空き家の売却手順とは？売却方法・かかる費用・注意点を解説

相続などで取得した空き家が不要のため売却を考えているものの、どのような手順や方法で進めるのか疑問に思っている方もおられるでしょう。
空き家を売却する際は建物の状態によって売却方法が異なり、また注意すべき点も多いため、事前に確認しておくことをおすすめします。
そこで、空き家を売却する方法とかかる費用、売却時の注意点を解説します。
埼玉県川越市（川越市の中では特に「南古谷駅」周辺）・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・JR川越線沿線で、空き家売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家売却の手順とは？売却する方法について

空き家を売却する手順としてまず知っておきたいのが、売却方法です。
空き家を売却する方法は、大きく「そのまま売却する方法」「解体し更地にして売却する方法」「買取を依頼する方法」の3つに分けられます。
それぞれの売却方法について詳しく見ていきましょう。

売却方法①そのままの状態で売却する

空き家を売却する方法としてまず挙げられるのが、解体などせずにそのままの状態で売却する方法です。
そのままの状態で売却する際は、中古住宅として売り出す方法と、古家付き土地として売り出す2つの方法があります。
中古住宅として売り出す場合は、建物が比較的新しくまだ住めるような状態の場合におすすめです。
一方で、古家付き土地として売り出す方法とは、建物が古く価値がほぼないような空き家を、土地をメインとして売りに出すことを指します。
いずれにせよ、解体費用や手間をかけずにスピーディーに売却できる点がメリットです。

売却方法②解体し更地にしてから売却する

空き家が古い場合は、解体し更地にしてから売却する方法もあります。
建物の老朽化が進んでおり倒壊の恐れが懸念されるような場合は、売却前に解体しておくほうが安心かつスムーズに売却できる可能性があります。
また、解体費用を買主が負担する必要がないことや、新築を希望する方の需要も得られることがメリットです。
一方で、解体費用がかかってしまう点がデメリットといえるでしょう。
解体費用を売却価格に上乗せできる場合もありますが、相場よりも割高になってしまうため、あまり期待できないでしょう。
さらに更地にすると、固定資産税の減税措置が受けられなくなるため注意が必要です。
固定資産税の減税措置は、土地に建物が建っている場合に適用されるため、更地にすると固定資産税が高くなる可能性があります。

売却方法③不動産会社に買取依頼する

上記のように個人の買主を探す以外にも、不動産会社に直接空き家を売却する「買取」を選択することも可能です。
買取は、売却相手が不動産会社と決まっているため、売却活動の必要もなく短期間で売却することができます。
売却価格は市場価格よりも安くなってしまいますが、コストと手間をかけたくないという場合にはおすすめの売却方法です。

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空き家売却の手順とは？かかる費用ついて

空き家を売却する際は、さまざまな費用や税金がかかることも把握しておきましょう。
ここでは、売却時にかかる税金と費用について解説します。

売却時にかかる税金

空き家を売却した際にかかる税金は、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」があります。
印紙税とは、売買契約書に課される税金で、収入印紙を契約書に貼付することで間接的に納税します。
登録免許税とは、不動産の名義変更をおこなう際にかかる税金です。
空き家を相続によって取得した場合は、亡くなった方から新たな所有者へ名義変更をおこなわなければなりません。
譲渡所得税は、空き家を売却した際に売却益が発生した際にかかる税金です。
売却益は譲渡所得と呼ばれ、売却価格から不動産を購入した際にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いて求めます。
譲渡所得税は「譲渡所得×税率」で計算され、税率は不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は「39.63％」、所有期間が5年超の場合は「20.315％」です。
なお、空き家売却時に譲渡所得が発生した場合は、翌年に確定申告が必要になるため注意しましょう。

売却時にかかる費用

空き家を売却する際は、税金だけでなくさまざまな費用もかかります。
まず、不動産会社に仲介を依頼し、買主との売買が成立した際に発生するのが「仲介手数料」です。
これは、不動産会社に支払う成功報酬であり、売却価格によって上限額が決められています。
そのほかにも、空き家を解体して更地にする際は、解体費用もかかります。
木造住宅の1戸建ての場合だと、1坪が3～5万円程度が相場です。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、木造よりも高額になるため注意が必要です。
また、建物の種類以外にも立地条件や老朽化の度合いによっても金額は異なります。
解体する際は、仲介を依頼する不動産会社と相談しながら進めていくのがおすすめです。

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空き家売却の手順とは？売却時の注意点について

最後に、空き家を売却するときの注意点について確認しておきましょう。

注意点①相続登記を忘れずにおこなう

空き家を売却する際に注意したいのが、空き家の名義人です。
空き家を売却できるのは、名義人である所有者でなければなりません。
とくに、相続した空き家を売却する際は、相続登記を忘れずにおこないましょう。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ名義変更する手続きのことです。
万が一空き家の名義人が亡くなった方のままになっていた場合は、相続登記をおこなうまで売却できません。
そのため、相続した空き家を売却する際は、すぐに法務局にて名義変更の手続きをおこないましょう。
なお、相続登記は2023年4月から義務化されています。
相続登記をおこなわなかった場合は、何らかのペナルティが課される可能性があるため注意しましょう。

注意点➁建物の状態を確認する

空き家を売却する際は、建物や地盤などの状態を事前に確認しておきましょう。
状態を確認せずに引き渡し、その後不具合などが見つかると契約不適合責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任に問われれば、損害賠償を請求されたり契約を解除されたりする恐れが生じます。
そのため、事前に状態を確認し、仮に不具合が見つかった場合は、買主と共有し値引きなど必要な対応をとるようにしましょう。

注意点③更地にするタイミングを考慮する

前述したように、建物を解体し更地にすると住宅用地の特例が対象外となり、固定資産税が高くなってしまいます。
この固定資産税が課される基準は、毎年1月1日時点の土地の状態によって判断されます。
そのため、建物を解体する際は、タイミングを考慮して決めるようにしましょう。
なお、解体後1年以内に売却できれば、固定資産税が安いまま売却することができます。

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まとめ

空き家を売却する際は、空き家の状態などから判断し、そのままの状態で売却したり更地にして売却したりする方法が考えられます。
売却時には、空き家の名義人が売主になっているか、また更地にする場合は解体するタイミングにも注意しなければなりません。
また、売却時には仲介手数料や印紙税、譲渡所得税などの税金や費用がかかることも理解しておきましょう。
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