事故物件を売却する際はリフォームすべき？費用や注意点を解説！

事故物件を売り出す際に、リフォームを検討される方もいらっしゃるでしょう。
リフォームにより新築同様にきれいになっても、告知義務は残るため注意が必要です。
この記事では、事故物件のリフォームについて、費用相場と注意点を解説します。
埼玉県川越市や富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で事故物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

事故物件のリフォームは資産価値維持に有効？

事故物件をリフォームをすると、資産価値の低下を防いで高値で売却できる可能性があります。
しかし、告知義務がなくなるわけでないため、過去に事件や事故があった旨を必ず伝えなければなりません。
ここでは、事故物件のリフォームが資産価値維持に有効な理由と、告知義務について解説します。
あわせて、どのような物件が事故物件に該当するのかも確認しておきましょう。

事故物件とは

事故物件とは、事件や事故、自殺などにより人が亡くなった物件のことをいいます。
たとえば、次のような事例が発生した物件は、事故物件に該当する可能性が高いです。

• 室内で殺人が発生した
• 敷地内の駐車場で自殺が発生した
• ベランダから転落事故がおきて死亡した
• 室内で孤独死して長期間発見されなかった

国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活のなかでの不慮の死は、事故物件に該当しないとしています。
しかし、孤独死により遺体が長期間発見されず、特殊清掃が必要になった場合は事故物件に該当する可能性があるため注意が必要です。
事故物件を売る際、売主には買主に対して、事故物件である事実を伝えるという告知義務があります。

リフォームで資産価値低下をある程度防げる

事故物件は建物そのものに欠陥があるわけではないため、気にしない方であれば問題なく生活できます。
とはいえ、事故物件と聞くと躊躇する方が多く、好んで購入する方はあまりいません。
このように、物件そのものに問題がなくても、購入を躊躇するような事柄がある物件は、心理的瑕疵物件として扱われます。
心理的瑕疵物件はマイナスイメージが強く、通常価格で売り出してもなかなか売却できません。
そのため、市場相場よりも10％～30％ほど低い価格で売り出すことが一般的です。
しかし、リフォームにより魅力のある物件に一新できれば、買主の恐怖心や不快感を軽減できるかもしれません。
そうすれば、そこまで値下げしなくても、買主が見つかる可能性が高まるでしょう。

リフォーム後も告知義務は残る

事故物件の告知義務は、リフォームをしたからといってなくなるわけではありません。
国土交通省のガイドラインでは、事故物件はリフォームの有無に関わらず、告知義務が生じるとされています。
告知義務を怠ると、契約解除や損害賠償を請求され裁判に発展することもあるため注意が必要です。
トラブルを避けるためにも「告知が必要かな」と迷うことがあれば、まずは不動産会社にご相談ください。

事故物件をリフォームする際の費用相場

事故物件をリフォームする際は、目的を明確にしておく必要があります。
なぜリフォームをするかによって、工事内容や必要費用が異なるためです。
ここでは、目的に合わせたリフォーム内容と費用相場を解説します。

資産価値を維持するためのリフォーム

資産価値を維持するには、浴室やトイレのリフォーム、またはフルリノベーションが効果的です。
事故物件と告知されていても、遺体の発見場所まで買主が把握することはできません。
そのため、自殺を連想させる浴室がそのままの状態だと、イメージが悪くなり値下げが必要になる可能性があります。
なるべく高値で売却するためにも、浴室やトイレは優先的にリフォームすることをおすすめします。
費用相場に関しては、以下を参考になさってください。

• トイレユニット：3万円～5万円ほど
• ユニットバス：10万円～15万円ほど
• 洗面ユニット：5万円前後

浴室で事件が発生した場合はユニットごと交換しなければならず、工事費込みで90万円～100万円ほどの資金が必要です。
一方でフルリノベーションの場合は、500万円以上かかると考えておきましょう。
部分的なリフォームに比べると高額ですが、全面的に工事することで需要が高まり、早期売却に繋がる可能性があります。

不快感除去のためにおこなうリフォーム

不快感を取り除くには、部屋の大部分を占めている壁や床のリフォームがおすすめです。
壁や床の一部にシミが付いていると、買主の嫌悪感が増し、購入意欲が低下してしまうためです。
また内装がきれいになると、清潔感が出て第一印象が良くなるため、早期売却が期待できます。
工事費用は交換する箇所の面積によって異なり、1㎡あたり1,000円前後が相場です。
たとえば6畳の部屋であれば、壁紙の張り替えで3万円〜5万円、床の交換で2万円ほどかかると考えておきましょう。

事故物件をリフォームするときの注意点

最後に、事故物件をリフォームする際の注意点を解説します。

リフォーム前に特殊清掃を済ませておく

リフォーム業者に工事を依頼する前に、特殊清掃を済ませておきましょう。
特殊清掃とは、人が亡くなった現場やゴミ屋敷など、特殊な事情を抱えた部屋をクリーニングして原状回復することです。
事件や事故によって人が死亡した場合、床や壁に血痕が染み付いていることも少なくありません。
とくに、孤独死によって遺体の発見が遅れた場合は、血痕やにおいが強く染み付いており、通常の清掃では除去できません。
特殊清掃であれば、このような血痕やにおいも、専用の機械を使ってきれいに除去してくれます。
特殊清掃をしていないとリフォームを断られてしまうこともあるため、必ず特殊清掃は済ませておきましょう。
なお、特殊清掃をおこなう業者のなかには、供養や遺品整理までおこなってくれるところもあります。

現地調査の際に希望条件を提示する

リフォーム業者に工事を依頼すると、担当者が現地調査に訪れます。
その際に、予算や希望条件をまとめて提示すれば、現地調査がスムーズに進みます。
希望条件が多い場合は、以下のようにメモに書き出してから担当者に渡すと良いでしょう。

• 予算：300万円
• タンクレストイレへ変更したい
• 浴室をユニットバスに変更したい
• 洗面台の隣に収納棚を設置したい

なお、現地調査で希望条件箇所に欠陥が見つかることもあります。
その場合は、リフォーム業者と話し合いながら、希望条件に修正を加えていきましょう。
工事開始後に欠陥が見つかると、追加工事が必要になり費用が予定よりも高くなる可能性があります。
予算オーバーにならないためにも、希望条件は現地調査の段階で伝えることが大切です。

リフォーム前に不動産会社に相談する

事故物件の感じ方は人それぞれなので「事故物件でも安いなら良い」「他殺は嫌だけど孤独死なら気にならない」という方もいます。
事故物件はリフォームしないと売れないと考える方も多いですが、基本的に特殊清掃を完了させていれば売却自体は可能です。
リフォームをするにも高額な費用がかかるため、まずは工事を依頼する前に不動産会社にご相談ください。

まとめ

事故物件をリフォームすると、資産価値の低下をある程度防ぐことが可能です。
リフォームにより資産価値を高めれば、そこまで値下げしなくても売れる可能性があります。
ただし、告知義務がなくなることはないため、売却の際は買主に必ず事実を伝えるようにしましょう。
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