不動産売買で注意したいみなし贈与とは？条件やならないためのポイントを解説

自分が亡くなったときに身内が困らないよう、生前のうちに財産を子どもや孫に取得させるケースが増えています。
土地や建物の場合、売却して現金化したり、不動産売買で譲ったりといった方法があります。
しかし、不動産取引では、みなし贈与と判断される可能性があるため、注意が必要です。
今回はみなし贈与とはなにか、該当する条件やならないためのポイントについて解説します。
埼玉県川越市や富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線沿線で、贈与税の課税を回避しつつ、不動産を安価で譲りたいと考えている方はぜひ参考になさってください。

不動産売買におけるみなし贈与とは？

まずは、不動産売買におけるみなし贈与とはなにか、誕生した背景とともに解説します。

みなし贈与とは？

みなし贈与とは、贈与したという意図はなかったが、贈与としてみなされる行為のことです。
該当した場合、贈与税の支払いが求められます。
贈与とは、財産を所有している方が存命のうちに、配偶者や子ども、孫などに財産を継承させることです。
親や配偶者から土地や建物を譲り受けた場合、贈与が成立し、税金の課税対象となります。
その際にかかるのが、贈与税という税金です。
基礎控除額である年間110万円を超えた場合、税金が課税されることになり、期日までに支払わなくてはなりません。
通常の贈与であれば、贈与税が課税される可能性があることを知っていることでしょう。
しかし、みなし贈与の場合は贈与をしたという認識がなく、納税が滞ってしまうケースがあります。
「税務調査が入ったタイミングで気付いた…」という事例も多いです。

親族間売買とは？

親族間売買に該当する例として、下記が挙げられます。

• 親の土地を子どもに渡すために不動産売買をおこなう
• 資金援助のために子どもの土地や建物を親が買取する
• 兄弟や姉妹のあいだで持分を売却する

親族間売買でよくある事例として、親と子どもとのあいだで不動産売買をおこなうことが挙げられます。
もし、不動産を所有している親が亡くなった場合、配偶者や子どもが相続するのが一般的です。
しかし、取得した財産の価額によっては、多額の相続税を支払わなければなりません。
税金の負担を回避することを目的に、生前のうちに親子間で不動産売買をおこなうケースがあります。
親族間での取引の場合、通常の不動産売買と異なり、相場より安く譲ろうとお考えになる方も多いです。
売主と買主、双方が同意すれば、取引に問題がないように思えるでしょう。
しかし、相場とかけ離れた金額で取引をしてしまうと、税務署からみなし贈与と判断される可能性があります。
もし、該当すると判断された場合、財産を渡した側には所得税、受け取った側には贈与税がかかるため注意が必要です。

誕生した背景とは？

誕生した背景は、相続税と贈与税を免れることを避けるためです。
私たちが支払う税金のなかでも、両者は高い税率が設定されています。
相続税を逃れるために、生前贈与を考える方も少なくありません。
しかし、贈与税は相続税を逃れるために設定された税金なので、より高い税率が設定されています。
贈与税を支払いたくないがために、相場より低い価格で財産を受贈したり不動産売買をおこなったりするケースが増えたため、みなし贈与というものが誕生しました。

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不動産売買でみなし贈与と判断される条件とは？

続いて、判断される条件について解説します。

著しく低い価額で土地や建物を売買した

条件としてまず挙げられるのが、著しく低い価額で土地や建物を売買するケースです。
時価の80％以下で取引した場合、該当すると判断される可能性があります。
親族間での取引の場合、通常の不動産売買と異なり、相場より安く譲ろうとお考えになる方も少なくありません。
そのため、親族間での不動産取引には注意が必要です。

債務免除

債務免除をおこなった場合も、条件に該当する恐れがあります。
たとえば、親が子どもに500万円を貸しており、100万円のみ返済してもらった場合です。
このようなケースでは、差額の400万円がみなし贈与と判断される可能性があります。

税金を代わりに支払う

本来の納税者の代わりに税金を支払う行為も、条件に該当します。
子どもに納税義務が生じている税金を、親が負担する場合などです。
支払った金額がみなし贈与とみなされ、高額な贈与税の支払い義務が生じるかもしれません。

実際の判断基準は？

みなされる条件としていくつか解説しましたが、判断基準は法律で定められているわけではありません。
そのため、過去におこなわれた判決の結果などから、条件を予測することになります。
一般的には税務署がケースごとに判断することになるでしょう。
不動産売買を親族間でおこない、その価格が相場とかけ離れていた場合、不動産の価値と取引価格がポイントです。
先述のとおり、時価の80％以下で取引した場合、該当すると判断される可能性が高いといえます。
価格以外にも、さまざまなことが考慮され、最終的に条件に該当するか否かが決まることになるでしょう。

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不動産売買でみなし贈与とならないための方法

最後に、みなし贈与とならないための方法について解説します。

土地や建物の売買価格設定を考える

みなし贈与とならないための方法としてまず挙げられるのが、土地や建物の売買価格設定を考えることです。
先述のとおり、著しく低い価額で土地や建物を売買すると、条件に該当すると判断される可能性があります。
そのため、相場を考慮し、適正価格で取引することが重要です。
一般的には、土地や建物における評価額の80％以下の場合、みなされる恐れが高いといえるでしょう。
時価の80％以上の価格で、不動産売買をおこなうことが、ならないためのポイントです。

専門家に相談する

みなし贈与にならないための方法として、専門家に相談することも挙げられます。
親族間で不動産売買をおこなう場合の相談先は、下記のとおりです。

• 不動産会社
• 税理士
• 司法書士

不動産会社では、土地や建物の相場を調査したり、適正価格を調べたりといったことが可能です。
不動産の取引においてもサポート体制が整っているので、安心して取引することができます。
税理士は、税金面での相談をすることが可能です。
土地や建物を売却したり、購入したりするとき、どのような税金がどのくらいかかるのかを把握できます。
また、みなし贈与にならないための方法についても相談することが可能です。
司法書士の役割として、売買契約書の作成や登記申請などが挙げられます。
土地や建物の取引において、売買契約書や登記を避けることはできません。
権利関係は複雑になりがちな手続きですが、司法書士に依頼することにより、スムーズにおこなえます。

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まとめ

みなし贈与とは、贈与したという意図はなかったが、贈与としてみなされる行為のことです。
みなされる条件は、著しく低い価額で土地や建物を売買したときや債務免除などですが、一般的には税務署がケースごとに判断することになります。
みなし贈与にならないためのポイントは、土地や建物の売買価格設定を考えたうえで、評価額の80％以上で不動産売買をおこなったり、専門家にあらかじめ相談したりといった方法があります。
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