任意売却前に知りたい抵当権消滅請求！代価弁済との違いやポイントを解説

住宅ローンを滞納してしまったときは、強制競売にかけられる前に任意売却を推奨します。
そこで、任意売却をする前に知っておきたい用語が「抵当権消滅請求」です。
本記事では、抵当権消滅請求とはなにか、代価弁済との違いや抵当権消滅請求のポイントを解説します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線沿線・ＪＲ川越線沿線で任意売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

任意売却前にチェック！抵当権消滅請求とは？

抵当権消滅請求とは、抵当権付き不動産を取得した新たな所有者が行使できる権利のことです。
抵当権消滅請求を理解するためには、まず「任意売却」という手法を把握する必要があります。

「任意売却」とは何か？

住宅ローンを利用して購入した不動産には、一般的に抵当権が設定されています。
抵当権とは、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合、債権者が不動産を担保にする権利のことです。
債務者が返済できなくなると、不動産は抵当権を持つ債権者に差し押さえられ、強制競売にかけられます。
債権者は強制競売によって得られた売却額から、貸し付けた資金を回収します。
基本的に、抵当権は住宅ローンが完済されるまで抹消できず、債務者は不動産を売却することができません。
任意売却は、住宅ローンの支払いが難しくなった場合に、債権者の同意を得て、その不動産の抵当権を抹消し、売却する方法です。
債権者が複数いて、抵当権も複数設定されている場合は、債権者（抵当権者）全員の同意を得る必要があります。

「抵当権消滅請求」とは？

抵当権消滅請求は、抵当権のついた不動産（抵当不動産）の所有権を新たに取得した「第三取得者」が、抵当権者に対して抵当権の消滅を請求する権利のことです。
通常、任意売却には債権者の同意が必要ですが、複数いる場合など、債権者の同意が得られないケースもあります。
抵当権は、設定した日付ごとに優先順位があり、抵当不動産の売却額がすべての債務の額の返済に満たない場合、先順位の抵当権者から配当が割り振られます。
任意売却に反対する抵当権者は、売却しても売却額から債権を回収できない後順位の抵当権者に該当するケースが多いです。
そこで、抵当不動産を抵当権が付いたまま売却し、新しい所有者（第三取得者）が抵当権の消滅を請求する方法が「抵当権消滅請求」です。
第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、不動産の評価額に近い「担保抹消料」を抵当権者に支払うことによって同意を促します。
抵当権消滅請求をされた抵当権者は、2か月以内に請求に同意するか、請求を拒否して自らが強制競売を申し立てるかの選択を迫られます。
強制競売を申立てても債権の回収を見込めない抵当権者は、担保抹消料を受け取って抵当権消滅請求に応じることが多いです。

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任意売却前にチェック！抵当権消滅請求と代価弁済の違い

代価弁済でも抵当権を消滅させることができますが、抵当権消滅請求とは、主体や条件などに違いがあるため注意が必要です。
どちらの方法が適切かは状況に応じて異なるため、あらかじめ両者の違いを理解しておくことが大切です。

①誰が請求するかの違い

抵当権消滅請求は、抵当不動産の新たな所有者（第三取得者）が主体となります。
具体的には、買主が不動産を購入する際に、抵当権者（通常は銀行や金融機関）に対して抵当権を消滅させるよう請求することができます。
一方、代価弁済は、抵当権者が主体となり、買主（所有者または地上権者）に対して抵当権の消滅を求める手続きです。
この場合、抵当権者は買主に対し「特定の金額を支払ってくれれば抵当権を消滅させる」ことを提案します。

②第三者取得者の取得原因の違い

抵当権消滅請求は、相続を除いて、どんな取得原因でも不動産を取得した者が請求をおこなうことができます。
たとえば、不動産を購入、贈与、または財産分与などの方法で取得した場合でも、抵当権消滅請求をおこなうことが可能です。
一方、代価弁済の場合、不動産を買い受けた者（売買）に限られます。
贈与やそのほかの方法で不動産を取得した場合は、この制度を利用することができません。

③保証人による違い

抵当権消滅請求の場合、保証人が請求をおこなうことはできません。
一方、代価弁済の場合、保証人が抵当不動産を買い受けた際に、抵当権者から代価の支払いを求められることがあります。
このような状況では、保証人も代価弁済をおこなうことが可能です。

④地上権の取得者の行為の違い

地上権とは、借りた土地を自由に利用できる権利を指します。
たとえば、土地を借りて駐車場などに活用したり、建物を建てて住んだりなどが挙げられます。
地上権の第三取得者は、抵当権消滅請求をおこなうことはできません。
抵当権消滅請求は、所有権の第三取得者に限られます。
一方、代価弁済の場合は地上権の第三取得者も請求をおこなうことが可能です。

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任意売却前にチェック！抵当権消滅請求のポイント

これまで解説したとおり「抵当権消滅請求」は任意売却時の選択肢の1つとして検討の余地があります。
しかし、実際に請求をおこなう際には、いくつかの重要なポイントに注意が必要です。
以下では、「抵当権消滅請求」を検討する際にチェックすべきポイントを解説します。

ポイント①債務者からの請求は不可

債務者（住宅ローンを借りている方）は、通常、借金を返済しない限り、抵当権消滅請求をおこなうことはできません。
なぜなら、債務者が借金を担保として不動産に抵当権を設定しているからです。
借金が残っている状態で抵当権を外すと、不動産は無担保となり、債権者にとって損失となる可能性が高まります。
相続によって不動産を取得した場合も、債務は相続人に引き継がれるため、抵当権消滅請求はできません。
同様に、債務者の保証人である場合も、債務の返済義務があるため、抵当権消滅請求をおこなうことができないのです。

ポイント②請求する時期

抵当権消滅請求を検討する際には、請求するタイミングにも注意が必要です。
住宅ローンを滞納している場合、強制競売が始まる前に抵当権者に対して請求をおこなわなければなりません。
競売が始まると、不動産を自由に処分することができなくなります。
また、抵当権が付いたままで不動産を売却する場合、請求時期についても買主に適切に説明することが重要です。

ポイント③みなし承諾

抵当権消滅請求は、抵当権者に法的な書類を郵送する方法で進行しますが、書面のやり取りでは合意が難しい場合もあります。
そのため、第三取得者（買主）を保護するために「みなし承諾」というルールが存在します。
これは、抵当権者が書類を受け取った後、2か月以内に競売を開始しない場合、抵当権消滅請求を承諾したとみなされるルールです。
この締め切りがあるため、請求を無視されるケースを防ぐことができます。
ただし、抵当権者が競売を開始するべき時期と判断した場合、請求が承諾されずに強制競売を申し立てられる恐れもあるため、あらかじめご留意ください。

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まとめ

抵当権消滅請求とは、任意売却で抵当権者の同意が得られないときに、第三取得者が抵当権者に対して抵当権の消滅を請求することです。
代価弁済との違いは、主体や取得原因による請求の可否、保証人や地上権者の請求の可否などです。
債務者は請求できないこと、請求する時期、みなし承諾といったポイントを抵当権消滅請求を検討する際にチェックしましょう。
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