不動産売却における譲渡所得とは？取得費や譲渡費用についても解説！

土地や建物などを売却して得た利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得には税金が課されます。
譲渡所得が大きくなるほど税金も高くなるため、事前に計算方法などを理解しておくことが大切です。
そこで今回は、譲渡所得の計算方法や取得費と譲渡費用について解説します。
埼玉県川越市や富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪR川越線沿線で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における譲渡所得の計算方法

不動産の譲渡所得とは、土地や建物などを売却して得た利益（儲け）のことです。
譲渡所得には、住民税と所得税を総称した「譲渡所得税」が課されます。
そのため譲渡所得税額を知りたい場合は、まず譲渡所得が発生するかどうかを調べなければなりません。
譲渡所得は以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費とは不動産購入時にかかった費用のことで、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用のことを指します。
一方で特別控除額とは「3,000万円の特別控除」などを利用したときに控除できる金額のことです。
これらの費用を、不動産の売却価格から差し引いたあとの金額が譲渡所得となります。
ここからは、譲渡所得を求める際の注意点を解説します。

建物は減価償却費を差し引く必要がある

建物は築年数の経過とともに劣化して、どんどん価値が下がっていきます。
そのため取得費を計算する際は、建物価格から減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費とは、経年劣化により減少した価値を数字に表したものです。
自宅を売却する際の減価償却費は、以下の計算式で求めることができます。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造住宅は0.031、軽量鉄骨造が0.025、鉄筋コンクリート造が0.015です。
たとえば、建物価格が4,000万円の木造住宅を購入して、5年間居住したとしましょう。
この場合、減価償却費は「4,000万円×0.9×0.031×5＝558万円」となり、建物価格から558万円を差し引くことになります。

譲渡所得税率は物件の所有期間によって異なる

譲渡所得に一定の税率をかければ譲渡所得税額を算出できますが、税率は物件の所有期間によって異なるため注意が必要です。
譲渡所得税の税率は次のとおりです。

• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間が5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が倍近く変わるため、売却のタイミングをよく見極めることが大切です。

不動産売却における譲渡所得の計算で取得費となるもの

取得費とは、土地や建物を購入する際にかかった費用のことを指します。
取得費を計上するほど譲渡所得が減り、支払う税金も少なくなります。
賢く節税するためにも、どのような費用が取得費に含まれるのかを把握しておきましょう。

取得費に含まれるもの

取得費に計上できるのは、おもに以下のような費用です。

• 不動産の購入代金
• 建物の建築費用
• 土地の測量費や整地費
• 購入時に支払った税金
• 購入時に支払った仲介手数料

そのほかにも、借入日から使用開始日までの住宅ローンの利子や手数料も取得費として計上できます。
ただし元本は取得費に計上できないため、返済予定表などで利子と元本がいくらかを確認しておくことをおすすめします。

取得費に含まれないもの

以下のような費用は、取得費に含まれません。

• リフォーム費用
• 住宅ローン保証料
• 火災保険料
• 引っ越し費用
• 管理費や修繕積立金

取得費に含まれるのは「不動産の取得に直接関係する費用」です。
物件の取得とは関係のない費用や、取得後にかかった費用は取得費とはみなされません。
取得費に含まれるのかどうか判断に迷う場合は、税務署や税理士などに相談することをおすすめします。

取得費がわからないときは概算取得費を用いる

取得費を計上する際は、購入代金がわかる売買契約書や領収書などが必要です。
しかし相続した不動産などの場合は、購入時の書類が残っていないケースも珍しくありません。
購入時の書類がなく取得費がわからない場合は、概算取得費を用いることになります。
概算取得費とは、売却金額の5%相当額を取得費として計算することです。
実際の取得費が売却金額の5%を下回る場合も、概算取得費を用いることが可能です。
ただし、実際の取得費よりも概算取得費のほうが低かった場合は、譲渡所得額が増えて損をしてしまう可能性があります。
損をしないためには、購入時にかかった費用がわかる書類や領収書をできるだけ多く集めることが大切です。
売買契約書や領収書でなくても、住宅ローンの返済予定表や分譲時の価格が記載されたパンフレットなどがあれば、取得費として認めてもらえる可能性があります。
「取得費の証明になりそうだな」と感じる書類があれば、まずは税務署に確認してみるようにしましょう。

不動産売却における譲渡所得の計算で譲渡費用となるもの

譲渡費用とは、土地や建物を売却する際にかかった費用のことを指します。
取得費と同様に、譲渡費用を多く計上するほど税負担を抑えることが可能です。
ここからは、どのような費用が譲渡費用に含まれるのかを解説します。

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用に計上できるのは、おもに以下のような費用です。

• 購入時に支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 売却のためにおこなった建物の解体費用
• 売却のために支払った立ち退き料
• 売却のためにおこなった土地の測量費

建物の解体費用や土地の測量費は、タイミングによっては譲渡費用として認められない場合もあるため注意が必要です。
解体や測量をおこなったあと長期間が経過してから売却した場合、売却に直接関係ない費用と判断される可能性があります。
そうなると譲渡費用に含めることができないため、損をしてしまうことになります。
建物の解体や土地の測量をお考えの方は、売却時期が明確になってからおこなうようにしましょう。

譲渡費用に含まれないもの

以下の費用は譲渡費用に含まれないためご注意ください。

• 建物の修繕費
• 引っ越し費用
• リフォーム費用
• 固定資産税や都市計画税
• 税理士に確定申告を依頼した際の報酬

譲渡費用に含まれるのは「不動産の売却に直接関係する費用」です。
物件の売却とは関係のない費用や、不動産を維持するためにかかった費用は譲渡費用とはみなされません。
たとえば固定資産税や建物の修繕費、リフォーム費用は不動産を維持するための費用であり、売却には直接関係ないといえます。
税理士に確定申告を依頼した際の報酬も、売却とは直接関係がないため譲渡費用には該当しません。
ただし、売却に際して事前に税理士に相談をしていた場合は、報酬料が譲渡費用に該当する可能性があります。
また、リフォームや修繕が買主の要望によりおこなわれたものであれば、その際の費用が譲渡費用として認められることもあります。

まとめ

不動産売却により生じた譲渡所得には、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税を抑えるには、取得費と譲渡費用をより多く計上して、譲渡所得を減らすことが重要です。
税負担を軽くするためにも、売却時や購入時の領収書などはなるべく準備するようにしましょう。
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