不動産売却後に確定申告が不要なケースとは？特例についても解説

不動産売却には、売却後に確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。
しかし、「そもそも確定申告についてよく知らない」という方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却後に確定申告が不要になるケースの確認方法や、確定申告を忘れた場合のリスク、確定申告をすると利用できる特例について解説します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却をしても確定申告が不要なケースの確認方法とは

「不動産売却をしたら、かならず確定申告をしなければならない」とお考えではありませんか？
しかし、不動産売却をしても確定申告が不要なケースがあります。
そもそも確定申告とは、その年の1月1日から12月31日までのすべての所得を計算し、それに対して課される税金の額を税務署に申告・納税することです。
会社にお勤めの方であれば、給与所得に関する確定申告は会社がおこなうため、ご自身で確定申告をする機会はなかったかもしれません。
ここでは、不動産売却後の確定申告が必要か不要かを確認する方法について解説します。

不動産売却後に確定申告が必要になるケース

確定申告が必要になるのは、不動産売却によって利益を得た場合です。
不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得税が課されます。
利益を得ると税金が発生するため、確定申告が必要になるという仕組みです。
勘違いされがちですが、譲渡所得とは不動産の「売却価格」そのものを指す言葉ではないので注意してください。
譲渡所得とは、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた純粋な売却益のことをいいます。
取得費は不動産を購入する際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用です。
計算式にすると、下記のようになります。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
たとえば5,000万円で家を売却したとしても、取得費に4,500万円、譲渡費用に600万円かかっていた場合は、利益がマイナスになるため確定申告は不要です。
一方、売却価格が5,000万円、取得費が4,500万円、譲渡費用が400万円だった場合、譲渡所得の100万円に対して譲渡所得税が課されます。

不動産売却をしても確定申告が不要のケース

不動産売却をしても利益がでなかった場合、確定申告は不要です。
ただし譲渡所得がマイナスだった場合も、確定申告をすると節税効果のある特例を利用できる可能性があります。
特例については、別項であらためて解説します。

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不要と思ったら必要だった！不動産売却後の確定申告を忘れたらどうなる？

確定申告は、不動産売却の翌年の2月半ばから3月半ばまでの時期におこないます。
1月に不動産売却をすると1年以上期間があくため、確定申告を忘れてしまう方は珍しくありません。
確定申告は不要だと思っていたものの、実は必要なケースであり、結果として確定申告を忘れた形になる方もいるでしょう。
ここでは、確定申告を忘れた場合のリスクについて解説します。

確定申告を忘れた場合のリスク1：ペナルティーが科される

確定申告を忘れたまま期限を過ぎてしまうと、税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という通知書が届くことがあります。
「譲渡所得の申告についてのお尋ね」は、俗に「お尋ね」とも呼ばれます。
この通知書は不動産の売却価格や取得費などを確認するためのものなので、譲渡所得が生じておらず確定申告が不要な方は必要な数字を記入して返送するだけで構いません。
譲渡所得が生じているにもかかわらず確定申告をし忘れたという方は、すぐに譲渡所得を確認して所轄の税務署で確定申告をおこないましょう。
確定申告の期間が終わっていても、期限後申告として手続きが可能です。
確定申告を忘れた場合のペナルティーには、主に下記の2種類があります。

• 無申告加算税
• 延滞税

無申告加算税とは、申告期限を過ぎて申告した税金に追加して課される税金のことです。
納税額が50万円以下の場合は納税額の15％、納税額が50万円超の場合は納税額の20％が加算されます。
延滞税は納税の期限に遅れたことに対するペナルティーで、確定申告が遅れれば遅れるほど支払う金額が増えていきます。
ただし、どちらも「お尋ね」が届いてからすぐ確定申告をおこなえば免れられるケースがほとんどです。
「お尋ね」が届いたら速やかに確認・対応し、忘れたままにしないように注意しましょう。

確定申告を忘れた場合のリスク2：融資が受けられなくなる

事業のために金融機関から融資を受ける場合、確定申告書の提出を求められます。
そのため、事業資金として融資を受けようと考えている方は、不動産売却で利益を得ていなくても確定申告が必要です。

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確定申告が不要な場合も要確認！不動産売却時に利用できる特例とは

不動産売却をしたあと、確定申告をすると利用できる特例があります。

不動産売却に関する特例1：マイホームの3,000万円の特別控除

マイホームを売却して利益を得た場合、最大3,000万円を譲渡所得から差し引ける特例です。
この特例を利用するには「売却するのが居住用財産であること」「買主との間柄が親子や夫婦など特別な関係でないこと」といった条件があります。
譲渡所得が3,000万円以下であれば非課税となるため、とても節税効果の高い特例です。
譲渡所得が発生した場合は、この特例が利用できるかどうか忘れずに確認しましょう。

不動産売却に関する特例2：軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得税に軽減税率が適用される特例です。
所有期間は「不動産売却をした年の1月1日時点」で判断されるので注意しましょう。
特例が適用されると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対する譲渡所得税の税率が14.21％になります。
6,000万円超の部分に対する税率は、長期譲渡所得の税率と同じ20.315％です。
なお、この特例は「マイホームの3,000万円の特別控除」と併用することができます。

不動産売却に関する特例3：譲渡損失の買い換え特例

買い換えをともなうマイホームの売却で損失が出た場合、損失を給与所得やその他の所得から差し引くことができる特例です。
これを損益通算と呼び、所得の総額を減らして所得税を軽減する効果があります。
なお、1年で損失を控除しきれなかった場合は、その翌年以降3年まで繰り越すことが可能です。
これを繰越控除と呼びます。
「譲渡損失の買い換え特例」は「マイホームの3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」とは異なり、不動産売却で損失が生じた場合に利用できる特例です。
利益を得られなかったからといって確定申告をおこなわずにいると、特例を利用できないので注意してください。
不動産売却で利益を得られなかった場合でも、すぐに確定申告が不要だと判断せずに、適用できる特例がないか確認することが大切です。

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まとめ

不動産売却をしても、譲渡所得が生じていなければ原則として確定申告は不要です。
ただし、確定申告をしたほうが良いケースも多くあります。
不動産売却をしたら、まずは譲渡所得を計算し、損失が出た場合でも利用できる特例がないかを確認しましょう。
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