離婚後も家を夫婦の共有名義にしておくデメリット！売却方法と注意点を解説

夫婦の共有名義で住宅を購入すると、住宅ローンの借入可能額が増えるなどのメリットがあります。
一方で、離婚することになった場合は注意が必要です。
本記事では、離婚後に家を共有名義のままにしておくデメリットと、共有状態を解消するための売却方法と注意点を解説します。
埼玉県川越市、富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線・JR川越線沿線にお住まいの方は、ぜひ参考にご覧ください。

離婚後も共有名義のままにしておくデメリットとは？

離婚後も家を夫婦の共有名義のままにしておくと、以下のようなデメリットが発生します。

①不動産処分や管理において「共有者の同意」が必要になる

夫婦で共有している不動産は、離婚後も名義を変えずに残しておくと、売却や賃貸などの重要な決定をする際に、すべての共有者の同意が必要になります。
片方が勝手に判断して動けないため、たとえ不動産を処分しなければならない緊急事態が起きても、同意が取れるまでは処分できません。
これは、不動産の所有・管理を「共同」でおこなうことの大きな特徴です。
離婚によって人間関係が変化したあとも、同じように協力して不動産を扱わなければならない点は、精神的な負担を増やす原因にもなり得ます。

②「固定資産税」の負担と支払い手続きが煩雑化する

共有名義のまま不動産を保有し続ける場合、固定資産税は基本的には各名義人が負担します。
しかし、実際は納税通知書が代表者に一括で送られるため、その分担方法をきちんと取り決めなければ、支払いのタイミングや金額でトラブルになることがあるのです。
離婚で互いの生活が独立しているにもかかわらず、支払いの管理を共有でおこなうことは負担が大きいものです。
たとえば、どちらか一方が支払わない、あるいは支払った金額を相手に請求しても応じてもらえないなどの問題が起こると、納税滞納につながり、延滞金が発生するリスクも生じます。
こうした税金に関するやり取りは、生活基盤を分けた元夫婦の間では特にストレスになりやすいため、共有名義を解消しないデメリットとして見逃せません。

③「相続が発生」した場合に手続きが複雑化する

離婚後も共有名義を続けているうちに、どちらかの身に万が一のことが起こり、相続が発生する可能性があります。
その際、不動産が共有名義であると、相続人たちがその持分についてさらに共有の状態になるため、当初の共有者同士の関係だけでなく、新たにくわわった相続人との調整も必要になります。
たとえば、共有者が亡くなり、子どもや親といった法定相続人がさらに所有権を持つとなれば、不動産の処分や管理において合意をとるのが一段と難しくなるケースもあるのです。
こうした問題は長期化すると相続トラブルに発展するおそれがあり、場合によっては裁判所を介した手続きを余儀なくされることもあるでしょう。

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離婚時に不動産を売却して共有名義を解消する方法とは？

共有名義を解消するには不動産を売却する方法が一般的ですが、売却方法は以下のとおりです。

①夫婦が共同で売却する

共有名義の不動産をスムーズに解消するには、夫婦が共同で第三者へ売却する方法が一般的です。
離婚で関係が変わってしまった場合でも、共有状態を続けるよりは、早めに不動産を売却して財産を清算したほうがトラブルを回避しやすいでしょう。
売却益が出たときには、その額を夫婦間でどう分配するかをあらかじめ決めておくことが大切です。
仲介を依頼する不動産会社と相談し、売り出し価格の設定や売却のタイミングについて納得のいく計画を立てましょう。
不動産を夫婦が共同で売却するメリットは、物件全体として売り出すため、買主が見つかりやすいことです。
共有名義の物件は、全体を購入してもらうほうが買主側にとっても明確に利用できるため、需要が高いケースが多くなります。
また、売却が完了すればお互いの名義から不動産がなくなるため、固定資産税や維持費などの負担からも同時に解放されるでしょう。

②自分の持分のみ売却する場合

離婚後、相手と話し合いがスムーズに進まず、夫婦が共同で売却することが難しい場合、やむを得ず「自分の持分のみ」を第三者へ売却する選択肢もあります。
しかし、不動産の共有状態のまま持分だけを買い取ろうと考える一般の買主は少なく、結果的に希望する価格で売ることが難しいケースが多いです。
持分を売りやすくするには、相場や物件特性に詳しい不動産会社への相談が欠かせません。
また、「自分の持分のみ」売却する際は、相手が残りの持分をどう扱うかによって将来的な管理トラブルが発生する可能性もあります。
買主としては、他人と共有することになるリスクを嫌うため、その分、売却価格が低く評価されることがある点を理解しておきましょう。

③共有持分の買取

夫婦が共同で売却することが困難な場合の1つの方法として、どちらか一方が相手の「共有持分の買取」をおこない、単独名義にする手段があります。
たとえば、家に住み続けたい側が相手の持分を買い取り、その対価を支払うと完全な所有権を手にするイメージです。

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離婚時に共有名義の不動産を売却する際の注意点とは？

離婚にともなって、共有名義の不動産を売却する際は、以下の点に注意しましょう。

注意点①離婚前に売却する

離婚時に不動産を売却する場合「離婚前に売却すること」がおすすめです。
離婚後に売却手続きを始めると、元パートナーとの連絡が取りにくくなったり、お互いのスケジュール調整が困難になったりするリスクがあります。
そのため、不動産の売却は離婚前に進めておく方がスムーズに進行します。
しかし、売却で得たお金を分けるタイミングは「離婚後」にするのがおすすめです。
離婚前にお金を分割してしまうと、贈与とみなされる可能性があり、受け取った側に贈与税が課税される場合があるため注意が必要です。
一方、離婚後にお金を分ければ、「財産分与」として認められ、贈与税がかからずに済みます。
不動産売却による財産分与を円滑に進めるためにも、「売却手続きは離婚前、財産の分配は離婚後」を意識しましょう。

注意点②財産分与

離婚にともなう財産分与で不動産を取得しても、通常は「不動産取得税」や「贈与税」は発生しません。
ところが、分与される資産の総額が著しく大きい場合や、離婚を装って贈与税・相続税の負担を回避しようとしたと判断される場合には、不動産取得税や贈与税が課税される恐れがありますので注意が必要です。
また、不動産を売却する際は、売却益の分け方で新たな争いが生まれることもあるため、きちんと専門家に相談して取り決めをおこなうことが大切です。

注意点③住宅ローンの支払い

住宅ローンが残っている状態で売却を進めるには、通常、売却代金によって完済できる見込みがあるか、あるいはローンの借り換えや繰り上げ返済を検討する必要があります。
もし、売却価格でローン完済が難しい場合、残債務をどう負担するかについて夫婦間で合意を取らなければなりません。
一方が全額支払うのか、あるいは双方で折半するのかによって、離婚後の経済状況が大きく変化することもあります。

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まとめ

離婚後も家を共有名義のままにしておくと、売却や管理に共有者の同意が必要になったり、固定資産税の支払いや相続時に揉めたりするデメリットがあります。
共有名義を解消するには、夫婦が共同で売却するか、共有持分の買取や自分の持分のみ売却する方法があります。
注意点は、離婚前に売却すること、財産分与の際は税金に注意すること、住宅ローンの支払いの3つです。
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