不動産売却における減価償却とは？計算方法や注意点を解説

不動産売却でかかる税金を計算する際に用いるのが、減価償却費です。
そのため、売却後にどのくらいの税金がかかるのかを調べるためには、減価償却費を算出しなければなりません。
今回は不動産売却における減価償却とはなにか、計算方法や注意点を解説します。
埼玉県川越市（川越市の中ではとくに「南古谷駅」周辺）・富士見市・ふじみ野市を中心に、東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における減価償却とはなに？

まずは、不動産売却における減価償却とはなにかを解説します。

減価償却とは？

減価償却とは、少しずつ価値が減少するもの（固定資産）を取得した際に用いる、会計処理のことです。
ここでいう固定資産とは、不動産はもちろん自動車やパソコンなど、購入時に10万円以上かかったものを指します。
自動車やパソコンなどは、日々使っていくうちに、経年劣化により価値が減っていくのが一般的です。
そのため、価値が減少した分を計算し、毎年一定額ずつ計上します。
事業経営を適正にとらえつつ、安定して税金を納めることが減価償却の目的のひとつです。
企業会計法では、資産を取得してからの年数に応じて減少した価値を、事業のための経費として計上することが定められています。

減価償却費とは

減価償却費とは、経年劣化によって価値が減少した分を数字に表したものです。
不動産売却で利益が生じると、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税という税金が課税されます。
譲渡所得税の金額を決める譲渡所得は、不動産売却で得た総収入から経費を差し引いて計算します。
そのため、経費をなるべく多く計上し、譲渡所得をできる限り小さくすることが節税のポイントです。
その経費のなかに、取得費というものがあります。
取得費とは、売却する不動産を購入した際の費用のことです。
その費用には建物の購入費用が含まれており、譲渡所得の計算時に計上します。
しかし、建物は売却時には経年劣化によって価値が減少していくため、購入時の費用をそのまま取得費として計上できません。
そのため、不動産売却における税金を計算する際は減価償却費を計算し、正しく経費を申告する必要があります。

減価償却費はいつ計算するの？

減価償却費を計算するタイミングは、不動産売却後の確定申告の時期です。
不動産売却した翌年の譲渡所得税の申告にて必要となります。
不動産売却で利益が出た場合は確定申告の手続きをご自身でおこなう必要があるため、忘れないように注意しましょう。

不動産売却における減価償却費の計算方法

続いて、不動産売却における減価償却費の計算方法を解説します。
マイホームの売却では、定額法を用いるのが一般的で、計算式は下記のとおりです。
建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
0.9をかける理由は、建物の取得費から残存価額（耐用年数を経過しても残っている価値のこと）を差し引くためです。
残存価格は取得費の10％をマイナスしますが、10％をマイナスするのと0.9をかけるのは計算結果が同じになるため、計算式では0.9をかけます。
では、いくつかのステップを踏んで、減価償却費を計算してみましょう。

計算方法1：建物の購入費用を調べる

まずは、下記の方法で建物の購入費用を調べます。

• 売買契約書から調べる
• 固定資産税評価額から調べる
• 標準建築単価（床面積1㎡あたりの工事費の平均値）から調べる

売買契約書に建物の金額が記載されている場合、そのまま計算式に当てはめます。
固定資産税評価額から調べる場合、下記の計算式で求めることが可能です。
不動産の購入代金×評価額÷（建物の評価額+土地の評価額）
標準建築単価から調べる場合は、下記の計算式を用いましょう。
売却する不動産の建築年の標準建築単価×専有面積
複数の方法があるので、計算しやすいものを選んでください。

計算方法2：そのほかの経費を調べる

次に、建物の購入費用以外の経費を調べます。
取得費として計上できる主な経費は、下記のとおりです。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 不動産取得税や印紙税などの税金
• 住宅ローンの事務手数料など

購入のために支払った費用が、取得費に該当します。

計算方法3：償却率を調べる

償却率は、下記のとおり建物の構造などによって異なります。

• 木造：0.031
• 鉄筋コンクリート造：0.015
• 木骨モルタル造：0.034

償却率とは、1年ごとに失う資産価値の指標のことです。

計算方法4：経過年数をかける

最後に、経過年数をかけると減価償却費が算出できます。
経過年数とは法定耐用年数ではなく、不動産の購入時から売却までの期間です。
6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の場合は切り捨てます。
たとえば、購入してから10年7か月の場合、経過年数は11年です。

確定申告が必要なケース

不動産売却で得た総収入から経費を差し引き、譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得税の課税対象となります。
譲渡所得がゼロまたはマイナスであれば、確定申告の義務はありません。
譲渡所得がいくらになるかが、確定申告が必要か否かの判断基準となります。

不動産売却における減価償却費の注意点

最後に、不動産売却における減価償却費の注意点を解説します。

注意点1：取得費がわからない場合は概算取得費を計上することになる

注意点としてまず挙げられるのが、取得費がわからない場合は概算取得費を計上することになる点です。
先述したとおり、取得費とは、売却する不動産を購入した際の費用を指します。
譲渡所得税を抑えるためには、取得費を多く計上することがポイントです。
しかし、築年数が経過した建物や相続で取得した不動産の場合、購入費用がわからないこともあります。
そのような場合は、売却価格の5％を概算取得費として計上することが可能です。
ただし、概算取得費より実際の取得費のほうが高い場合、税金の負担が大きくなる可能性があります。

注意点2：土地は含まれない

不動産売却で減価償却の対象となるのは、建物のみとなります。
土地は経年劣化しない資産として扱われるからです。
そのため、土地と建物をセットで売却する際は、建物のみの減価償却費を計算する必要があります。

注意点3：譲渡損失が生じても確定申告をおこなうのがおすすめ

先述したとおり、不動産売却で譲渡所得がゼロまたはマイナスになった場合、確定申告の義務は生じません。
しかし、条件を満たせば、確定申告によって譲渡損失をほかの所得と相殺できる可能性があります。
譲渡損失とは、不動産売却で生じた赤字のことです。
たとえば長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）に該当する不動産売却では、売却した年に得た給与所得や事業所得と損益通算できます。
損益通算によって所得を小さくできれば、税金の負担を軽減できるのがメリットです。
損益通算しても控除できない譲渡損失は、売却した翌年以降3年間、繰越控除できます。

まとめ

不動産売却で利益が生じた場合、減価償却費を計上して取得費や譲渡所得を計算します。
減価償却費の計算は、税金を正しく申告・納税するために欠かせないものです。
計算時の注意点についても理解を深めておき、申告や納税をスムーズにおこないましょう。
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