無道路地とは？該当するケースと評価額の計算方法について解説

親の財産を相続した方は、その財産に対して相続税が課されます。
相続税は財産ごとの評価額に税率を乗じて計算しますが、「無道路地」は通常より評価額が下がるため、ぜひ理解しておきましょう。
そこで今回は、無道路地とはどのような土地を指すのか、該当するケースや相続税評価額の計算方法について解説します。
埼玉県川越市（川越市の中ではとくに「南古谷駅」周辺）・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線沿線で、相続した土地が無道路地だった方はぜひ参考にしてみてください。

無道路地とは？土地の評価はどうなるのか

まずは、無道路地とはなにか、定義づける2つのポイントについて解説します。

無道路地とは

無道路地とは、文字どおり「道路がない土地」のことです。
道路がないと聞くと、四方が他人の土地などに囲まれているような土地をイメージするかもしれませんが、ここでいう道路は、建築基準法の第42条で定められている道路を指します。
つまり、道路に接していても、その道路が法律で定められているものでなければ、無道路地になるのです。

無道路地を定義づける2つのポイント

無道路地を定義づけるポイントは、以下の2つです。

• 都市計画区域内にある
• 接道義務を満たしていない

それぞれのポイントについて、順番に解説します。
都市計画区域内にある
無道路地は、都市計画区域内にある土地を指します。
都市計画区域とは、都市計画に関する事項を定めた「都市計画法」に基づき、都道府県が総合的に整備・開発、保全するために指定しているエリアです。
都市計画区域外については、無道路地という概念がありません。
接道義務を満たしていない
接道義務とは、建築基準法の第42条で定められている道路に、間口が2m以上接していなければならないというルールです。
建築基準法における道路は幅員4m以上に定められており、さらに以下のようにいくつか種類があります。

• 道路法で定められた道路（国道・都道府県道・市町村道）
• 都市計画法、土地区画整理法などによって築造された
• 都市計画区域に決まる前にすでに存在していた
• 新設・変更の事業計画がある
• 特定行政庁から位置の指定を受けた

このほか、幅員4m未満であっても、建築基準法が施行される前から存在し、特定行政庁から指定を受けた「みなし道路」も該当します。
なお、接道義務は、都道府県や市町村などで独自に規定している場合もあります。

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評価額に影響する！どのような土地が無道路地に該当するのか

では、実際にどのような土地が無道路地となるのでしょうか。
そこで次に、無道路地の具体的なケースについて解説します。
以下のような土地は、無道路地に該当します。

• 道路に接していない
• 接道している間口が2m未満
• 建築基準法上の道路に接していない
• 道路とのあいだに第三者が所有する土地がある
• 路地部分の一部の幅が2m未満
• 都道府県が定める接道義務を満たしていない

どういうケースなのか、順番に解説します。

道路に接していない

四方のどの部分も道路に接していない土地です。
道路とのあいだに第三者が所有する土地がある状態です。
広い土地を分筆した場合に生じることが多く、道路に出るためには他人の土地を通らなければなりません。

接道している間口が2m未満

建築基準法において接道する間口は2m以上と決められています。
道路に接していても、間口が2m未満であれば、無道路地となります。

建築基準法上の道路に接していない

道路に接していても、その道路が前章で解説した建築基準法における道路でない場合は、接道義務を満たしていません。
したがって、そのようなケースも無道路地に該当します。

路地部分の一部の幅が2m未満

道路から宅地まで路地を設置して接道義務を満たす「旗竿地」と呼ばれる土地があります。
旗竿地の場合、路地と道路が接する間口が2m以上あり、その路地の幅はどこも2m以上なければなりません。
路地の途中で幅が2m未満の部分があると、接道義務を満たしていないことになるため、無道路地になります。

都道府県が定める接道義務を満たしていない

前章でも解説したように、都道府県によっては、独自に接道義務のルールを定めているところがあります。
その場合は、建築基準法上の接道義務を満たしていても、都道府県が定める接道義務を満たしていなければ無道路地とみなされます。
たとえば、接道する間口が3m以上と定めている自治体であれば、3m以上確保しなければならないということです。
したがって、独自のルールがあるのか、またある場合はどのような規定なのかを確認することが大切です。

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無道路地の相続税評価額を計算する方法

相続した土地が無道路地だった場合、相続税評価額は一般的な評価額より低くなります。
なぜなら、無道路地は、一般的な土地より使い勝手が悪く、建物の建築や建て替えの際に制限が生じるためです。
では、どのように評価額を算出すれば良いのでしょうか。
そこで最後に、無道路地の相続税評価額を計算する方法について解説します。
ここでは、所有している土地Aと道路とのあいだにほかの方が所有している土地Bがあるケースで計算してみましょう。
この場合、まずは所有している無道路地Aと道路に接している土地Bを合わせて、1つの宅地Cとして評価します。
土地の評価額の計算式は、以下のとおりです。
路線価×奥行価格補正率×土地の面積
路線価とは、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額で、国税庁が毎年公表する路線価図で確認できます。
奥行価格補正率とは、奥行が長すぎたり短すぎたりした場合に、標準的な奥行きからの差を考慮し、一定の減額補正をおこなうために使用する数値のことです。
無道路地Aと土地B、AとBを合わせた宅地Cの路線価評価額をそれぞれ計算し、CからBを差し引いたものが無道路地Aの評価額です。
次に、不整形地補正をおこないます。
補正率は、「間口狭小補正率×不整形地補正率」と「間口狭小補正率×奥行長大補正率」のどちらか低いほうを使います。
不整形地補正率は、地区区分・地積区分・かげ地割合の3つの要素から数値が決められており、国税庁のホームページに掲載されている不整形地補正率表で確認可能です。
したがって、無道路地の相続税評価額を計算する際には、事前に地区区分・地積区分・かげ地割合を調べておく必要があります。
間口狭小補正率は、間口が狭い宅地の相続税の評価をするときに補正する数値で、奥行長大補正率は、奥行の長さが間口の2倍以上ある場合に補正する数値です。
不整形地補正をおこなったら、道路までの通路を設置すると仮定し、費用を計算します。
通路を設置する費用は「路線価×通路地積」で算出し、調整はおこないません。
最後に、無道路地Aから通路の設置費用を差し引いたものが相続税評価額となります。
ただし、通路の設置費用は、不整形地補正をおこなったあとの価額の40％が限度です。

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まとめ

無道路地とは、都市計画区域内にある土地のうち、接道義務を満たしていない土地のことを指します。
四方のどの部分も道路に接していない土地や、道路に接しているけれど建築基準法上の道路ではないケースなどが該当します。
無道路地は使い勝手が悪く、建物を建てる際に制限があることから相続税評価額を減額することが可能ですが、所有し続けても利用する予定がないのであれば早めに売却を検討するのがおすすめです。
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