任意売却ができないとどうなる？できないケースや競売との違いを解説

住宅ローンの返済が苦しくなると任意売却を検討される方は少なくありません。
しかし物件の状態や所有者の状況によっては、任意売却ができないケースもあるため注意が必要です。
この記事では、任意売却ができないケースやできなければどうなるかを解説します。
埼玉県川越市や富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線・JR川越線沿線で任意売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

ローンを返済できないときに検討する任意売却とは？

任意売却はローンを返済できないときに検討される手段ですが、どのような仕組みなのでしょうか。
まずは任意売却の概要から確認しておきましょう。

任意売却の仕組み

任意売却とは、金融機関の許可を得て住宅ローンが残ったまま不動産を売却することです。
通常、ローンを組んで購入した不動産には抵当権が設定されているため、契約者の意思だけでは売却ができません。
抵当権とは、金融機関が自宅を担保にとる権利のことです。
抵当権を設定することで万が一契約者の返済が滞っても、金融機関は担保である自宅を売却して、融資した資金を回収できます。
この抵当権を外すには、ローンを完済して抹消手続きをおこなわなければなりません。
しかし住宅ローンの残債が多いと、自宅の売却代金や自己資金をあてても完済できないことがあります。
このような場合に金融機関から許可を得て、ローンが残ったまま不動産を売却するのが「任意売却」です。
任意売却により得た代金は住宅ローンの返済にあてられ、完済しきれなかった場合も分割払いにできる可能性があります。

任意売却と競売の違い

任意売却の比較対象としてよく挙げられるのが「競売」です。
ローンを返済できずに滞納を続けると、債権者は裁判所に競売の申し立てをおこないます。
すると裁判所が自宅を差し押さえたのち競売にかけ、売却代金をローンの返済にあてます。
競売は任意売却に比べて売却価格が低くなりやすいため、取引後も多くの債務が残る可能性があります。
残った債務は原則として一括払いのため、費用を準備できずに自己破産に進む方も少なくありません。
有利な条件で不動産を売却するには、競売にかけられる前に任意売却の手続きを進めることが大切です。

任意売却ができないケースとは

冒頭でも触れたように、任意売却は必ずできるとは限りません。
ここでは、任意売却ができないケースについて解説します。

債権者や共有者からの同意を得られない

任意売却をおこなうには、債権者（金融機関など）の同意が必要です。
所有者が任意売却を希望しても、債権者が反対すれば手続きを進めることはできません。
とくに任意売却後も債務が多く残ると判断される場合は、同意を得るのが難しいとされています。
また、共有者からの同意を得られない場合も任意売却はおこなえません。
たとえば夫婦で自宅を購入して共有名義となっているケースでは、夫婦2人が任意売却に賛成している必要があります。
共有者が任意売却に難色を示すような場合は、納得してもらえるまで話し合いが必要になるでしょう。

建築基準法違反など物件にトラブルがある

物件そのものに問題があり、任意売却ができないケースもあります。
たとえば、建築基準法に違反していたり、そのままでは住めないほど老朽化していたりする場合などです。
建築基準法に違反している物件は、金融機関からの融資を受けにくいため、購入を断念する買主も少なくありません。
著しく老朽化している物件も、買主が解体や修繕の費用を負担することになるので、売却しにくい傾向にあります。
任意売却が成立しないまま一定期間が経過すると、不動産は競売にかけられてしまいます。

積極的な売却活動がおこなえない

任意売却では、通常の不動産売却と同様に売却活動をおこなうため、内覧の実施や物件の情報公開が欠かせません。
なんらかの事情で内覧に対応できなかったり、情報を公開できなかったりする場合は、任意売却ができずに競売へ進む可能性が高くなります。
知りたい情報が得られない物件を購入したいと考える方はほとんどいないため、まずは売却活動の妨げとなっている問題を解消する必要があるでしょう。

任意売却できるだけの時間がない

任意売却は通常の不動産売却と同じような方法で買主を探しますが、成立するまでずっと販売活動ができるわけではありません。
基本的には、債権者である金融機関が任意売却の期間を定めるためです。
その期間内に売却できないようであれば、不動産は差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
競売にかけられ入札日を迎えてしまうと、その後は競売を止めることはできません。
一般的な不動産売却にかかる期間の目安は3〜6か月といわれていますが、物件によってはそれ以上かかるケースもあります。
「ローンを完済できる見込みがない」と判断した時点で、早めに不動産会社へ相談して任意売却の準備を始められるようにしましょう。

任意売却できないとどうなる？

任意売却ができないと、債権者は別の方法で融資した資金を回収することになります。
ここでは、任意売却ができないと自宅はどうなるのか、その後の流れを解説します。

自宅を競売で売却される

先述したように、任意売却の期間中に買主が見つからなければ、不動産は競売にかけられてしまいます。
競売ではすべての手続きを裁判所が進めていくため、所有者が関与することはほとんどありません。
引き渡し日の相談をすることもできず、落札者が代金を納付して所有権を取得したら、その日までに退去する必要があります。
退去に伴う引っ越し費用などは、自宅の売却代金とは別にご自身で用意しなければなりません。
たとえこの段階で抵抗したとしても、落札者が法的手段を行使すれば、強制執行によって物件を明け渡すことになります。

残債を支払えなければ自己破産を検討することになる

競売では市場相場よりも2割～3割ほど低い価格で取引されることが一般的です。
競売後も債務が残った場合は、原則として一括で返済しなければなりません。
一括で返済できないようであれば、自己破産を検討することになります。
自己破産とは借金の返済ができなくなった場合に、裁判所に申し立てて返済義務を免除してもらう手続きです。
自己破産をおこなえば、住宅ローンの返済は免除されることとなります。
その代わり連帯保証人が返済責任を負うことになるため、返済が困難になった段階で状況を報告しておくことが大切です。
また自己破産をした場合でも税金の納付は免除されないため、滞納がある場合は解消しておきましょう。
税金の滞納を続けると延滞金が課されるだけでなく、給与や預貯金を差し押さえられることになります。

まとめ

住宅ローンの返済が困難なときに検討される任意売却ですが、必ずしもできるとは限りません。
任意売却できなければ競売に進むことになり、多額の残債に悩まされる可能性があります。
競売を避けてより有利な条件で不動産を売却するには、任意売却に向けて早めに行動することが大切です。
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