収益物件の売却！査定の種類とポイント・注意点を解説

収益物件は、査定方法や査定に影響するポイントが一般的な居住用物件とは異なります。
収益物件の売却タイミングを逃さないためにも、注意点などを事前に把握しておくと良いでしょう。
そこで、収益物件の査定方法の種類と査定に影響するポイント、注意点について解説します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心にＪＲ川越線・東武東上線沿線で、収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

収益物件を売却する前に知っておきたい査定方法の種類

収益物件を含む不動産の査定方法はさまざまあります。
ここでは、代表的な査定方法である「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」の3つの概要について解説します。

種類①収益還元法

収益物件を査定する際に多く用いられているのが「収益還元法」です。
収益還元法は、将来収益物件でどのくらいの収益を上げられるのかに着目し、そこから現在の不動産価格を求める方法です。
収益還元法は、さらに「直接還元法」と「DCF法」の2種類に分けられます。
直接還元法
直接還元法は、1年間の純収益を還元利回りで割って、不動産価格を求める方法です。
純利益は、家賃収入から経費を差し引いた実質的な利益のことを指しています。
還元利回りとは、その収益物件から得られる投資利回りのことです。
このように、直接還元法では純利益と還元利回りから査定額を出していきます。
DCF法
DCF法は、将来得られる利益を現段階で受け取れるとしたらいくらの価値があるのかを割り引いて算出していく方法です。
たとえば、毎月50万円の賃料が入ると年間600万円になりますが、現段階で受け取れる600万円と1年先に受け取れる600万円では、同じ価値ではありません。
数年後に物価が下がれば、受け取れるはずの600万円が大幅に下がっているリスクも予想されます。
このように収益物件は所有期間が長いほどリスクを伴うため「将来の価値よりも現在得られる600万円の価値のほうが高い」と考えるのがDCF法です。

種類②原価法

原価法は、不動産の再調達原価をもとにして査定額を出す方法です。
再調達原価は「査定対象の不動産を現段階で新しく建て直した場合いくらになるか」の考え方で算出する原価のことです。
そして、その価格から建築後の経過年数によって減少する価値を控除して、査定額を推定します。

種類③取引事例比較法

取引事例比較法は、近隣などの類似物件の取引事例をもとに査定額を算出する方法です。
多数を収集し、適切な事例を選択して判定します。
また、地域要因や個別的要因なども含めて比較していきます。
取引事例比較法は、居住用マンションや土地を査定する際に多く用いられている査定方法です。

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収益物件の売却前の査定に影響するポイントとは

収益物件の査定では、さまざまな要因によって査定価格が変わります。
ここでは、査定時に影響するポイントを解説します。

①入居率

入居率が高い収益物件は、査定額が高くなる傾向にあります。
なぜなら、売却時に満室またはそれに近い状態であれば、買主はすぐに家賃収入を得られるからです。
収益物件を所有しているうえで、もっとも心配されるリスクは「空室」です。
そのため、満室状態であれば高く評価される可能性が高いでしょう。

②築年数

築年数も査定額に影響するポイントの1つです。
一般的には、築年数が浅いほど査定額は高くなります。
築年数が浅いと内装や設備などが新しく、長期間住むことができるからです。
そのため、収益物件の経営経験が浅い方からでも、比較的好まれる傾向にあるでしょう。

③設備

人気の高い設備が備え付けてあるかどうかも査定に影響します。
例えば、以下のような設備があると査定時にプラスの評価を得やすいです。

• オートロック
• オール電化
• 無料Wi-Fi
• 宅配ボックス
• 浴室暖房乾燥機など

このような設備が揃っていると、賃貸物件の入居希望者からも注目を浴びやすくなるため、評価が高くなります。

④立地・周辺環境

最寄り駅からどのくらいの距離に物件があるのかも重要です。
また、周辺環境も評価を左右します。
スーパーマーケットやコンビニエンスストア、学校などが近くにあると、住みやすい環境と判断され評価が高くなる可能性があります。
一方で、暴力団事務所などの嫌悪施設があったり、交通量が多く騒がしい場合は評価が低くなるため注意が必要です。

⑤メンテナンスやセキュリティ

メンテナンスやセキュリティ対策がしっかりされているかも、大きなポイントです。
外壁が塗り替えされないまま放置してあると、査定額も下がる傾向にあります。
管理が隅々まで行きとどいていると、欠損がおこるリスクが低くなるため評価が高くなります。
まずは日頃から物件を見回りして、壁が傷つく障害物を取り除くなどするところからはじめると良いでしょう。

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収益物件の売却時におこなう査定での注意点

最後に収益物件の査定を依頼する際に、把握しておきたい注意点を解説します。
注意点は以下の3つです。

• 収益物件は資産価値が下がる前に売却する
• 収益物件の査定額は個人での算出は難しい
• 売却時に費用がかかる

それぞれの注意点について解説します。

注意点①収益物件は資産価値が下がる前に売却する

収益物件を手放す際にもっとも重要なことは、建物の資産価値がなくなる前に売却してしまうことです。
建物は築年数とともに劣化していき、資産価値が下がってしまいます。
劣化した収益物件は、内装や設備なども新築時と比べると印象が悪くなります。
劣化が進み資産価値が下がってから売却すると、買い手が付かないこともあるでしょう。
また、家賃を下げないと入居希望者が現れない可能性もあります。
そのため、資産価値が下がる前のできるだけ良い条件のときに売却することをおすすめします。

注意点②収益物件の査定額は個人での算出は難しい

収益物件は、収益還元法や類似物件などと比較して、自分である程度の査定額を算出することができます。
しかし、収益物件は市場動向や過去の実績、エリアごとにニーズなども考慮して価格を算出するため、個人で正確な金額を算出するのは難しいといえるでしょう。
そのため、個人で計算する場合はあくまでも目安として捉えておくことをおすすめします。
最近は、AIによる不動産価格をシミュレーションするサービスもありますが、現地調査で得る情報や不動産会社の長年の勘やデーターベースが加味されていません。
そのため、実際の金額と大きくズレが生じてしまうことがあります。
収益物件の売却をご検討中の場合は、正確な査定額を算出できる不動産会社へ依頼することをおすすめします。

注意点③売却時に費用がかかる

収益物件を売却する際は、印紙税や仲介手数料、登記費用などがかかります。
諸費用がかかることを知らずに売却を進めると、資金不足となる可能性もあるため、これらの費用も含めて資金計画を立てるようにしましょう。

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まとめ

不動産の査定方法には、原価法・収益還元法・取引事例比較法がありますが、収益物件では「収益還元法」を用いて査定をおこないます。
収益物件の売却をご検討中の場合は、資産価値が下がる前に売却することがポイントです。
また、過去の事例と比較しながら自分でもある程度の価格を算出できますが、本格的な売却を進める際は不動産会社へご依頼ください。
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