競売開始決定通知後でも任意売却はできる？期限の猶予についても解説

住宅ローンの滞納が続くと、債権者に競売にかけられ自宅が強制的に売却されてしまいます。
しかし、たとえ競売の開始通知が届いたとしても、すぐに対応することで競売を回避できる可能性があるでしょう。
そこで、競売開始決定通知書とはなにか、期限猶予と競売を回避するための任意売却について解説します。
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競売は任意売却で回避しよう！競売開始決定通知とは？

住宅ローンの滞納が続くと、不動産に設定されていた抵当権が行使され、裁判所の権限で物件が競売にかけられます。
ただし、すぐに競売にかけられ自宅を手放すわけではなく、何か月かの期間をかけて手続きが進んでいきます。
競売が決定すると、まず所有者に送られてくる書類が「競売開始決定通知」です。
ここでは、競売開始決定通知とはどのような書類なのかを解説します。

競売開始決定通知とは

債権者が担保となっている不動産を競売にかけることを裁判所に申し立て、裁判所がそれを受理したら、所有者に競売開始決定通知が届きます。
この書類は正式には「担保不動産競売開始決定通知」と呼ばれ、住宅ローンを滞納してからおよそ9か月ほどで送られてきます。
この通知書が届いたということは、競売に向けて手続きが進んでいくという意味です。
競売開始決定通知が届いたあとに、そのまま放置すると、約6か月ほどで競売により強制的に売却されてしまいます。
そして、定められた退去日に所有者は自宅から退去する必要があります。
また、売却価格は一般的な売却と異なり安価で売却になるため、競売後も多くの方が債務が残る可能性が高いといえるでしょう。

競売開始決定通知後に競売を回避する方法

競売開始決定通知後でも、競売を回避できる方法があります。
それは、「任意売却」という方法です。
任意売却とは、売却後に負債が残る場合でも金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
任意売却であれば、競売よりも高く売却できるだけでなく、所有者の意思が尊重されながら売却を進めることができます。
ただし、競売の申し立てがされることで、任意売却する時間が限られているため早急な対応が必要です。
任意売却については、後ほど詳しくご説明します。

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競売は任意売却で回避しよう！競売開始決定通知後の期限の猶予とは？

前述したように、競売開始決定通知後でも任意売却することは可能です。
しかし、任意売却できる期限があるため早めに対処する必要があります。
ここでは、競売開始決定通知後の流れや、任意売却できる期限の猶予について解説します。

競売開始決定通知後の流れ

競売開始決定通知後、1か月前後で裁判所から執行官が競売にかける不動産の調査に来ます。
調査では、建物の不具合や周辺環境の調査だけでなく、室内の写真撮影もおこなわれます。
そして、競売物件として情報が公開され、3～5か月で入札開始となり、入札から1か月ほどで開札日です。
落札者が代金を納付すると、その手続きにより債務者は所有権を失うことになります。

任意売却できる期限

任意売却が可能な期限は、開札期日の前日です。
競売は、開札期日の前日までなら、申立者の単独意思だけで競売を取り下げることが可能となっています。
つまり、競売開始決定通知が届いてから約半年前後であれば、競売から任意売却に切り替えることが可能というわけです。
債権者側としても、少しでも多くの負債を回収したいという気持ちはあるため、任意売却のほうが高く売却できるのであれば任意売却を了承してもらえる可能性は高いでしょう。
ただし、注意しなければならないのは、一度競売の手続きが始まると、任意売却の手続きを進めても競売の手続きが止まらないという点です。
つまり、競売で売却が成立するまでに、任意売却で買主を見つけ売買契約を成立させる必要があります。
競売の申し立て前であれば、3～6か月程度の猶予がありますが、競売の手続きが始まってからは、競売と任意売却の同時進行で進めることになります。
仮に、競売開始決定通知後に任意売却が承諾されても、開札期日までに任意売却が成立しなければ競売で落札されてしまうため注意が必要です。
つまり、どちらか早いほうで売買が成立してしまうため、競売で成立する前に任意売却を進めることが大切になります。
競売開始決定通知がすでに届いたという場合は、すぐに相談し早めに対処しましょう。

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競売開始決定通知後でも任意売却は可能！任意売却のメリットと注意点

住宅ローンの返済に困った場合は、滞納して競売にかけられる前に、金融機関と相談して早めに任意売却の手続きを進めることが大切です。
ここでは、任意売却の流れとメリット、また注意点について解説します。

任意売却の流れ

競売の開札期日は、競売開始が決定してから、およそ半年前後になります。
そのため、余裕があると感じてしまいますが、実際は任意売却が完了するまでには、以下のような手順が必要です。

• 不動産会社に査定依頼
• 売却活動により買主を探す
• 購入希望者が住宅ローンの審査をおこなう
• 買主と売買契約を締結する
• 決済・引き渡し

一般的に、売却が完了するまで3～6か月の期間がかかるといわれています。
しかし、物件の状態や立地によってはそれ以上かかってしまうケースも少なくありません。
そのため、任意売却を決めたら早めに行動することが大切といえるでしょう。

任意売却のメリット

競売を回避する任意売却には、多くのメリットがあります。
おもなメリットは以下の3つです。

• 経済的な事情を周囲に知られず売却できる
• 市場価格に近い金額で売却できる
• 所有者の意思が反映される

競売の場合、物件を差し押さえられたことが公示され、所在地や外観がホームページ上で公表されてしまいます。
また、現地訪問があるため、競売にかけられたことが周囲にわかってしまう可能性があります。
しかし、任意売却であれば通常の不動産売却と同様に売却を進めるため、経済的な事情により自宅を売却することが知られることはありません。
また、任意売却は通常の不動産売却と同様に売却を進めるため、市場価格で売却できる点もメリットといえます。
競売であれば、市場価格の7～8割程度のため、競売後も多くのローンが残ってしまうからです。
そのほかにも、任意売却であればご自身の意思が反映されるため、退去日なども考慮されます。

任意売却の注意点

任意売却は、金融機関の同意が得られなければ売却することはできません。
そのため、早い段階から交渉しておくことをおすすめします。
また、売却代金でローンを完済できるわけではなく、売却後も返済が続く可能性がある点に注意が必要です。
ただし、ローン残債については債権者と交渉して無理のない範囲内で分割払いに応じてもらえる可能性があります。

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まとめ

競売開始決定通知が裁判所から届くと、すぐに競売で売られてしまうと思いがちですが、実際は半年前後の期間があります。
そのため、通知が届いたら、すぐに競売を回避するための「任意売却」の手続きをおこないましょう。
期限は限られていますが、任意売却であれば競売よりも高く売却できるほか、ご自身の意思で売却を進めることが可能です。
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