離婚時の不動産売却における注意点とは？売却に適した時期も解説！

不動産を売却する理由はさまざまですが、離婚をきっかけに家を手放すケースも多く見られます。
離婚に伴う売却は、タイミングや進め方を誤るとトラブルにつながる恐れもあるため、慎重な対応が欠かせません。
この記事では、離婚時に不動産を売却する際のポイントや注意点、最適なタイミングについてわかりやすく解説します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・JR川越線沿線で不動産を所有しており、離婚と売却をお考えの方はぜひ最後までご覧ください。

離婚に伴う不動産売却の注意点：売却のタイミング

離婚前後、どちらのタイミングで不動産を売却するか悩む方は少なくありません。
いずれにもメリットとデメリットがあるため、状況に応じて判断することが大切です。

離婚前に売却するメリットと注意点

離婚前に不動産を売却するメリットは、トラブルを避けて気持ちよく新生活をスタートできる点です。
不動産が共有名義である場合、売却には双方の合意が必要であり、離婚後に手続きを行うと別居や連絡困難といった事情により進行が滞るリスクがあります。
また関係性の悪化や再婚などにより、元配偶者と連絡を取りたくないと考えるケースも少なくありません。
離婚前に売却を完了すれば、こうした問題を未然に防ぎ、双方がスムーズに新生活へ移行することが可能です。
ただし売却代金を離婚前に分配した場合、贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があります。
このリスクを避けるためにも、売却後の代金は離婚成立後に財産分与として分けることが望ましいでしょう。

離婚後に売却するメリットと注意点

離婚後に不動産を売却するメリットは、落ち着いた状況で時間をかけて売却活動に専念できる点です。
離婚協議中は、慰謝料や養育費などの交渉が重なり、十分な時間や労力を売却に割くことが難しくなります。
結果として、早期売却を優先するあまり価格交渉に妥協し、想定より安く手放すケースも少なくありません。
一方、離婚後であれば冷静に販売戦略を立てられるため、相場に見合った価格で売却できる可能性が高まります。
ただし、名義人が双方にある場合などは、離婚後も元配偶者と連絡を取りながら手続きを進める必要があります。
連絡が取りづらい、意見が食い違うといったトラブルが発生しやすいため、離婚前の段階で売却の方針や役割分担について明確にしておくことが重要です。

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離婚における不動産売却の注意点：オーバーローンの場合

住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回る、いわゆる「オーバーローン」の状態では、通常の売却手続きは進められません。
ここからは、オーバーローンの基本的な仕組みと、売却を検討する際に留意すべきポイントについて解説します。

不動産売却におけるオーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態のことです。
たとえば、売却価格が2,000万円であるにもかかわらず、ローン残高が2,500万円ある場合、500万円の不足が生じます。
住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関が抵当権を設定しており、ローンを完済して抵当権を抹消しない限り不動産の売却はできません。
したがって、売却代金だけでは完済できないオーバーローンの状態では、不足分を自己資金で補う必要があります。
このように、オーバーローンだと経済的負担が生じることから、売却に同意していた配偶者が態度を変えることも考えられます。
トラブルを未然に防ぐためにも、売却に着手する前に、ローン残高と査定価格を事前に正確に把握しておくことが重要です。

自己資金で返済できなければ任意売却を検討する

「不足分を自己資金で補えないけれど、それでも不動産を売却したい」という場合には、任意売却を検討することになります。
任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、住宅ローンが残っている状態でも不動産を売却する方法です。
この手続きには、ローンを貸し付けている金融機関の承認が不可欠であり、同意が得られない場合は任意売却を進めることはできません。
とくにペアローンを利用している場合は、双方の金融機関および夫婦それぞれの同意が必要になります。
仮に一方が任意売却に同意しても、もう一方が反対すれば売却手続きは成立しません。
離婚後に任意売却を行う場合は、関係者全員の意思確認と事前調整が重要となります。

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離婚における不動産売却の注意点：媒介契約の選び方

不動産の売却は法律や税務など専門的な知識を要するため、個人が単独で取引を行うケースは非常に稀です。
通常は、不動産会社へ仲介を依頼し、その際に「媒介契約」を締結する必要があります。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴や制約が異なります。
契約形態によって売却活動の進め方が変わるため、不動産の状況や売却方針を踏まえて、適切な契約を選択することが重要です。
ここからは、不動産売却の基本的な流れや媒介契約の種類、選び方について解説します。

不動産売却のおもな流れ

• 不動産会社に売却を依頼する際の一般的な流れは、以下のとおりです。
• 不動産会社へ査定を依頼する
• 査定結果をもとに媒介契約を締結する
• 売却活動を開始する（広告掲載、内見対応など）
• 購入希望者と売買契約を締結する
• 決済および物件の引き渡しを行う

まずは不動産会社に査定を依頼し、提示された条件に納得できれば媒介契約を締結しましょう。
媒介契約の締結後、不動産会社はインターネット広告やチラシ等を活用し、購入希望者を募ります。
買主が見つかったら売買契約を締結し、契約から1〜2か月後を目安に決済および物件の引き渡しを行います。

媒介契約の選び方

媒介契約には3つの種類があり、それぞれに異なる特徴があります。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼でき、買主を広く探せる点が特徴です。
ただし不動産会社からの定期的な報告がないため、状況に応じた販売戦略が立てにくい傾向にあります。
比較的売れやすい物件を早急に売却したい方や、複数の不動産会社を活用したい方におすすめです。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。
不動産会社による定期的な活動報告やレインズ（不動産情報システム）への登録義務があるため、早期売却が期待できます。
また、ご自身で見つけた買主と直接取引することも可能です。
不動産会社に仲介を依頼しながら、ご自身でも買主を探したい方に適しています。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却を依頼し、他の不動産会社とは契約できない契約です。
専任媒介契約と同様に、不動産会社による定期的な活動報告とレインズへの登録義務があるため、売却活動が効率的に進められます。
離婚を急いでいてなるべく早めに家を売りたい方や、信頼できる不動産会社に任せたい方におすすめです。

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まとめ

離婚時に不動産を売却する際は、家を売り出すタイミングが重要です。
売却のタイミングによって、手続きや新生活のスタートに影響を与えることがあります。
気持ちよく新生活をスタートさせたい方は離婚前、売却活動に専念したい方は離婚後に売却するのがおすすめです。
またオーバーローンの場合は売却方法が通常と異なるため、離婚前にローン残高と査定価格を確認しておきましょう。
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