不動産の贈与税とは？親子間でもかかるケースと非課税にする方法

所有している財産を子どもや孫に引き継ぐ方法は、相続と贈与の2種類です。
それぞれ税金がかかる可能性がありますが、状況によっては非課税になるケースもあります。
今回は贈与税とはなにか、親子間でも贈与税がかかるケースと、非課税にする方法について解説します。
埼玉県川越市（とくに南古谷駅周辺）や富士見市、ふじみ野市を中心に、東武東上線・JR川越線沿線で親子間で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の相続対策で知っておきたい親子間の贈与税とは

まずは、不動産の相続対策をするなら知っておきたい、親子間における贈与税とはなにかについて解説します。

贈与税とは？

贈与税とは、親から子ども、夫から妻など、個人間における財産の取引で生じる税金のことです。
親の所有していた土地を、子どもが引き継いだ場合、子どもに対して納税義務が生じることになります。
贈与税とは、財産を受け取った側に課税される税金の一つです。
また、相続税の課税を免れることを、回避するといった目的も持っています。
財産を所有している方が亡くなった場合、その財産を取得した方にかかる税金が相続税というものです。
相続税の負担を回避することを目的に、生前贈与をおこなって財産を隠す場合があり、不正に納税を免れることを防止します。

課税方法とは？

課税方法には、下記の2つの種類があります。

• 暦年課税
• 相続時精算課税

暦年課税とは、1年間に取得した財産に対して、税金が計算される方法です。
しかし、受け取ったすべての財産に対してかかるわけではなく、基礎控除をマイナスして残ったお金に対して課税されます。
基礎控除額は110万円となっており、親子間で取得した財産の価額が、110万円以下であれば非課税です。
不動産を子どもや孫に継承させたいとき、毎年少しずつ持分を取得させることにより、110万円以下に抑えることができます。
ただし、財産をすべて渡すまでに時間がかかることや、不動産登記や契約の締結時に時間がかかることなどがデメリットです。
納めるべき税金の金額は、下記の計算式で算出することができます。
暦年課税＝（贈与額－110万円）×税率－控除額
なお、税率は10％～55％まで、8段階あるのが特徴です。
相続時精算課税とは、親子や孫へ財産を継承するときに利用できる制度です。
財産の価額が2,500万円までは非課税で、2,500万円を超えた部分には、一律20％の税金が課税されます。
ただし、年齢が定められており、祖父母や両親は60歳以上であること、財産を受け取る側の子どもや孫は18歳以上が対象です。
また、相続時精算課税は相続が発生したときに、受け取った財産を含めて相続税が計算されます。

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親子間で不動産の贈与税がかかるケース

続いて、親子間で不動産の贈与税がかかるケースについて解説します。

ケース1：渡した財産が110万円を超える場合

贈与税がかかるケースとしてまず挙げられるのが、財産の合計額が110万円を超えた場合です。
先述のとおり、贈与税は受け取ったすべての財産に対してかかるわけではなく、基礎控除をマイナスして残ったお金に対して課税されます。
基礎控除額は110万円となるので、親子間で取得した財産の総額が110万円以下になれば、税金はかかりません。
しかし、基礎控除額を差し引いた金額が、1年間で110万円を超えてしまうと、課税の対象となります。

ケース2：不動産の名義変更をおこなった場合

不動産の名義変更をおこなった場合も、贈与税がかかるケースの一つです。
父親や母親、祖父や祖母が所有している不動産を子どもや孫が取得した場合、その不動産の所有権は子どもや孫に移転します。
所有権移転登記と呼び、所有者の名義を変更する手続きです。
名義変更をおこなうことによって、一般的には不動産が無償で譲渡されたとみなされます。
無償の譲渡は贈与と判断されるため、受け取った側に納税義務が生じることになります。

ケース3：時価より安く取引した場合

贈与税がかかるケースとして、時価より安く取引した場合も挙げられます。
たとえば、親が所有している土地を相場より安く子どもに売った場合です。
時価が3,000万円で、1,000万円で売った場合、差額の2,000万円が贈与として判断される可能性があります。
安く売ることは、親子間だからこそできることではありますが、取引価格に注意が必要です。
一般的には、時価の8割以上であれば問題ないとされています。
しかし、明確な定義があったり法律で決まっていたりするわけではないので、慎重な判断が求められるでしょう。

ケース4：共有持分を無償で変更したとき

親子で共有名義となっている土地の持分を無償で名義変更した場合も、かかるケースに該当します。
持分を取得したことにより、受け取った側の財産が増えることになるからです。
価値が増加した分は贈与とみなされ、贈与税の課税対象になるでしょう。

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不動産の親子間取引で贈与税を非課税にする方法

最後に、税金を非課税にする方法について解説します。

方法1：相続時精算課税を用いる

非課税にする方法としてまず挙げられるのが、相続時精算課税を用いることです。
相続時精算課税とは、先述のとおり、財産の価額が2,500万円までは非課税となる制度となります。
2,500万円を超えた部分には、一律の税率がかかるのが特徴です。
なお、この2,500万円は、1年間ではなく財産の合計となるので注意なさってください。
相続時精算課税は、贈与のときに大きな節税効果を発揮します。
しかし、先述のとおり、財産を所有していた方が亡くなったとき、すでに受け取っている財産を含めた価額に税金がかかります。
課税を先送りする制度なので、根本的な税金対策にはならないことが注意点です。

方法2：一括贈与をおこなう

一括贈与をおこなうことも、対策の一つです。
子どもや孫に対する生活費や教育費は、贈与税がかからないことになります。
それらは、通常必要と判断されるお金だからです。
教育費とは、学費や学校までの交通費、教材費や文房具などが該当します。
生活費は、日常生活で必要なお金を指し、医療費も含まれます。

方法3：住宅取得資金の特例を利用する

住宅取得資金の特例を利用することも方法の一つです。
住宅取得資金の特例とは、マイホームの購入時に資金を援助するときに用いることができる制度となります。
要件を満たすことによって、最大1,000万円までの非課税枠を利用することが可能です。
どのくらいの金額が非課税になるのかは、マイホームを購入したタイミングや家の性能などによって異なります。
そのときの消費税率によっても変わってくるので、あらかじめ確認しておくのがおすすめです。

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まとめ

贈与税とは、親から子どもや孫などの個人間における、財産の取引で生じる税金です。
渡した財産が110万円を超える場合や不動産の名義変更をおこなった場合、時価より安く取引した場合、親子間であっても課税対象となる可能性があります。
非課税にするための対策として、相続時精算課税を用いたり、一括贈与をおこなったりといった方法があります。
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