不動産売却における査定は2種類！それぞれの特徴やメリットを解説！

不動産会社がおこなう査定には2種類の方法があり、それぞれに異なる特徴があります。
売却をスムーズに進めるには、査定の種類や特徴を理解しておくことが大切です。
そこで今回は、ご自身で不動産相場を調べる方法に加えて、査定の種類や特徴を解説します。
埼玉県川越市や富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線・JR川越線沿線で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で査定を依頼する前に自分で相場を調べる方法

土地や建物を売るときは、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
その前にご自身でも相場を把握しておけば、提示される査定額が適正かが分かりやすくなります。
ここからは、ご自身で不動産の価格相場を調べる方法を解説します。

類似物件の売却価格を参考にする

1つ目は、売却する不動産に似たような物件の情報を集めて、平均相場を求める方法です。
不動産の売り出し価格は、物件情報サイトや新聞広告、住宅情報誌で確認できます。
中古マンションの場合は、同じ建物の部屋が売り出されていないか確認してみましょう。
売り出し価格ではなく成約価格を知りたいときは、レインズ・マーケット・インフォメーションの利用がおすすめです。
レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトで、実際に売買がおこなわれた物件の成約価格や取引情報が記載されています。
ただし、土地のみの成約価格は記載されていないため、土地の場合は土地総合情報システムを確認すると良いでしょう。
土地総合情報システムには、成約価格や坪単価、最寄り駅までの距離などが記載されています。
土地の所在地までは分かりませんが、類似物件から坪単価の平均を算出することは可能です。
たとえば、類似する土地の坪単価が130万円から180万円だった場合、相場は150万円前後と考えられます。

公的な価格を参考にする

2つ目は、公的価格をもとに不動産の売却価格を予想する方法です。
不動産の相場を求める際に活用できる公的価格には、以下のような種類があります。

• 公示地価
• 都道府県地価
• 相続税路線価
• 固定資産税評価額

公示地価と都道府県地価は取引価格と同程度ですが、相続税路線価は8割ほど、固定資産税評価額は7割ほどになるよう設定されています。
公的価格を参考にする際は、その点を考慮したうえで売却価格を予想するようにしましょう。
たとえば、固定資産税評価額が2,800万円の場合は「2,800万円÷0.7＝4,000万円」で、売却価格は4,000万円と考えられます。
固定資産税評価額以外の価格は、すべてインターネットで確認することが可能です。
固定資産税評価額は、春頃に届く納税通知書に記載されているため確認してみると良いでしょう。

不動産売却における机上査定の特徴やメリット

不動産会社がおこなう査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
まずは机上査定の特徴から確認していきましょう。

机上査定とは、登記事項説明書や公示価格などのデータのみで査定をおこなう方法です。

実際に現地を確認することはないため、早くて当日中〜3日ほどで査定結果が出ます。
机上査定では、類似物件の成約価格や公的価格など、資料で確認できる情報が価格の根拠となります。
訪問査定に比べると精度が低くなりますが、手間をかけずにある程度の目安を知りたい方におすすめです。

机上査定のメリット

机上査定の大きなメリットは、手間をかけずに早く査定結果を得られることです。
訪問査定の場合は、不動産会社が現地を確認する工程が加わるため、時間と手間がかかります。
担当者との日程調整や掃除片付け、書類の準備などもおこなわなければなりません。
机上査定は現地確認が不要なので、このような手間がかからず、短期間で結果を得られる点がメリットです。
訪問時に立ち会えない方や、ざっくりで良いから早く査定額を知りたい方などに向いています。

机上査定のデメリット

机上査定のデメリットは、訪問査定に比べて精度が低い点です。
日当たりや周辺環境など、不動産には現地を確認しないとわからないことが数多く存在します。
たとえば同じ築年数の物件でも、ペットを飼育していた場合は室内の劣化がひどく、査定額が下がる可能性があります。
反対に適切なメンテナンスによって、築年数の割にはきれいな状態の物件もあるでしょう。
机上査定では現地確認をおこなわないため、こうした物件のマイナス面やプラス面が価格に反映されません。
そのため、査定額と実際の売却価格が大きくブレる可能性があります。
とくに一戸建ては個別性が高いため、確実な査定額を知るためにも訪問査定の実施をおすすめします。

不動産売却における訪問査定の特徴やメリット

続いて、訪問査定について解説します。
訪問査定とは、実際に現地を確認して査定額を算出する方法です。
資料だけでなく現地確認により得られる情報も価格の根拠となり、より精度の高い結果が期待できます。
土地のみであれば立会いが不要なケースもありますが、建物がある場合は査定時に立会いが必要です。

訪問査定のメリット

訪問査定には、机上査定よりも精度の高い結果を得られるというメリットがあります。
不動産会社に訪問査定を依頼すると、担当者が現地確認に訪れ、室内の状況や周辺環境をチェックします。
マンションの場合は、共用部分の状態や近隣住民の情報も査定の対象です。
実際に確認しないと得られない情報もすべて価格に反映されるため、売却価格に近い査定額を算出できます。
また、査定時に担当者と直接話すことにより、信頼できる会社かどうか見極められる点もメリットです。
不動産を売却することが確実で、より精度の高い査定を希望する場合は、はじめから訪問査定を依頼することをおすすめします。

訪問査定のデメリット

訪問査定では現地確認の工程が加わるため、机上査定よりも時間と手間がかかります。
最短当日〜3日ほどで結果がわかる机上査定に対して、訪問査定では結果を知るまでに1週間～10日ほどの期間が必要です。
現地訪問の際には室内も確認するため、居住中の場合は家族との日程調整も必要になります。

訪問査定は事前準備が必要

訪問査定の際は、不動産の登記簿謄本や公図が必要です。
より精度の高い結果を得られるよう、以下のような書類も準備しておくことをおすすめします。

• 物件購入時のパンフレット
• 設計図やリフォーム図など建物の図面
• 不動産の周辺環境が分かる図面
• 購入時の売買契約書
• 新築時の各種設計図書

マンションの場合は、管理組合関係書類も準備してきましょう。
書類を紛失してしまった場合は、再発行や代わりの書類が必要になるケースもあるため、余裕をもって準備しておくことが大切です。
また、当日は室内の状況も確認するため、掃除や整理整頓、設備の修繕などはなるべく済ませておくことをおすすめします。
もし物件に関して告知が必要なことがあれば、訪問査定のタイミングで担当者に伝えておくようにしましょう。
たとえば、雨漏りが生じている、事件や事故により人が亡くなった経歴があるなどです。
これらの事実を隠して販売した場合、買主から損害賠償を請求される可能性があります。

まとめ

不動産会社がおこなう査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
ある程度の査定額を知りたい場合は机上査定、確実な査定額を知りたい場合は訪問査定がおすすめです。
不動産売却を円滑に進めるためにも、査定を依頼する前にご自身である程度の相場を把握しておきましょう。
川越市の不動産売却なら「OIKAZE」へ。
富士見市やふじみ野市も対応エリアで、無料の売却査定をおこなっております。
お客様に真摯に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。