10％、50万円超え300万円以下は15％、300万円超えの部分は25％となります。

ペナルティ➁延滞税が課されるリスク

確定申告を怠ると、延滞税が課されるリスクも生じます。
延滞税とは、税金を期日までに納めなかった場合に課される税金です。
納税しなかった場合は、その期日から経過した日数に応じて金額が決まります。
税率は、原則として期限から2か月までは「年7.3％」で、2か月経過後は「年14.6％」です。
ただし、2か月以内の場合は「年7.3％」と「延滞税特例基準割合 + 1％」のうち、いずれか低い方が適用されます。
2か月を超えた場合は、「年14.6％」と「延滞税特例基準割合 + 7.3％」のうち、低いほうが適用となります。
なお、延滞税は、期限を過ぎてしまった場合だけでなく、申告内容や納税金額に誤りがあり納付していない税金がある場合も課されるため注意しましょう。

期限を過ぎてしまったらすぐに申告をおこなう

空き家売却後に確定申告をしていなかった、忘れていたなどの理由で期限を過ぎてしまったら、放置せずにすぐに確定申告をおこないましょう。
税務調査などからの指摘がある前に自主的に申告すれば、罰則が軽減されることもあります。
売却後の確定申告がわからない、不安という場合は、専門家である税理士に相談するのも1つの方法といえるでしょう。
いずれにせよ、確定申告は義務のため、期限内に対応することが大切です。

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空き家売却後に確定申告する際の譲渡所得税の計算方法

空き家売却で確定申告が必要か不要かの判断は、譲渡所得が発生するかどうかで決まります。
そのため、譲渡所得の計算方法と譲渡所得にかかる譲渡所得の計算方法については把握しておくと良いでしょう。

譲渡所得の計算方法

空き家売却で確定申告が必要かどうかを知るためには、まずは譲渡所得の算出が必要です。
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
取得費とは、空き家を購入する際にかかった費用のことで、譲渡費用は売却時にかかった費用全般です。
これらの費用を売却価格から差し引き譲渡所得を算出します。
また、空き家を売却するときには、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除できる特例を利用できる場合があります。
この特例を利用すれば、大幅に譲渡所得を減らすことが可能です。
要件など詳しい内容については、国税庁のホームページ上でご確認ください。

譲渡所得税を計算する

譲渡所得を算出したら、次に譲渡所得税を計算していきます。
譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は、不動産の所有期間によって、以下のように異なります。

• 所有期間が5年以内の場合（短期譲渡所得）：合計39.63％（所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63%）
• 所有期間が5年超えの場合（長期譲渡所得）：合計20.315％（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315%）

たとえば、譲渡所得が300万円で不動産の所有期間が20年という場合は、「300万円×20.315％＝60万9,450円」となります。
このケースの場合だと、所得税と住民税など合計で60万9,450円の税金がかかることになります。
このように、不動産の所有期間によってかかる税率が大幅に変わるため、売却時にはタイミングにも注意が必要です。

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まとめ

空き家売却時に利益が生じると、その利益に対して譲渡所得税が課税されるため、翌年に確定申告が必要になります。
確定申告を怠ると、無申告加算税や延滞税がかかるため、忘れずに期限内に申告・納税をおこなうことをおすすめします。
また、確定申告時に譲渡所得の計算が必要になるため、あらかじめ計算方法や利用できる特例などを確認しておくと良いでしょう。
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