事業用不動産を売却する際の流れや売却を成功させるポイントについて解説

事業用不動産を所有している方のなかには、空室が増えたり返済が苦しくなったりなど、さまざまな理由から売却を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
その場合、どのように手続きを進めれば良いのか、費用や売却のコツを事前に知っておくと安心ですよね。
そこで今回は、事業用不動産を売却する際の手続きの流れや、売却時に発生する税金と費用、売却を成功させるために知っておきたいポイントについて解説します。
埼玉県川越市（川越市の中ではとくに「南古谷駅」周辺）・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・JR沿線で、事業用不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

事業用不動産を売却する際の流れ

まずは、事業用不動産を売却する際の一連の流れを把握しておきましょう。
事業用不動産は、以下のような流れで売却を進めます。

• 査定の依頼と不動産会社の選定
• 媒介契約を結ぶ
• 売却活動をおこなう
• 売買契約の締結
• 物件の引き渡し

どのように進めるのか、上記の流れについて順番に解説します。

査定の依頼と不動産会社の選定

事業用不動産がどれくらいの価格で売却できるのかを把握するために、不動産会社に査定を依頼します。
不動産会社は、地元に密着している会社を選ぶと、地元ならではの有益な情報を得られるでしょう。

媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
立地条件が良く需要が高いエリアに物件がある場合は、一般媒介契約でも良いでしょう。
立地条件が悪い場合や、売却活動以外にも相談したいことがある場合などは、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約がおすすめです。

売却活動をおこなう

媒介契約を結んだ不動産会社が、売却活動をおこないます。
内見希望者が現れたら、快く応じましょう。

売買契約の締結

買主と価格や条件などについて交渉をおこない、双方が同意したうえで売買契約を結びます。
契約日には、買主から手付金が支払われます。

物件の引渡し

物件の引渡し日には、売却代金の決済がおこなわれます。
決済完了後、物件の鍵などを買主に渡し、引渡しの完了です。
同日に、所有権移転登記をおこないます。
所有権移転登記は、自分で手続きすることも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。

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事業用不動産を売却する際に発生する税金と費用

事業用不動産を売却する際には、さまざまな税金と費用が発生します。
思わぬ出費となり慌てることのないよう、事前に費用を把握しておくことが大切です。
そこで次に、事業用不動産の売却時に発生する税金や費用について解説します。

売却手続きに必要な費用

売却手続きには、以下のような費用が発生します。
印紙代
不動産売買契約書は、印紙税が課される「課税文書」に該当します。
売買契約書に収入印紙を貼り消印することで納税する仕組みになっており、税額は売買価格に応じて定められています。

• 100万円超え500万円以下の場合は、2,000円（1,000円）
• 500万円超え1,000万円以下の場合は、1万円（5,000円）
• 1,000万円超え5,000万円以下の場合は、2万円（1万円）

なお、2027年3月31日までに契約するものについては、軽減税率が適用され、括弧内が軽減税率適用後の金額です。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼して売却した場合に不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料に相場はありませんが、法律によって上限が定められており、ほとんどの不動産会社が上限額を提示しています。
上限額は、以下の速算式で計算することが可能です。

• 200万円を超え、400万円以下の場合：（売買価格×4％＋2万円）×1.1
• 400万円を超える場合：（売買価格×3％＋6万円）×1.1

なお、仲介手数料は、売買契約を結ぶときに半分、残りの半分を引渡しのときに支払うのが一般的です。

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、抵当権を抹消する登記手続きが必要です。
抵当権抹消登記には、登録免許税が課されます。
税額は、不動産1個につき1,000円です。

税金

事業用不動産を売却する際に発生する税金は以下の2つです。
譲渡所得税
個人が事業用不動産を売却して利益（譲渡所得）を得た場合には、その利益に対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
譲渡所得税とは、この3つの税金の総称です。
譲渡所得税は、譲渡所得額に対して定められた税率を乗じて計算します。
計算式は、「譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用」です。
取得費とは、不動産の購入代金と購入したときに支払った税金や仲介手数料など経費の合計です。
建物については、購入したときより価値が下がっているため、減価償却費を差し引き、残った金額が取得費になります。
減価償却費は、「減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数」で計算します。
譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った税金や仲介手数料、測量費などの合計です。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）…39.63％
• 長期譲渡所得（所有期間が5年を超える）…20.315％

つまり、5年を境に税率が大幅に変わることを覚えておきましょう。
消費税
事業用不動産を売却する際には、消費税がかかるものがあります。
主に、仲介手数料や司法書士への報酬などが該当します。

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事業用不動産の売却を成功させるポイント

最後に、事業用不動産の売却を成功させる4つのポイントについて解説します。

ポイント1：査定額をしっかり見極める

売り出し価格が適正でないと、売却に繋がりにくくなります。
したがって、査定価格が適正かどうかを見極めるために、自分でも相場を確認しておきましょう。
相場を知っておくと、買主との価格交渉にも役立ちますよ。

ポイント2：関連書類を揃えておく

事業用不動産をスムーズに売却するために、物件の関連書類をできるだけ揃えておくことをおすすめします。
とくに、修繕履歴や賃貸条件がわかる書類をしっかり揃えておくと、買主も安心して検討できます。

ポイント3：まずは不動産会社に相談する

事業用不動産を売却するためには、専門的な知識を要する場面が多くあります。
不動産会社は、不動産売買の専門家です。
必要であれば、司法書士や税理士、弁護士のご紹介もできるため、まずは不動産会社にご相談ください。

ポイント4：入居者に通知する

事業用不動産を売却するということは、入居者にとってはオーナーが変わるということになります。
売却について、事前に入居者の許可を得る必要はありません。
しかし、家賃の振り込み先や、更新・退去の手続き、敷金の清算などが変更になるため、手続きが完了したら、オーナーが変わることを入居者に知らせる必要があります。
そうすることで、気持ち良くオーナーチェンジができるため、忘れずに通知するようにしましょう。

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まとめ

事業用不動産を売却する際には、一連の流れに沿って進める必要がありますが、この流れは一般的な不動産の売却とほぼ同じです。
売却の際にはさまざまな税金や費用が発生するため、事前に把握して資金計画を立てるようにしましょう。
修繕履歴や賃貸条件がわかる書類を揃えてスムーズに売却活動をおこない、早期売却・高値売却を目指しましょう。
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