離婚時に家の査定は必要？査定の方法や注意点について解説

離婚を検討している方の中には「家の査定はどこに依頼すれば良いのか」「査定時に気を付けるべきポイントは何か」と疑問を抱くケースが少なくありません。
本記事では、離婚時に家の査定は必要かどうかについて、査定の方法や注意点について解説します。
埼玉県川越市、南古谷駅周辺、富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線沿線で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時に家の査定は本当に必要？

離婚時になぜ査定が必要なのか、具体的なケースについて解説します。

離婚時に家の査定が必要となる理由

離婚時の財産分与では、夫婦が婚姻中に築いた共同財産を公平に分けることが基本です。
家やマンションなどの不動産は、現金のように単純には分割できないため、その価値を正確に知ることが大切です。
実際の相場からかけ離れた金額を元に分与をしてしまうと、不公平感が残ってしまい、離婚後に再度話し合いが必要となるケースもあります。
また、査定をおこなうと、住宅ローンが残っている場合の返済計画や今後の費用負担を具体的にイメージしやすくなります。
財産分与目的で正しい評価額を知るためにも、一度は専門家に査定を依頼することがおすすめです。

家を売却して売却代金を分け合うケース

夫婦間でスムーズに財産分与を進める方法の1つが、自宅を売却し、その売却代金を折半する方法です。
まずは、不動産会社へ査定を依頼し、査定額（査定価格）を確認しましょう。
提示された金額をもとに、実際の売り出し価格を決定します。
次に、オーバーローンかどうかを確認しましょう。
オーバーローンとは、住宅ローン残高が査定額を上回る状態のことを指します。
住宅ローン残高が査定額を下回るアンダーローンの場合は売却益から完済し、差額を分配できます。
しかし、オーバーローンの場合、足りない分は自己資金で補い、ローンを完済しなければ売却手続きが進みません。
自己資金で不足分を補えないときは、任意売却の選択肢があります。
任意売却とは、金融機関（債権者）の同意を得たうえで、ローン残債がある状態でも売却をおこなう方法です。
ただし、信用情報にキズが残る可能性があるため、家計への影響を十分に検討したうえで判断しましょう。

片方が家に住み続けるケース

夫婦の一方が住み続け、もう一方が家の評価額の半額を受け取る財産分与は、子どもの通学区を変えたくない場合や住み慣れた家を手放したくない場合に有効な方法です。
ただし、正確な受取額を決めるには不動産査定が欠かせません。
不動産会社へ査定を依頼し、最新の時価を把握したうえで半額相当の金額を算定し、現金で支払うか他の資産で調整するかを検討します。
住宅ローンが残っている場合は、連帯保証人への請求や競売のリスクに注意が必要です。
連帯保証人になっている配偶者は、名義人の支払いが滞ると返済を求められる可能性があります。
こうしたトラブルを防ぐためには、金融機関に連帯保証の解除や名義変更を相談し、ローンを借り換える方法が考えられます。
ただし、借り換えには審査基準があるため、事前に金融機関へ確認しましょう。
名義人が家を出る場合は、返済が滞って競売にかけられるリスクもあるため、返済計画を見直し、必要に応じて条件変更や保証会社の利用など代替策を専門家と相談することが大切です。

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離婚時に家を査定する方法とは？

離婚などの事情で財産分与の対象となる場合は、納得のいく形で家の評価額を把握しなければトラブルの原因にもなりかねません。
代表的な査定方法である「簡易査定」「訪問査定」、そして不動産鑑定士による査定の特徴を解説します。

簡易査定と訪問査定の特徴

不動産会社に査定を依頼するときには、大きく分けて「簡易査定」と「訪問査定」の2種類の方法があります。
まず簡易査定は、主にインターネットや電話などを通じて物件情報を伝え、その情報をもとに相場や周辺の取引事例などから大まかな価格を算出する方法です。
簡単な手続きで査定を依頼でき、忙しい方でもスムーズに進めやすいというメリットがあります。
しかし、あくまで机上での算出となるため、実際の建物の状態やリフォームの有無などを正確に反映しづらい場合もあります。
一方の訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、建物の状態や設備、立地条件などを詳細にチェックした上で価格を見積もる方法です。
築年数の割に綺麗に使われている、あるいは修繕が必要な箇所が見つかるなど、現地を確認しなければわからない要素が査定に反映されるので、より現実的な価格を出しやすい点がメリットです。

不動産鑑定士による査定が必要なケース

離婚による財産分与のように、大きな金額が動く場合や、相続や訴訟などで公的な証拠資料が必要となる場合は、不動産鑑定士に依頼しておくと信頼性が高まります。
不動産鑑定士とは、国家資格を有する専門家であり、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて不動産の価格を評価します。
不動産鑑定士の鑑定評価書は公的な文書としての価値があり、後々の紛争を避けるための証拠としても役立つでしょう。
ただし、不動産鑑定士に依頼する際には、約20万円～30万円と鑑定費用が高額になることが多いのも事実です。
単におおまかな売却価格を把握したいだけであれば、不動産会社の訪問査定で十分な場合もあるため、依頼の必要性や目的を明確にしてから決めるのがおすすめです。

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離婚時に家を査定する際の注意点とは？

離婚の場面で失敗やトラブルを避けるために、押さえておきたい注意点は以下のとおりです。

注意点①査定額 = 成約価格ではない

不動産会社から提示される査定額は、家の市場価値をおおまかに試算した数値に過ぎません。
実際に売り出す価格（売却希望価格）や、最終的に買主と契約を結ぶ成約価格は、常に変動する不動産市況や需要と供給のバランス、物件の状態、交渉力などによって左右されます。
そのため、査定で出た金額で財産分与の話を進めてしまうと、いざ売却するときに「思ったより高く売れない」「価格交渉が難航する」などの問題が起こりがちです。
あくまで目安として参考程度に留めておきましょう。

注意点②住宅ローン残債が及ぼす影響

査定をおこなう際には、家自体の評価額だけに目が行きがちですが、住宅ローン残債にも注意を払う必要があります。
ローンが残っている場合、売却金額からローンを完済できるかどうかで財産分与の仕方が大きく異なるからです。
たとえば、売却代金が残債を上回れば余剰金を分配できますが、反対にローン残債が多いと、家を売っても差し引きマイナスになってしまい、双方の負担や責任の所在が複雑化するおそれがあります。
離婚後どちらか一方が家に住み続ける場合も、ローン名義の変更や連帯保証人の扱いなどの手続きが必要になるケースがあるため、まずは現在の残債を正確に把握し、専門家と相談しながら進めることが重要です。

注意点③共有名義は双方の同意が不可欠

登記簿上で夫婦の共有名義になっている住宅を売却するには、双方の同意が必要です。
片方だけで勝手に手続きを進めることはできず、売買契約書や抵当権抹消書類への署名・押印も両名そろわなければ成立しません。
離婚後は連絡が取りづらくなり、書類のやり取りが滞って売却スケジュールが遅延するリスクが高まります。
離婚協議の早い段階で「売却の可否」や「価格の目安」などを具体的に話し合い、同意内容を明確にしておくことが大切です。

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まとめ

離婚時は、財産分与のためにも家の査定が必要です。
家の査定方法は、簡易査定、訪問査定、不動産鑑定士による査定があります。
査定額はあくまで参考値である点や住宅ローン残債、共有名義は売却時に双方の同意が必要な点に注意しましょう。
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