既存住宅売買瑕疵保険とは？売却時のメリットとデメリットを解説！

中古住宅を売却する際に「不具合が生じて買主とトラブルにならないか」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。
古い家や状態を把握しきれていない家を売り出す際は、既存住宅売買瑕疵保険へ加入することをおすすめします。
この記事では既存住宅売買瑕疵保険について、概要や加入するメリット・デメリットを解説します。
埼玉県川越市や富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線沿線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却前に知っておこう！既存住宅売買瑕疵保険とは？

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度をいいます。
保険会社が定めた検査基準に基づき検査をおこない、基準に適合する住宅に対して保険を付保する仕組みです。
売却した不動産に瑕疵（欠陥）が見つかった場合、本来であれば売主が修繕費用を支払わなければなりません。
これを契約不適合責任といい、責任に問われるのを防ぐためにあるのが「既存住宅売買瑕疵保険」です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、万が一欠陥が見つかっても、保険会社が修繕費用を負担してくれます。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約内容と一致しない商品を引き渡した際に、売主が負う責任のことです。
たとえば、物件を引き渡したあとに雨漏りが見つかり、契約書には雨漏りについて記載がなかったとしましょう。
この場合、買主は売主に対して修繕費用の請求や代金の減額、場合によっては契約解除や損害賠償の請求ができます。
契約不適合責任を巡るトラブルを回避するには、建物の状況をしっかり把握して契約書に記載しておくことが大切です。
ただし相続した不動産などは売主自身も住んだことがなく、建物の状態を把握できていないケースも珍しくありません。
このような場合に既存住宅売買瑕疵保険に加入しておけば、契約不適合による修繕費用の請求に備えることができます。

既存住宅売買瑕疵保険の対象

既存住宅売買瑕疵保険で保証対象となるのは、家の基本的な構造と雨漏りに関する部分のみです。

• 基本的な構造：基礎・土台・柱・屋根板・壁・床版など
• 雨漏りに関する部分：屋根・外壁・開口部など

エアコンや給湯器などの付帯設備は保証の対象外となる点にご注意ください。
また保険に加入しているからといって、いつまでも保証してくれるわけではありません。
「一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会」では、保証期間は5年間または1年間と定められています。

保険料の相場

既存住宅売買瑕疵保険の保険料は、適用期間や物件の広さ、保証額などによって異なります。
たとえば「一戸建て住宅・保証額は最大500万円・保険の適用期間は2年」で契約したとしましょう。
この場合、家の面積が125㎡未満であれば約4万9,000円、125㎡以上だと約5万5,000円が目安です。
一方でマンションは一戸建てよりも保険料が安くなる傾向にあり、相場は1万5,000円～3万1,000円程度です。

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売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入するメリットとは

中古住宅を売却する際に既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、以下のようなメリットを得られます。

買主とのトラブル防止に繋がる

既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、物件の不具合を巡って買主とトラブルになるの防げます。
先述したように物件を引き渡したあとに不具合が見つかれば、原則として売主が責任を負わなければなりません。
しかし既存住宅売買瑕疵保険に加入しておけば、万が一欠陥が発覚しても保険会社が修繕費用を補償してくれます。
修理の手配なども保険会社がおこなうため、買主と直接やり取りをする必要がなく、トラブルになるリスクを軽減できます。

買主に安心感を与えられる

既存住宅売買瑕疵保険に加入するメリットとして、買主に安心感を与えられるという点も挙げられます。
万が一物件に不具合が見つかっても、保険会社から補償を受けられるため、買主も安心して購入に踏み切れるでしょう。
また既存住宅売買瑕疵保険に加入する際は、第三者がおこなう検査に合格しなければなりません。
つまり「既存住宅売買瑕疵保険に加入している＝検査に合格した物件」となり、安全性の高い物件であると証明することが可能です。
欠陥がないか不安に思っている買主を安心させてあげることで、スムーズな売却に繋がるでしょう。

買主が税制優遇措置を受けられる

既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、買主が以下のような税制優遇措置を受けられるようになります。

• 住宅ローン減税：ローン残高に応じて所得税や住民税を節税できる
• 居住用財産の買換え特例：元の家の売却益に対する課税を新居を売却するときまで先延ばしできる
• 登録免許税の軽減措置：所有権移転登記の際にかかる登録免許税の税率を1.7％減税できる
• 不動産取得税の軽減措置：不動産取得税を算出するときに固定資産税評価額から一定額控除できる

家の購入時には大きなお金が動くため、税の優遇を受けられることは買主にとって大きなメリットです。
同じ売り出し価格で、税金面の負担を軽くできる物件とそうでない物件があれば、多くの方が前者を選ぶでしょう。
既存住宅売買瑕疵保険に加入済みの家を購入すると、買主側にもメリットがあるため、スムーズに売却できる可能性が高まります。

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売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入するデメリットとは

既存住宅売買瑕疵保険に加入するとスムーズな売却が目指せる一方で、以下のようなデメリットもあります。

保険料や検査料の負担がある

既存住宅売買瑕疵保険に加入するデメリットとして、保険料や検査料の負担が挙げられます。
既存住宅売買瑕疵保険に加入するには検査が必要で、その際にも費用がかかります。
保険料や検査料は、合計して7万円～14万円程度と決して安くはありません。
不動産を売却する際には、仲介手数料や印紙税、登記費用などさまざまな出費が伴います。
これらの費用とは別に保険料や検査料が必要となると、金銭面で大きな負担となるでしょう。
ただし保険料に関しては、買主と売主の双方が話し合って負担割合を決めることが可能です。
費用を双方で負担するには買主からの承諾が必要ですが、まずは交渉してみても良いかもしれません。

改修工事が必要になることもある

先述したように、既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには検査に合格しなければなりません。
もし住宅に不具合があり不合格となった場合は、改修工事をして再検査する必要があります。
そのため改修工事が必要になった場合はコストがかかり、また工事が完了するまで物件を売り出せない点がデメリットです。
とくに1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、現行の耐震基準を満たすために大規模な工事が必要になる可能性があります。
改修費用の一部を補助してくれる自治体もありますが、それでも数十万円ほどの出費になることは覚悟しておいたほうが良いでしょう。
保険料や検査料の費用負担が大きいと感じる場合は、不動産会社に相談してほかの売却方法もご検討してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度のことです。
中古住宅を売却する際に加入すると、買主とのトラブルを防止できるほかスムーズな売却が目指せるといったメリットがあります。
ただし保険に加入するにはコストがかかるため、ほかの方法も視野にいれたうえで検討されると良いでしょう。
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