家の査定をする際のポイントとは？査定金額の算出方法や注意点を解説

家の売却にあたって、高い評価を受け、理想的な売却額を得るためには、査定に影響する要因と注意点を理解しておくことが大切です。
本記事では、家を査定する際のポイントや査定金額の算出方法、注意点について解説します。
埼玉県川越市、南古谷駅周辺、富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線沿線で家の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

家の査定における査定金額の算出方法のポイントとは？

家を売却する際は、不動産会社に査定を依頼し、その家がいくらで売れるかを見積もることから始まります。
査定には「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」の3つの主要な方法が使われます。

取引事例比較法の算出方法

取引事例比較法とは、直近に近隣エリアでおこなわれた類似の不動産取引を参考に査定額を算出する方法です。
具体的には、類似の物件の取引日、価格などを比較検討し、市場価値を見定めます。
取引事例比較法は土地、中古一戸建て、マンションなどさまざまな不動産の評価に適しています。
似た条件の物件が多ければ多いほど、より精度の高い市場価格を導き出すことが可能です。
ただし、参考にする取引事例が少ない地域では、正確な価格を出すことが難しくなることがあります。
その場合、似た条件の地域の事例を基に査定額を算出します。

収益還元法の算出方法

収益還元法は、物件が将来どれだけの収益を生み出すかを基に査定額を算出する方法です。
収益を生む投資物件、アパートやマンションの評価に適しています。
査定金額を求める際には、同エリアの似た物件の「利回り」を基にして、1年間の期待収益を計算します。
「利回り」とは、投資した金額に対する収益の割合のことです。
一般的に、査定時には「表面利回り」を使用します。
表面利回りは、年間の収益を物件価格で割ったもので、投資の初期段階での収益性を示す指標です。
実質利回りとは異なり、経費や税金などの出費を考慮しないため、よりシンプルな計算で利益率を測定できます。

原価法の算出方法

原価法とは、不動産の評価をおこなう際に、その物件を取り壊して同じ建物を再建築した場合の費用を基に算出する方法です。
具体的には、新しく建設するための費用を見積もり、そこから物件の経年劣化による価値減少を差し引いて査定額を求めます。
中古一戸建ての価格を算出するのに適していますが、取引事例が豊富にある地域では、より市場データに基づく取引事例比較法などが用いられることが一般的です。

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家の査定で重視されるポイントとは？

査定をおこなう際、不動産会社の担当者はどのようなポイントを評価するのか気になりますよね。
家の査定においてチェックされる主要なポイントは、以下のとおりです。

建物の状態と評価ポイント

建物は、築年数と外装、内装を主にチェックします。
築年数は、家の価値を判断するうえで重要です。
法定耐用年数に基づき、建物がその期間を超えると、価値が大きく下がると見なされます。
たとえば、木造の一戸建て住宅は法定耐用年数が22年となります。
そのため、築年数が10年を超えると価格が新築時の約半分に、15年で3～4割程度、20年で1割程度まで低下するのです。
20年を超えると建物の価値はほぼなくなり、土地価格のみが評価されることもあります。
外壁や屋根の状態も査定に大きく影響します。
損傷の有無、外壁の塗装が定期的におこなわれているかなどがチェックポイントです。
内装では、壁や床の劣化具合、間取りの有効性、収納スペースの広さ、設備の状態などが評価されます。
また、雨漏りやシロアリの被害があるか、さらにはタバコやペットの臭いが染み付いていないかも査定の重要なポイントです。

周辺環境の査定でのポイント

周辺環境は、購入者にとって家を選ぶ際の決定的な要素の1つです。
そのため、査定をおこなう際には駅までの距離や近隣の施設も重要なチェックポイントとなります。
たとえば、駅やショッピング施設、医療施設が近くにある物件は、便利さから高く評価される傾向にあります。
一方で、線路や幹線道路の近くなど騒音の問題がある場所は、騒音レベルによっては価値が下がることがあるのです。
通勤や通学の利便性も、物件の評価に大きく影響します。
とくに、学校や会社が集まるエリアに近ければ近いほど、査定額は高くなる傾向にあります。
反対に、交通アクセスが悪く人口が減少している地域では、利便性が低いとみなされ、査定額が下がりやすいです。
また、生活に必要な施設の近さも重要です。
スーパーマーケット、コンビニエンスストア、飲食店、役所などが近くにあると、物件はより高く評価されるでしょう。
これらの環境要因は、物件の魅力に直接影響し、査定価格にも反映されるため、重視されます。

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家の査定を受ける際の注意点とポイント

家の査定を受けるにあたって、事前に知っておくべき重要なポイントがいくつかあります。
とくに知っておきたい注意点は、以下の4つです。

注意点①売買相場の把握

査定を受ける前に、自分で近隣の不動産相場を理解しておくことが重要です。
インターネットや不動産情報誌を活用し、近くで売り出されている類似物件の価格を調べると、相場感を掴むことができます。
査定結果が調べた相場と大きく異なる場合は、不動産会社に査定の根拠を尋ねると、納得のいく売却が可能になります。

注意点②整理整頓と清掃の徹底

訪問査定時には、家の内部が整理整頓され、清潔に保たれていることが重要です。
家のなかが綺麗に片付けられており、水回りが清潔であると、物件への良い印象を与えることができます。
そのため、売却を検討している際は、不要な物を片付け、家全体の掃除を徹底しておこなうことをおすすめします。

注意点③リフォーム履歴の確認

物件がリフォームされている場合、工事の履歴や関連書類を事前に確認しておくことが大切です。
たとえば、外壁の塗装や水回りの設備を新しくした場合など、リフォームが実施されていることは物件の評価を高める要因となり得ます。
とくに築年数が古い物件は、適切なリフォームが施されていれば、査定額が大幅に向上することがあります。
ただし、売却目的でのリフォームは慎重に考えましょう。
リフォーム費用が査定額にすべて反映されるわけではないため、不動産会社の担当者と相談しながら必要性を判断すると良いです。

注意点④建物の長所と不具合の把握

訪問査定時には、建物の長所をしっかりとアピールすることが重要です。
売主ならではの視点で、エリアの生活の便利さや物件の魅力的な点を担当者に伝えましょう。
同時に、欠陥や不具合がある場合は、それらを正直に伝えることも必要です。
隠しておいた不具合が後で発覚すると、売却手続きに悪影響を及ぼすことがあります。
また、売却後に問題が発覚した場合、契約不適合責任を問われる可能性もあるため、初めから正確な情報を提供することが大切です。

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まとめ

家の査定額の算出方法は、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つの方法があります。
査定をおこなう際のチェックポイントは、建物の築年数や外装・内装、周辺環境が挙げられます。
査定をおこなう際の注意点は、相場の把握や物件の清掃、リフォーム履歴の確認、建物の長所と不具合を把握することです。
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