不動産相続時に住宅ローンが残っていたら？返済義務の有無や対処法を解説

親が所有していた不動産は、原則として相続人である子どもが相続することになります。
もしその不動産に住宅ローンが残っていた場合、子どもが返済しなければならないのでしょうか。
この記事では、住宅ローンが残っている不動産を相続した場合の対応について解説します。
埼玉県川越市や富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線沿線で不動産相続のご予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続における住宅ローンの扱い！残債は相続の対象？

借入額にもよりますが、住宅ローンの返済は20〜30年と長期間にわたります。
親が不動産を購入した時期によっては、相続時に住宅ローンが残っているケースもあるでしょう。
住宅ローンが残った不動産を相続した場合、返済義務は誰にあるのでしょうか。
はじめに、親などの被相続人が組んだ住宅ローンの返済義務について解説します。

住宅ローンも相続の対象

相続した不動産に住宅ローンが残っている場合、その残債は相続人が引き継ぐことになります。
相続と聞くと、現金や不動産、自動車、株式といったプラスの財産をイメージする方も多いでしょう。
しかし、相続財産の対象となるのはプラスの財産だけではなく、借金や未払金などの負債も含まれます。
住宅ローンは借金に該当するため、相続人に引き継がれるのが原則です。

遺産分割協議により返済者を決定できる

相続人が2人以上いる場合は、遺産分割協議をして誰が不動産を取得するか決める必要があります。
不動産の相続方法は複数あり、換価分割または現物分割がもっとも一般的でしょう。
換価分割は不動産を売却してその資金を分割すること、現物分割は売却せずにそのまま相続する方法です。
現物分割を行うと、誰か1人が不動産を相続する場合でも、基本的には相続人全員でローンを返済します。
なぜなら、被相続人の残した債務は相続人で法定相続分に従って分割することが定められているためです。
そうはいっても、不動産を取得していない方からすると不満に思うのではないでしょうか。
そのため、実際には「不動産を相続した方が住宅ローンを返済する」として、相続人同士で合意するケースが多いようです。
ただし、相続人全員で決めたことであっても、金融機関などの債権者には対抗できない点に注意が必要です。
たとえば、長女が実家を相続する代わりに、住宅ローンの返済義務も引き継ぐと約束したとします。
これは、あくまでも相続人同士の取り決めであるため、お金を貸している債権者には関係ありません。
つまり、長女がローンを返済できなくなった場合に、他の相続人が金融機関から返済を求められる可能性があるわけです。
「ローンの返済義務は長女にある」と主張しても、借入先の金融機関に対抗することはできません。

相続税の計算には債務控除が適用される

相続税を計算する際には、債務控除といって、ローンの残債を相続財産額から差し引くことができます。
たとえば、遺産のなかに3,000万円の不動産と現金100万円があり、住宅ローンが300万円残っていたとしましょう。
この場合、相続税の課税対象は「（3,000万円＋100万円）− 300万円＝2,800万円」となります。

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ローンが残った状態で不動産相続！残債を支払わなくていい場合がある？

先述したように、相続不動産に残った住宅ローンは相続人に返済義務が生じます。
しかし、実際には相続人が残債を支払わなくていいケースのほうが多いです。
なぜなら、住宅ローンを組んでいる方の大半が団体信用生命保険（団信）に加入しているためです。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあった際に住宅ローンの残高がゼロになる保険です。
住宅ローンの名義人が死亡したり重い病気にかかったりした場合に、保険会社が金融機関に残債を支払ってくれます。
つまり、団体信用生命保険に加入していれば、被相続人が亡くなった時点で住宅ローンは完済されるというわけです。
民間の金融機関の大半が、住宅ローンを組む際に団体信用生命保険への加入を必須条件としています。
そのため、相続不動産に住宅ローンが残っていても、残債を返済しなくて済む相続人の方が多いでしょう。
ただし、フラット35など保険への加入を任意としている住宅ローンも存在します。

住宅ローンが免除されないケースもある

被相続人が生前に団体信用生命保険に加入していても、相続人に返済義務が生じるケースもあります。
たとえば、収入合算契約といって、夫婦や親子で収入を合算し、2人で1つの住宅ローンを契約している場合です。
収入合算契約には連帯債務型と連帯保証型がありますが、いずれも保険に加入できるのは主債務者のみです。
主債務者が夫の場合、夫が亡くなれば残債は免除となるものの、妻が亡くなった場合は免除を受けられません。
また、夫婦や親子がそれぞれでローンを組み、1つの不動産を購入する「ペアローン」も注意が必要です。
ペアローンの場合、返済期間中に妻が亡くなると妻の残債は免除となりますが、夫の残債は免除されません。

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ローンが残っている状態で不動産相続！負担を抑えるための対処法とは

住宅ローンが免除されないのであれば、相続人が返済していかなければなりません。
残額によっては大きな負担がかかり、生活を圧迫してしまう可能性があります。
負担を軽減するためにも、ローンが免除されない場合の対処法を確認しておきましょう。

金融機関に相談する

住宅ローンの条件をそのまま引き継ぐのが難しい場合は、早めに金融機関に相談しましょう。
滞納する前に相談すれば、相続人の負担を減らせるよう、金融機関が返済計画を見直してくれる可能性があります。
借入額によっては、返済期間を延長するだけで月々の支払いが1万円以上低くなることもあります。
毎月の返済額を少しでも抑えられれば、家計の負担を軽減することができ、無理なく返済を続けられるでしょう。

相続した不動産を売却する

不動産を活用する予定がなければ、売却するのも選択肢の1つです。
不動産を売却すると、まとまったお金が得られるので、それを住宅ローンの返済に充てることができます。
また、固定資産税の支払いや家の管理も不要になり、金銭面の負担を軽減できるといったメリットもあります。
ただし、不動産を売却しても住宅ローンが残る場合は、不足分を自己資金で補わなければなりません。
売却を検討する際は、不動産会社に査定を依頼し、不動産の売却代位金でローンを完済できるか調べてみましょう。

相続放棄する

相続開始前であれば、相続放棄をするのも1つの手です。
相続放棄とは、被相続人から相続財産や負債などの権利や義務をすべて引き継がず放棄する手続きです。
プラスの財産もすべて放棄することになりますが、住宅ローンの返済義務も引き継がずに済みます。
相続放棄をする場合、被相続人が亡くなってから3か月以内に家庭裁判所に申述をおこなわなければなりません。
相続財産を調査から書類収集、申し立てと多くの手続きが発生するため、相続放棄を行う際は早めに行動しましょう。

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まとめ

親が亡くなり、実家を相続する際に住宅ローンが残っていたら、原則として相続人に支払い義務が生じます。
しかし、多くの方が団体信用生命保険に加入しているため、実際に残債を負担するケースは少ないと考えて良いでしょう。
もし、相続人が返済しなければならず、費用の負担が大きいと感じる場合は、金融機関への相談や売却、相続放棄を検討してみてください。
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