埋蔵文化財包蔵地の不動産は売却しにくい？デメリットや売却方法を解説！

不動産のなかには、売り出してすぐに買い手が付く物件と買い手が付くまでに時間を要する物件があります。
なかなか売却できない土地の一つとして挙げられるのが「埋蔵文化財包蔵地」です。
今回は埋蔵文化財包蔵地をスムーズに売却するコツを、概要やデメリットなども含めて解説します。
埼玉県川越市や富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で埋蔵文化財包蔵地の売却を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却時に知っておきたい！埋蔵文化財とは？

「そもそも埋蔵文化財ってなに？」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
埋蔵文化財包蔵地のデメリットや売却方法を知る前に、埋蔵文化財の概要を把握しておきましょう。

埋蔵文化財とは？

埋蔵文化財とは文化財が土地に埋蔵されている状態の総称で、文化財が埋もれている土地を「埋蔵文化財包蔵地」と呼びます。
埋蔵文化財の存在が知られている土地は全国に約46万か所もあるとされ、年間9,000件程度の発掘調査が行われています。
教育委員会が作成する遺跡地図や遺跡台帳を確認すれば、どこが埋蔵文化財包蔵地に該当するのかを調べることが可能です。
ここで注意したいのが、地図や台帳にすべての情報が記載されているとは限らないということです。
そのため、遺跡地図や遺跡台帳に記載がなくても、埋蔵文化財包蔵地に該当する可能性があります。

文化財とは？

文化財が埋もれている土地を埋蔵文化財包蔵地と呼びますが、文化財と聞いてもピンとこない方も多いのではないでしょうか。
日常生活で文化財について触れる機会はそう多くないため、文化財がどんなものか知らないという方も多いでしょう。
文化財とは、長い歴史の中で生まれ、育まれ、今日の世代に守り伝えられてきた貴重な財産を指します。
文化財保護法の対象となる文化財は、以下のように遺物と遺構に分けられます。

• 遺跡：石器・土器・古墳・貝塚など
• 遺構：古代の住居・炊事場・歴史上重要となる建物の跡など

中世（1600年頃）までの遺跡は原則対象、地域に必要な中世～近代（1600年～江戸末期の1860年頃）までの遺跡も対象です。
さらに近現代（明治以降）の遺跡に関しても、地域においてとくに重要なものは対象となっていますが、最終的な判断は教育委員会が行います。
埋蔵文化財包蔵地に関するルールは自治体によって異なり、遺跡の重要度などによっても判断が変わります。
対象の土地が埋蔵文化財包蔵地に当てはまらなくても、隣接する土地が埋蔵文化財包蔵地であれば調査が必要になるケースもあります。
また埋蔵文化財包蔵地の上に建物が建っている場合は、調査時に解体が必要かどうかも教育委員会が判断します。

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埋蔵文化財包蔵地に該当する不動産を売却したい！どんなデメリットがある？

冒頭でも触れたように、埋蔵文化財包蔵地は売却しにくい不動産の一つです。
また売却できても、通常の不動産に比べると売却価格は低くなる傾向にあります。
なぜなら埋蔵文化財包蔵地に該当する不動産は、発掘調査を指示される可能性があるためです。
発掘調査の結果次第では工事を中断しなければならず、早く着工したい買主からは敬遠されがちです。
場合によっては買主が希望する建物を建設できないこともあり、それらを理由に値下げ交渉を受けることも少なくありません。
また売却価格が低くなることだけでなく、以下のようなデメリットも存在します。

買主が見つかりにくい

埋蔵文化財包蔵地は、売却価格を下げてもなかなか買主が見つからず、売れ残ってしまうこともあります。
発掘調査によって工期が遅れたり希望の家を建築できなかったりと、買主側にリスクが生じるためです。
文化財の保存が必要と判断された際は工事を中止することもあり、売買計画が崩れてしまう可能性もあります。
埋蔵文化財包蔵地と通常の土地が同時に販売されている場合、条件が似ていれば多くの方が後者を選ぶでしょう。
リスクを抱えた不動産を進んで購入する方はなかなかおらず、値段を下げても売却できない可能性があります。

調査費用がかかる

埋蔵文化財包蔵地の発掘調査を行う際には、次のような費用が発生します。

• 作業員の人件費
• 測量費用
• 発掘調査の運営費
• 工事現場の警備費用
• 重機のレンタル料金
• プレハブなどの設置費や撤去費用

最終的にかかる費用は、土地の面積や埋蔵されている出土品などの条件によって変動します。
平成29年度における文化庁の資料によると、発掘調査に要した費用の平均は約94万円とのことです。
自己居住用住宅（マイホーム）を建てる場合、これらの費用は自治体負担となるのが一般的なので、そこまで心配する必要はないでしょう。
ただし下記に該当する場合は、土地の所有者が費用を負担しなければなりません。

• 収益物件を建てる
• 事務所兼自宅を建てる
• 投資のための土地購入

事業で利用する場合、追加工事にかかる費用が高くなりやすいため、事業者は埋蔵文化財包蔵地の購入を避ける傾向にあります。

買主が住宅ローンを組めない可能性がある

不動産を購入する際は、住宅ローンを組む買主がほとんとです。
しかし、埋蔵文化財包蔵地は担保としての価値が低く、住宅ローンの審査に通過できない可能性があります。
住宅ローンの審査にとおらなかった場合、買主は現金で購入するか金利の高いローンを組まなければなりません。
このようなリスクを抱えてまで、埋蔵文化財包蔵地を進んで購入する買主は少ないでしょう。

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埋蔵文化財が埋まっている不動産を売却する方法

買主から敬遠されがちな埋蔵文化財包蔵地ですが、きちんと対策を練ればスムーズな売却が目指せます。
最後に、埋蔵文化財包蔵地を売却するコツを確認しておきましょう。

事前調査はしっかりおこなう

埋蔵文化財包蔵地を円滑に売却するには、事前調査がなによりも重要です。
遺跡地図や遺跡台帳のチェックはもちろん、市町村の教育委員会にも確認することをおすすめします。
埋蔵文化財包蔵地は、遺跡地図や遺跡台帳にすべて記載されているとは限らないためです。
地域の古老や地主など、地域史に詳しい方に話を聞いてみるのも良いでしょう。

建物が建築された経緯や理由を調べる

所有する建物が埋蔵文化財包蔵地の上に建っている場合は、建築時の記録が残っていないか調べてみましょう。
1970年（昭和45年）以降に建てられた住宅の場合、建築確認済証に調査結果が記載されている可能性があります。
当時の発掘調査によって建築可能と判断できれば、建て直しの際に調査が不要となり、買主の手間を省けるかもしれません。
売却活動中にその旨をアピールできれば、買主の購入意欲向上に繋がり、スムーズな売却が目指せるでしょう。

重要事項説明を丁寧におこなう

埋蔵文化財包蔵地の売買では、重要事項説明書に詳しい内容を記載することも大切です。
説明書内の「文化財保護法」という項目にチェックを入れますが、それだけでは不十分と言えます。
買主の不安を取り除くためにも、工事の手続き方法や建て替え時の相談場所などを明記しておきましょう。

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まとめ

埋蔵文化財包蔵地は売却期間が長引く傾向にあり、また売却できたとしても価格は相場よりも低くなりがちです。
スムーズな売却を目指すには、遺跡地図や遺跡台帳だけでなく教育委員会にも確認するなど、事前調査がかかせません。
また重要事項説明には、埋蔵文化財包蔵地に関する詳しい内容を明記し、買主に安心してもらうことが大切です。
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