相続後に換価分割するメリットとは？かかる税金もご紹介

相続した遺産のなかには、不動産など分配しにくいものが含まれていることがあります。
そのような場合に「換価分割」をおこなえば公平に分割することが可能です。
そこで、不動産を相続する予定がある方に向けて、換価分割とは何か、またメリット・デメリットやかかる税金についてご紹介します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

相続後の遺産分割方法「換価分割」とは？

相続後に遺産を分割する方法には「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4つの種類があります。
ここでは、そのなかの1つ「換価分割」で遺産を分割するケースについてご紹介します。

換価分割とは

換価分割とは、相続した遺産を売却して現金に換え、この現金を相続分に応じて分割する方法です。
4つの分割方法のうち換価分割を選択するケースは、現物のまま分割することが難しい不動産や農地などが多いです。
たとえば相続人が子ども2人となり、相続した不動産を売却して現金3,000万円に換えた場合、それぞれ1,500万円ずつ分配して相続するのが換価分割です。

換価分割するためには相続登記が必要

換価分割の場合、不動産を売却するため相続登記を必ずおこなわなくてはなりません。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きのことです。
つまり、不動産は名義人しか売却できないため、換価分割する前に相続登記をする必要があるのです。
相続登記をおこなう際は「共同登記」とするか「単独登記」をするのか決めなければなりません。
共同登記とは、複数の相続人が共同で不動産を所有する手続きのことです。
一方で、単独登記とは、相続人の代表者1人に名義変更する手続きのことです。

換価分割での遺産分割協議書の書き方

相続した遺産を遺産分割協議によって分割方法などを決めると、遺産分割協議書を作成する必要があります。
遺産分割協議書を作成するときは「共同登記」にするか「単独登記」にするかによって書き方が異なります。
共同登記の場合
共同登記の場合は、換価分割をおこなうため共同で不動産を取得すること、また売却代金を共同所有割合に従って取得することなどを記載します。
また、相続人全員の住所と氏名、実印での押印が必要になります。
単独登記の場合
単独登記の場合は、換価分割のため相続人の代表者が取得すること、また売却代金についてはほかの相続人にも分配することなどを記載します。
また、単独名義の場合も代表者はもちろんのこと、それ以外の相続人の署名・押印も必要となるため注意しましょう。

相続後に換価分割をおこなうメリットとデメリット

ここでは、相続後に換価分割を選択するメリットとデメリットについてご紹介します。

換価分割のメリット

換価分割のメリットは下記のとおり3つあります。
メリット①公平に遺産を分割できる
分割しにくい不動産などを換価分割で現金化することにより、相続人で公平に分割できるというメリットがあります。
そのため、相続人同士でのトラブル回避にもつながります。
メリット②相続税などの支払いに充てられる
換価分割によって現金化すれば、相続税の支払いに充てることができます。
相続税は、原則現金での納税です。
そのため、相続する遺産に現金が少ない際は、現金化することで納税するための資金に充てられるといったメリットがあります。
メリット③相続税の節税対策になる
換価分割は、相続税の節税対策となる場合があります。
なぜなら相続税を計算する際は、財産の評価額をもとに算出しますが、不動産の評価額は時価よりも低く評価されることが多いため、その分相続税を減らすことができるからです。
そのため、相続税の節税対策を考えるのなら、相続前ではなく相続後に不動産売却をおこなうほうが良いでしょう。

換価分割のデメリット

一方で換価分割のデメリットは下記のとおり3つあります。
デメリット①売却益があれば税金が発生する
不動産売却で利益が出れば、その利益に対して所得税や住民税が課せられます。
そのため、税金の支払いで換価分割しても現金が減ってしまうというデメリットがあります。
また、売却までには仲介手数料や印紙税など諸費用が必要です。
そのため、予想以上に手元にお金が残らないといったケースもあるため注意が必要です。
デメリット②売却する手間や時間がかかる
不動産を売却するためには、査定依頼から売却活動など3～6か月の期間を要します。
その間に、必要書類の収集や不動産会社とのやり取りなどが必要になるため、手間と時間がかかるといったデメリットがあります。
また、手間と時間がかかった割には希望どおりの価格で売却できないケースもあるため、注意しましょう。

相続後の換価分割でかかる税金とは

換価分割で遺産分割をおこなった際にはどのような税金が課せられるのでしょうか。
ここでは、換価分割における税金「相続税」と「譲渡所得税」と「贈与税」について解説します。

相続税について

相続税は、相続を開始したときの相続財産の評価額をもとに、取得金額に対して課せられます。
そのため、換価分割で得た売却代金は、相続財産の評価額とは無関係のため、相続税がかかることはありません。

譲渡所得税について

換価分割により不動産売却した場合に利益が出た場合は、上記でも触れましたがその利益に対して所得税や住民税といった譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税は以下の計算式で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得税を算出するためには、譲渡所得と税率を確認する必要があります。
譲渡所得は、以下のように売却価格から購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いて求めます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
税率は、不動産の所有期間により以下のように異なります。

• 所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）：20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315%）
• 所有期間が5年以内の場合（短期譲渡所得）：39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63%）

なお、譲渡所得税は控除や特例が適用されるケースがあるため、節税できる場合があります。

贈与税について

換価分割の場合は、贈与税が課されることはありません。
ただし、遺産分割協議書に換価分割であることや売却代金の分配割合について記載する必要があります。
記載がなければ贈与税がかかる可能性があるため注意が必要です。

まとめ

相続した遺産を換価分割でおこなうメリット・デメリットや、かかる税金についてご紹介しました。
換価分割は、分割しにくい不動産でも公平に分配できるなどのメリットがあります。
一方で、不動産売却では税金が発生することがあるため、事前にかかる税金について把握しておくことをおすすめします。
私たち「OIKAZE」は、埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に、東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却のサポートをおこなっております。
相続後の不動産売却の際も、是非お気軽にご相談ください。