2023-07-18
土地を相続する際には、現金や預貯金のみの相続では問題にならないようなことでもトラブルが起こる可能性があります。
スムーズに手続きするためにも、起こり得るトラブルと対策を事前に把握し、考えておくことが大切です。
そこで今回は、土地の相続でよくある3つのトラブル事例と対策について解説します。
埼玉県川越市や富士見市、ふじみ野市を中心にJR川越線・東武東上線沿線で相続を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
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1つ目に挙げられるのは、土地を平等に分けて相続しようとする場合に起こり得るトラブルです。
相続が発生した際、被相続人に子が複数人いる場合は、平等に分割するのが原則です。
相続財産が現金や預貯金のみの場合は、1円単位まで分割できるため、相続人同士でトラブルになることは比較的少ないといえます。
しかし、土地などの不動産が含まれる場合、財産を平等に分割することは難しいため、分割の方法や割合でトラブルになることが珍しくありません。
そこで、相続財産に土地が含まれている場合、どのように分割すればトラブルになりにくいのか、その方法について解説します。
土地を分割する場合、以下の4つの方法があります。
現物分割
たとえば長男が実家、長女が預貯金、次男が土地といったように、財産の形を変えずにそのまま相続する方法です。
広い土地を区切って「分筆」する場合、この現物分割に該当します。
ただし、分筆した土地は条件によって価値が異なる場合があるため、かならず平等に分けられるとは限りません。
代償分割
相続人の1人が土地を取得し、ほかの相続人には相続分を現金で支払う方法です。
たとえば、長男が土地を、次男が現金を相続した場合、土地の価格のほうが現金より多いのであれば、その差額分を平等に分割し、長男が次男に現金を支払います。
換価分割
土地を売却して得た現金を、複数の相続人で分割する方法です。
相続人全員が土地の売却に賛成であれば、土地を現金化することで分割しやすくなります。
共有
土地を、複数の相続人の共有名義で相続する方法です。
土地の売却や活用については、共有者全員の同意が必要であるため、トラブルが起こりやすい分割方法だといえます。
上記の分割方法のうち、相続人のうちのどなたかが土地を利用するつもりであれば、「代償分割」を選ぶケースが多いかもしれません。
しかし、土地を相続する方は、ほかの相続人の相続分を現金で支払う必要があるため、それなりの経済力が必要です。
また、土地の評価額には種類があるため、どれを基準に価格を決めるかで揉めるケースもあります。
したがって、土地を相続人で平等に分割するには、「換価分割」がおすすめです。
土地を売却して現金化すれば、1円単位まで平等に分割できるため、トラブルが起こりにくいといえます。
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遺産分割協議の進め方とは?トラブルの解決策も解説
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2つ目に挙げられるのは、相続した土地の「登記」をせず放置していたことで起こり得るトラブルです。
相続した土地を活用したり売却したりする際には、その名義を被相続人から相続人へと変更する「相続登記」が必要です。
とはいえ、現時点で相続登記は法的に義務付けられているわけではなく、また普段の生活で土地の名義が誰であるかが問題になることがあまりありません。
したがって、親が祖父から相続したときに名義変更をせず、祖父の名義のまま土地を所有していたというケースが意外に多く見られます。
祖父名義の土地の相続登記をする際には、以下のような問題が生じます。
名義変更を2回おこなわなければならない
相続発生時に土地の名義が祖父のままだった場合、まず祖父から父へ、そして父から子へと、相続登記によって2回の名義変更をおこなわなければなりません。
相続登記の際には、遺産分割協議書を提出する必要があります。
遺産分割協議書とは、複数の相続人で遺産の分割方法や割合について話し合う「遺産分割協議」で決めた内容を記した書類です。
遺産分割協議書は相続登記に必要であるため、祖父から親への名義変更の分と、親から子への名義変更の分の両方を準備しなければなりません。
なお、遺産分割協議書が必要になるのは、遺言書がなく、遺産分割協議によって土地を相続する場合です。
遺言書がある場合や、法定相続分に沿って相続された場合については必要ありません。
遺産分割協議書には相続人全員の署名・捺印が必要
祖父から父へと土地の名義を変更するためには、祖父が亡くなったときの遺産分割協議書が必要です。
残っていない場合は、祖父の相続人の同意を得たうえで遺産分割協議書を作成しなければなりません。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名・捺印が必要であるため、祖父の子や、子が亡くなっている場合は孫を訪ねて署名・捺印を求めなければならないのです。
土地の相続登記をせず放置しておくと、子や孫の代で登記をする際に大きな負担をかけることになります。
したがって、相続が発生する前に土地の登記を確認し、現状の所有者に名義変更がされていなかった場合は、早めに手続きすることが大切です。
なお、相続登記は2024年の4月より義務化されます。
正当な理由がないのに相続登記をせずに放置すると、罰金が科される可能性があるため、相続が発生した際には速やかに相続登記をおこなうことをおすすめします。
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相続後に換価分割するメリットとは?かかる税金もご紹介
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2つ目に挙げられるのは、相続した土地の「相続税」に関するトラブルです。
相続が発生すると、遺産の総額から「基礎控除額」を差し引いた金額に対して、相続税が課されます。
基礎控除額は、以下の数式で計算されます。
3,000万円+(600万円×法定相続人の数)
遺産の増額が、上記の数式で計算した基礎控除額を上回る場合は、相続税を支払わなければならないのです。
相続税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に申告し、納付することが定められています。
つまり、相続税を支払うための現金を準備する必要があるのです。
土地を売却して得たお金で相続税を支払う予定の場合、10か月以内に売却を完了させなければなりません。
土地を売却する際には、3か月から半年程度かかるのが一般的で、立地条件などによっては、それ以上かかることもあるため注意が必要です。
相続税の申告期限が近づいてから現金を準備するのは、家計にも負担がかかります。
したがって、遺産総額が大きく、基礎控除額を超える財産を相続する可能性がある場合は、相続税分の現金を貯蓄して確保しておくことをおすすめします。
売却金で納付する予定の方は、早めに土地の売却を検討し、期限内に現金化するために効率良く売却活動をおこない、早期売却を目指すことが大切です。
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不動産相続でよくあるトラブルとは?トラブル防止策も解説
土地を相続する際には、分割方法や相続登記、相続税といったさまざまなトラブルが起こり得ます。
現金や預貯金のように分割しにくい土地は、売却して現金化することで、トラブルを回避できます。
また、親が元気なうちに、相続について家族でしっかりと話し合い、相続人となる方全員が納得できる方向で、分割方法などを決めておくことが大切です。
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