道路に面していない土地を売却する方法とは？売却価格の相場も解説

道路に面していない土地は、建築基準法の接道義務を満たしていないため建物の建築ができません。
そのため、通常の土地に比べると価値が低くなる傾向にありますが、売却方法を工夫すれば市場相場と同程度、もしくは高値で売却できる可能性があります。
そこで今回は、道路に面していない土地を高値で売却する方法や売却時の価格相場などを解説します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で、土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

道路に面していない土地の売却方法：土地の種類

冒頭でも触れたように、道路に面していない土地は建築基準法による「接道義務」を満たしていないため、建物を建築できません。
現在建物が建っている場合は、解体すると新たに建物を建築できず、土地の価値が大幅に下落してしまいます。
接道義務とは、建物の敷地が「建築基準法上の道路（幅員が4ｍ以上）に2ｍ以上接していること」という決まりです。
接道義務を設けることで、緊急車両の移動や出入りをスムーズにし、住民の安全を守る役割があります。
ここからは、道路に面していないとみなされる土地の種類と調べ方について解説します。

道路に面していない土地の種類

道路に面していない土地には3つの種類があり、これらはまとめて無道路地と呼ばれています。

• 法律上の道路に面していない
• ほかの土地に囲まれている
• 道路に面していはいるが間口が足りない

それぞれの土地が具体的にどのような状態なのかを解説します。
法律上の道路に面していない
所有する土地が道路に面していても、その道が法律上の道路でないと再建築不可物件とみなされます。
建築基準法における道路は、原則として幅員4m以上と決められています。
つまり、敷地に面している道路が幅員4m以下であれば、法的には道路に面していないとみなされ、建物を建築できません。
また地域によっては、規定により幅員6mが基準となっていることもあります。
ほかの土地に囲まれている
所有する土地がほかの土地に囲まれている場合も、道路に面していない状態です。
このような土地を袋地と呼び、その周りを囲んでいる土地を囲繞地（いにょうち）といいます。
道路に面していはいるが間口が足りない
幅員4m以上の道路に面していても、土地と道路の接地面が足りないと再建築不可物件として扱われます。
接道義務を満たすには、建築基準法上の道路（幅員が4ｍ以上）に2ｍ以上接していなければならないためです。
つまり、道路と土地の間口が2m未満の場合は、建て替えや再建築ができません。

再建築不可物件の調べ方

所有する土地が再建築不可物件に該当するかどうかは、土地を管轄する役所で調べられます。
役所に出向く際は、以下の書類を忘れずに持参しましょう。

• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 建物図面

上記の書類は、いずれも法務局で取得できます。

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道路に面していない土地の売却方法：売却価格の相場

道路に面していない土地は建て替えや新築ができないため、通常の土地よりも売却価格が低くなる傾向にあります。
ここからは、道路に面していない土地の価格相場と査定基準について解説します。

通常の物件よりも価格が3割ほど下がる

道路に面しておらず再建築ができない土地は、通常の土地に比べて3割ほど価格が下がるケースが多いです。
たとえば、一般的な土地の周辺相場が2,000万円の場合、道路に面していない土地は1,400万円程度になる計算です。
ただし、土地の売却価格は「道路に面していない」という条件だけでなく、周辺環境や物件の状態などさまざまな点を考慮したうえで決まります。
そのため、ほかの条件が悪く需要が見込めないと判断される土地は、目安よりもさらに値下げが必要になる可能性があります。

道路に面していない土地の査定基準

一般的に査定額は、土地の坪単価に坪数をかけて算出した額に、各種条件を加味して求めます。
査定額に影響する要素は、おもに以下のとおりです。

• 土地の状態：広さ・形・土壌汚染の有無など
• 周辺環境：駅や買い物施設までの距離・嫌悪施設の有無など
• その他：周辺相場・取引事例・地域の人口など

上記のポイントを考慮したうえで査定し、需要が見込めると判断されれば、そこまで値下げしなくても売却できる可能性があります。
また、土地の上に建物が建っている場合は、建物の状態や築年数、面積などもチェックされます。

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道路に面していない土地の売却方法：高値で売却するコツ

道路に面していない土地の売却価格は相場よりも低くなるのが一般的ですが、工夫次第では相場と同程度または高値で売却できます。
ここからは、道路に面していない土地をなるべく好条件でスムーズに売却する方法について解説します。

隣地所有者に購入をもちかける

道路に面していない土地を、そのままの状態でなるべく高く売却したいときは、隣地所有者に買い取ってもらう方法がおすすめです。
土地の面積が増えると、駐車場にしたり増築したりと活用の幅が広がるため、隣地所有者であれば多少強気の値段設定でも購入してくれるかもしれません。
また、隣地所有者も同様に接道義務を果たせておらず、土地を購入することで再建築が可能になる場合は、積極的に交渉すべきといえます。
道路に面していない土地を手放したいときは、まず隣地所有者に購入する意思がないか確認してみると良いでしょう。
なお、隣地所有者が購入してくれるとなった場合でも、不動産会社を通すことをおすすめします。
不動産取引では専門知識も必要となるため、個人間で取引すると思わぬトラブルに発展する恐れがあります。

再建築可能になるよう対策して売却する

道路に面していない土地の価値が低いのは、接道義務を満たしていないがゆえに、建て替えや新築ができないためです。
つまり、接道義務を満たして再建築が可能な状態にすれば、相場通りの価格で売却できるようになります。
再建築可能にするには、おもに以下の2つの方法があります。
隣地の一部を買い取る
隣地の一部を買い取り接道義務を満たすことで、再建築が可能になります。
たとえば、土地と道路の接地面が1.8mで規定を満たしておらず、再建築不可になっているとしましょう。
この場合、隣地の一部を購入して2m以上にすれば、接道義務を満たすため再建築が可能になります。
ただし、土地に面する道路が幅員4m未満だったり、法律で認められた道路でなかったりする場合は、間口を2mにしても接道義務は満たせないため注意が必要です。
セットバックする
前面道路の幅員が4m未満で再建築不可になっている場合は、セットバックして接道義務を満たす方法があります。
セットバックとは、所有する土地を後退させて、前面道路の幅員を広げることです。
たとえば前面道路の幅員が3mしかなく、向かい側にも住宅がある場合は、道路の中心線から双方の家が0.5ｍずつ後退します。
すると道路の幅員が4mになるため、接道義務を満たして建築が可能となります。
ただし、セットバックをするには複雑な手続きや数十万円以上の工事費が必要です。
また、セットバックによって敷地面積が減ると、建ぺい率や容積率をオーバーしてしまい違反建築物になってしまうリスクもあります。
セットバックをする前に、ほかに適した方法がないかも含めて不動産会社に相談することをおすすめします。

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まとめ

道路に面していない土地は、接道義務を満たしていないため住宅の建築ができず、売却価格が低くなりがちです。
ただし、隣地の一部を購入したりセットバックしたりして接道義務を満たせば、高値で売却できる可能性があります。
隣地所有者に売却する方法もありますが、トラブルを避けるためにも、一度不動産会社にご相談ください。
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