2024-05-14
「贈与税」とは、贈与がおこなわれた場合に課される税金であることから、不動産の売却とは無関係だと思う方が多いのではないでしょうか。
しかし、不動産売却をおこなった場合でも贈与税が課されることがあるため、どのようなケースで贈与税が発生するのかを事前に知っておくことが大切です。
そこで今回は、贈与税とはなにか、不動産を売却した際に課されるケースと、贈与税を軽減する方法について解説します。
埼玉県川越市(川越市の中ではとくに「南古谷駅」周辺)・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・JR川越線沿線で、不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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まずは、「そもそも贈与税とはなにか」という基本的なところから確認しておきましょう。
贈与とは、個人が所有する現金や不動産といった財産を、無償で譲ることを相手に伝え、相手もそれを承諾したうえで譲り受ける行為を指します。
そして、贈与税とは、贈与によって財産を取得した方に課される税金です。
不動産の贈与がおこなわれる事例としてよくあるのは、親から子へ、また祖父母から孫へ土地や建物を譲るケースです。
良かれと思い無償で不動産を譲っても、もらった子や孫が税金を負担しなければならないことを知っておく必要があります。
不動産を譲り渡すという意味では、「贈与」と「譲渡」を混同する方がいらっしゃいます。
不動産の譲渡とは、お金を受け取って土地や建物を譲り渡すことです。
つまり、不動産を売却する行為を指します。
不動産売却をおこなった結果、利益を得た場合は、売却した側が譲渡所得税を支払わなければなりません。
贈与は、先述のとおり、無償で財産を譲ることで、税金が課されるのは受け取った方です。
したがって、贈与と譲渡は、「無償か有償か」「だれに税金が課されるのか」という2つの大きな違いがあります。
親から不動産を引き継ぐという意味では、「相続」も似ています。
贈与は、親が存命中に自分の意思で財産を譲ることですが、相続は、親が亡くなったあとに相続人が財産を引き継ぐことです。
したがって、財産を引渡すタイミングがそもそも異なるのです。
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贈与税は、財産を無償で譲った場合に発生する税金であることを前章で解説しましたが、有償で譲る「不動産売却」においても、贈与税がかかる場合があります。
どういうことなのか、不動産売却をおこなった場合に贈与税がかかる2つのケースについて解説します。
不動産は、第三者に売却するケースだけでなく、親と子、また兄弟同士といった親族の間で売買することもあります。
これを、親族間取引といいます。
無償で譲れば、受け取った側に贈与税が課されるため、それを避けて、大幅に安値で売却したいと考える方がいらっしゃるかもしれません。
たとえば、1,000万円の価値がある不動産を、100万円で譲るような、大幅に価格を下げて売却するケースです。
親族間取引については、一般的な不動産取引より税務署が目を光らせています。
その理由は、親族間で、贈与や相続ではなく、あえて売買をおこなうことについて、税金逃れを疑われるためです。
したがって、市場相場とかけ離れた価格で取引をすると、税務署から「差額の900万円は贈与ではないのか」と疑われ、贈与税が課されることがあるのです。
親族間取引でも、市場相場どおりの価格で売買すれば、とくに問題になることはありません。
したがって、親子間であっても、適正価格で売買することが大切なポイントです。
また、不動産会社を介して売買することをおすすめします。
「親族間で取引するのに仲介は必要ないだろう」と思われるかもしれませんが、不動産会社を介すことで、売買契約書などの正式な書類を発行できるため、正当な売買であると証明できます。
法人間で不動産売却をおこなう場合も、注意が必要です。
関係会社の間で、もしくは会社と社長の間で、相場より大幅に安い価格で売買した場合は、適正価格との差額に対して税金が課されます。
なお、本来贈与税は、個人から個人への贈与に課される税金です。
たとえば、社長が所有している不動産を自分の会社に譲渡した場合、会社に対しては、贈与税ではなく「法人税」が課されます。
また、会社が社長に譲渡した場合は、その譲渡所得に対して所得税が課されます。
つまり、贈与税ではないものの、法人税や所得税が発生することがあるのです。
親族間取引同様、法人間取引も税務署は目を光らせているため、適正価格での売買をおこなうことが大切です。
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前章では、不動産売却をおこなって、贈与税が課される2つのケースについて解説しましたが、贈与税を抑える方法があれば知っておきたいですよね。
そこで最後に、不動産売却をおこなった場合にかかる贈与税を軽減する方法について解説します。
先述しましたが、親族間取引や法人間取引で贈与税がかかるのは、市場相場より大幅に安い価格で売買した場合です。
市場相場と売買した価格の差額があまりにもかけ離れていると、贈与と判断される恐れがあります。
したがって、税務署からマークされやすい取引ではとくに、適正価格で売買するように注意しましょう。
贈与税には、年間110万円の基礎控除があります。
つまり、年間110万円以下であれば、無償で財産を譲っても、贈与税が課されないのです。
不動産の場合、毎年110万円以下の贈与をおこなうことは、物理的にできませんが、たとえば不動産を第三者に売却し、売却代金を毎年110万円以内で贈与することは可能です。
また、現金を毎年110万円ずつ贈与し、最後に売買契約を結ぶという方法も考えられます。
ただし、同じ金額を毎年贈与すると「定額贈与」と税務署が判断し、将来的に贈与税が課される恐れがあります。
したがって、一定額の贈与を毎年おこなうことは、避けるようにしましょう。
相続時精算課税制度とは、同一の父母もしくは祖父母からの贈与について、累計2,500万円に達するまでは非課税になる制度です。
ただし、贈与をおこなった方が亡くなった際には、相続財産と生前贈与を受けた財産分の合計額に相続税が課されます。
つまり、2,500万円までは贈与税の支払いはなくなるものの、相続税が発生するときに清算されるため、税金の支払いがなくなるわけではありません。
しかし、贈与を受けた際の税金の支払いを先送りできるため、一時的ではあるものの、負担を軽減する方法の1つといえます。
なお、相続時精算課税制度を選択すると取り消せないため、慎重に判断するように注意してください。
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贈与税とは、存命中に財産を無償で譲った場合に、受け取った側に対して課される税金です。
不動産の売却と贈与税は、無関係のように思えますが、親族間取引や法人間取引で、市場相場とかけ離れた金額で売買すると、贈与と判断される恐れがあります。
贈与税を軽減するためには、不動産を第三者に適正価格で売却して現金化し、贈与税の基礎控除額の範囲内で毎年贈与するのがおすすめです。
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