負動産とは？相続した不動産を処分する方法や相続放棄について解説

所有しているだけでマイナスを生む「負動産」を相続する予定の方はいませんか？
少子高齢化による空き家の増加が進む日本では、「買い手がつきにくい負動産を相続して困っている…」というケースは珍しくありません。
そこで今回は、負動産とはどのようなものなのか、負動産を所有するリスクや処分する方法、そして負動産の相続を放棄するという選択肢について解説します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で負動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

負動産とは？負動産が生まれる理由や相続するリスクについて

日本では、少子高齢化や核家族化に起因する空き家の増加が社会問題となっています。
このような背景から生まれた言葉が「負動産」です。

負動産とは

負動産とは、資産としての価値がなく、所有しているだけでマイナスを生んでしまう不動産のことです。
人口減少や首都圏への人口の一極化などが進む日本では、活用しようにも買い手や借り手が見つかりにくい負動産が多数存在しています。
不動産は所有しているだけでも固定資産税や管理費などがかかるため、売却できない負動産は所有者にとって大きな負担となってしまうのです。
また、活用のしようがないからといって、負動産を空き家のまま放置していると急速に劣化が進みます。
劣化が進んだ負動産はさらに資産価値が下がるだけでなく、倒壊などで近隣に迷惑をかけるリスクについても考えなくてはなりません。
空き家として放置しないためには、定期的な訪問やメンテナンスが必要になります。

不動産が負動産になるケースとは

不動産が負動産になってしまう理由はいくつかあります。
ケース1：空室率の高い賃貸物件
マンションやアパートなど、所有している収益物件が赤字経営になっているケースです。
収益物件を購入する際にローンを組んでいる場合は、空室が多ければ毎月収益にマイナスが出る可能性が高くなります。
ケース2：別荘やリゾートマンション
いわゆる「バブル時代」に高額の別荘やリゾートマンションなどを購入し、バブル崩壊によって資産価値が下落してしまったケースです。
別荘やリゾートマンションの多くは都心部から離れた場所にあるため、価格を下げても買主が見つかりにくいという特徴があります。
ケース3：親から相続した実家
親から相続した実家が空き家になってしまうケースです。
実家が過疎化の進んでいる地域や相続人の自宅から遠くにある場合などは、「売却」「相続人が住む」といった活用が難しいため、結果的に空き家のまま放置されやすくなります。

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売却は可能？相続した負動産を処分する4つの方法とは

負動産を相続する予定がある方は、負動産を処分する方法について知っておくと安心です。
ここでは、相続した負動産を処分する主な方法を4つ解説します。

負動産を処分する方法1：売却する

お伝えしてきたとおり、負動産は通常の不動産と比べて売却が難しい資産です。
しかし、相続した負動産を処分するのであれば、まず売却ができないか検討することをおすすめします。
負動産を売却する場合、建物を残して「古家付き土地」として売却する方法と、解体して更地の状態で売却する方法が主流です。
一般的には更地の状態のほうが買主が見つかりやすいとされていますが、解体費用がかかるため慎重に検討しましょう。
また、仲介での売却が難しくても不動産会社による「買取」が可能かもしれません。
買取とは、不動産会社が買主となり、所有者から直接不動産を買い取る方法です。
買取は仲介による不動産売却よりも価格が安くなる傾向にありますが、買主が見つからない場合には有効な方法だといえます。

負動産を処分する方法2：空き家バンクに登録する

自治体が運営する「空き家バンク」を利用する方法もあります。
空き家バンクとは、活用したい空き家を登録しておくと、そのエリアへの移住を検討している方とマッチングしてくれるサービスのことです。
移住促進や空き家対策を目的に実施している自治体が多いため、基本的に無料で登録できます。
売却活動と並行して利用する方法もおすすめです。
ただし、利用条件がある場合や、空き家バンクのサービス自体が存在しない自治体もあるため注意してください。

負動産を処分する方法3：自治体に寄附する

自治体や町内会へ負動産を寄附する方法です。
無料で引き渡すことになりますが、固定資産税や維持管理費、負動産が倒壊するリスクなどから解放されます。
ただし、自治体で使用目的がないと判断された場合や、負動産が税務上の負担になる場合などは、寄附が受け入れられないケースも少なくありません。

負動産を処分する方法4：個人に寄付する

自治体ではなく、個人や民間団体などに寄付する方法です。
資産価値がないとされる負動産ですが、隣接地の所有者や周辺住民であれば寄付を受け入れてくれる可能性は高くなります。
ただし、負動産の評価額が110万円を超える場合は、寄付を受ける方に贈与税がかかるため注意が必要です。
所有者移転登記の費用が発生することも含めて、相手には事前にきちんと説明しておきましょう。

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負動産の相続を放棄する手続きと注意点について

財産を相続する方法には、被相続人のすべての財産を相続する「単純承認」のほかに、「相続放棄」「限定承認」があります。
限定承認とは、相続したプラスの財産よりも負債のほうが多かった場合に、プラスの財産で返済しきれなかった負債の返済義務を放棄する方法です。
もしプラスの財産のほうが多かった場合は、負債を返済したうえで残った財産を相続することができます。
一方、「相続放棄」とは、そもそもすべての財産の相続を放棄することです。
ここでは、相続放棄の手続きの流れや注意点について解説します。

相続放棄の手続きの流れとは

相続放棄をする場合は、相続の発生を知った日から3か月以内に手続きをおこないます。
期限内に、「相続放棄申述書」「相続を放棄する方の戸籍謄本」「被相続人の戸籍謄本」「被相続人の住民票あるいは戸籍附票」などを用意して家庭裁判所に提出しましょう。
取得に時間がかかる書類もあるため、スケジュールには余裕を持って進めることをおすすめします。
手続きをせずに3か月が経過すると、原則としてすべての財産を相続しなければなりません。
なお、相続人が複数いる場合、相続を放棄するかどうかはそれぞれが選択できます。

相続放棄の注意点とは

相続放棄をすると、負動産だけでなくすべての財産を放棄することになります。
「マイナスの財産は相続放棄して、預貯金などは相続する」ということはできないので注意してください。
相続放棄についてはすべての財産を把握したうえで検討しましょう。
また、相続を放棄したからといって負動産の管理義務がなくなるわけではありません。
相続人の全員が相続放棄をした場合は、「相続財産管理人」を選任する必要があります。
選任の手続きは相続放棄の手続きと併せて司法書士に任せるケースが一般的ですが、予納金として数十万円以上の費用がかかると考えておきましょう。

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まとめ

負動産は、所有しているだけで固定資産税などの費用や維持管理の手間がかかるマイナスの資産です。
そのため、負動産を相続した場合は空き家のまま放置せず、なるべく早く処分の方法を検討しましょう。
一般的な不動産よりも売却のハードルが高い負動産ですが、まずは仲介や買取について不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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