近隣トラブルがある不動産を売却する方法とは？告知義務やリスクも解説

自宅である不動産を売却する理由として意外と多いのが、隣人や近隣トラブルです。
近隣トラブルがある不動産を売却する際は告知義務が発生したり、リスクを伴うこともあるため注意しなければなりません。
そこで、近隣トラブルのある不動産を売却するときに告知義務は必要なのか、トラブル未解決で売却するリスクについて解説します。
埼玉県川越市（川越市の中では特に「南古谷駅」周辺）・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線沿線・ＪＲ川越線沿線で、不動産買取をご検討中の方は参考になさってください。

近隣トラブルのある不動産を売却する際に告知義務は発生する？

隣人や近隣トラブルがあると、住んでいる家を手放して別のところに引っ越ししたいと考える方もいらっしゃるでしょう。
そのような隣人や近隣トラブルがある場合、売却時に買主へ告知する必要があるのでしょうか。
ここでは、近隣トラブルがある不動産を売却する際の告知義務について解説します。

近隣トラブルの不動産は告知義務がある

結論からいえば、近隣トラブルがある不動産を売却する際は、買主への告知義務が発生します。
そもそも不動産売却における告知義務とは、買主が購入するか否かに影響を与えるような欠陥や不具合があった場合に、売主が買主に対して伝えることです。
近隣トラブルについても、買主の購入判断に大きく影響する可能性があるため、告知義務の対象となります。
しかし、近隣トラブルのすべてに告知が必要なわけではありません。
日常生活において支障があるような環境的瑕疵に該当する物件のみが告知する必要があります。
環境的瑕疵とは、たとえば以下のような瑕疵を指します。

• 隣人トラブルがある
• 周辺に反社会的勢力の事務所がある
• 日照障害がある
• 近隣建物から騒音・振動がある
• ゴミ焼却場が近い

環境的瑕疵とは、上記のように不動産自体に問題はないが、不動産を取り巻く環境に関する瑕疵のことです。
一方で、告知義務が必要ないケースは、生活音程度の騒音がある場合や、隣人トラブルを数年前に起こしたがその後はトラブルがないようなケースです。

告知せずに売却すると契約不適合責任に問われる

告知義務がある物件にもかかわらず、買主に対して告知しなかった場合は、売主は契約不適合責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約書の内容と不一致している状態で引き渡した際に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任に問われると、買主から代金の減額を要求されたり、損害賠償を請求される可能性があります。
また、最悪の場合は契約自体を解除される恐れもあるため、気になることがある場合はすべて告知しておくことが大切です。

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近隣トラブルが未解決のままの状態で不動産売却するリスク

近隣トラブルを解決しないまま不動産売却する際は、さまざまなリスクが生じるため注意が必要です。
主なリスクは以下の2つです。

• 売却価格が下がる可能性が高い
• 買い手が見つからず長期化する恐れがある

それぞれのリスクについてご説明します。

リスク①売却価格が下がる可能性が高い

近隣トラブルがあるままで売却すると、売却価格が下がるといったリスクがあります。
なぜなら、トラブルがあるような不動産を進んで購入する方はいないからです。
そのため、相場価格よりも下げないと買主が見つからない可能性が高いといえるでしょう。
また、近隣トラブルの内容によっては大幅な減額が必要となるケースも珍しくありません。
不動産売買では、値下げ交渉をされることが多々あります。
そのため、近隣トラブルを理由に大幅な値下げを要求される可能性もあるでしょう。
買主がトラブルの内容をどれだけ許容できるかによって減額幅は異なるものの、瑕疵のない物件と比べると値下げは必要と考えておきましょう。

リスク②買い手が見つからず長期化する恐れがある

近隣トラブルがある不動産は、買い手が見つからず売却活動が長期化する恐れもある点に注意が必要です。
近隣トラブルが発生していて、かつ未解決となれば購入したいと思う方はいません。
そのため、買主を探すのに時間がかかってしまい長期化する可能性があるでしょう。
ただし、物件に環境的瑕疵があっても、それを瑕疵と思うかはひとそれぞれです。
なぜなら、瑕疵には明確な基準がないためです。
売主が瑕疵と思っていても、なかには気にならない方もいます。
そのため、できるだけ売却価格の値下げを避けたい場合は、長期化してでもトラブルが気にならない買主を探すのも一つの方法といえるでしょう。

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近隣トラブルのある不動産をスムーズに売却する方法

近隣トラブルがある不動産を売却するのは、なかなか難しいのが現実です。
しかし、物件の状況に適した方法を選択すれば、スムーズに売却できる可能性があります。
ここでは、近隣トラブルの不動産をスムーズに売却する方法を解説します。

方法①立地が良い場合は「仲介」で売却する

不動産を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介とは、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法です。
買取とは、不動産会社に直接物件を売却する方法です。
立地が良く、告知義務も必要のない物件は、仲介での売却を検討すると良いでしょう。
なぜなら、生活騒音程度の近隣トラブルであれば、立地が良ければ問題ないとする買い手がいるためです。
ここでいう立地が良いとは、「駅から徒歩10分圏内」「市街地から車で10分以内」などです。
仲介で売却すれば、市場価格に近い金額での売却が可能な点がメリットといえます。
幅広く売却活動をおこなうため、良い条件で購入してもらえる可能性もあるでしょう。
ただし、仲介の場合は少なくとも3～6か月の期間を要します。
また、多少でも近隣トラブルがあるとなれば、さらに長期間することも視野に入れておきましょう。

告知義務が必要で立地が悪い場合は「買取」で売却する

立地が悪く、かつ告知が必要な物件となると、買い手を探すのはなかなか難しいといえるでしょう。
そのため、このような訳あり物件をスムーズに売却するには、訳アリ物件を専門に扱う買取業者を利用することをおすすめします。
買取のメリットは、短期間で売却可能な点です。
仲介のように売却活動が不要なため、査定額に納得していただければすぐにでも買い取ることができます。
また、買取であれば契約不適合責任が免責になります。
ただし、買取の場合は、仲介と比べて6～8割程度買取価格が下がることが多いといえるでしょう。
それは、買い取ったあとに再度販売したり運用する際に費用がかかるためです。
また、トラブルの内容によってはそれ以下になることも考えられます。
近隣トラブルがあり、すぐにでも売却したい場合は、買取を検討してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

近隣トラブルがある不動産を売却する際は、告知義務が必要であり、それを怠ると損害賠償を請求されることがあります。
また、未解決のまま売却すると売却価格を大幅に下げることになるため注意しなければなりません。
立地が良い場合は不動産会社による仲介がおすすめですが、立地が悪く告知義務が発生するようなケースは買取で売却するとスムーズに手放すことができるでしょう。
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