2022-12-06
築年数が古い家の売却に伴って解体を検討する場合、解体費用がどれぐらいかかるのかが気になるところではないでしょうか。
また、そもそも解体すべきかどうかわからないという方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産売却で家の解体をお考えの方に向けて、解体費用の相場や費用が決まる要因、工事の流れについて解説します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・JR川越線沿線で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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家を解体してから売却する場合、当然のことながら解体費用がかかります。
解体費用はさまざまな要因によって決まりますが、まずは建物の構造別におおまかな相場を把握することができます。
たとえば30坪の家を解体するためには、木造で約90万円から150万円、RC造になると約180万円から240万円もの費用がかかる計算になります。
ただし、複雑な構造であったり壊しにくい建材を使用していたりなど、解体費用はその家の状況によって決まるため、上記の金額はあくまで目安として考えておきましょう。
ではどのような要因によって解体費用が決まるのか、具体的にご説明します。
主に以下の4つことが解体費用に影響します。
構造
先述のとおり、建物の構造によって解体費用は大きく異なります。
鉄骨造やRC造は、木造よりも解体時に切断する手間がかかることや、廃材も木造より重く運搬しにくいことなどから、割高になるのが一般的です。
また平屋と2階建てを比較すると、平屋のほうが割高になる傾向にあります。
立地条件
立地条件も、解体費用に大きく影響します。
次のような土地の場合は、費用が上乗せになる可能性があります。
解体工事は重機を用いて作業をおこないますが、上記のような立地では重機を使用しにくく人力での作業が増えるため、その分費用が上乗せされる場合があります。
廃材の量
解体工事をおこなうと、木材や金属などの廃材が発生します。
廃材は分別して処分するため、廃材の量が多ければ多いほど運搬費や処分費がかさみ、その分、解体費用が高くなります。
その他の費用
家を解体して更地にしてから売却するためには、家そのものの解体以外に、以下のような付帯工事も必要になる場合があります。
家の解体にくわえ付帯工事が必要な場合は、その他の費用についても見積もりをとるようにしましょう。
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では、家を解体したあとに売却する場合、具体的にどのような流れで進むのでしょうか。
まずは、どれぐらいの解体費用がかかるのかを把握するために、解体業者に見積もりを依頼します。
解体費用は構造や解体のしやすさ、立地条件などさまざまな要因が影響するため、実際に解体業者が現地調査をおこなったうえでの見積もりを依頼することが大切です。
見積もり金額に納得したら、以下のような流れで解体工事がおこなわれます。
解体工事の際には騒音やほこりなどがでるため、まずはご近所へあいさつに行き、解体工事の内容や期間などを案内しておきましょう。
また、電気やガスの停止と配管・配線の撤去を、電力会社とガス会社にご自身で連絡して依頼します。
解体準備が完了したら、家のまわりに足場を組んだり養生シートを設置したりして、ご近所への影響を少なくするための処置をおこないます。
解体工事はいきなり重機で家を壊すのではなく、先に内部の建具や内装、設備などを撤去するのが一般的な流れです。
そのあと柱や屋根といった骨組みを重機で解体し、最後にコンクリートの基礎を掘り起こして撤去します。
家を解体したあとは、廃材の分別と運搬です。
分別した廃材はトラックで運搬し、地中埋設物がないかどうかを確認したあと、問題がなければ整地をして解体工事が完了となります。
一般的な木造住宅の場合、1週間から10日ほどで解体工事から整地まで完了します。
しかし、家の片づけや着工前の手続きなどに時間がかかるため、見積もりを依頼して解体することを決めてから売却活動に入るまでに、2か月ほどかかると考えておいたほうが良いでしょう。
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ここまで、家の解体費用の相場や工事の流れについてご説明してきましたが、家の売却に伴う解体は売主にとってデメリットが多いため、基本的には不要であるといわれています。
どのようなデメリットが生じるのか、具体的にご説明します。
税金の負担が増える
人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地については、「住宅用地の特例措置」の対象になります。
小規模住宅用地(200㎡以下の部分)と一般住宅用地(200㎡を超える部分)に区分し、以下のように税金が軽減されています。
ところが家を売却するにあたって解体をしてしまうと、この特例を受けることができなくなります。
解体することで建物に課される税金はなくなりますが、土地への課税が大幅に増額するため、家が建っている状態に比べて、結果的に税金の負担が増えることになるのです。
再建築不可の場合がある
現在の建築基準法の規定を満たしていない土地は、新築や改築、増築などができません。
そのような物件のことを「再建築不可物件」といい、解体した場合は住宅用地としての売却ができなくなってしまいます。
古い家でも建っていれば、リフォームして住みたいという買主が見つかる可能性があるため、再建築不可物件の場合はとくに解体はおすすめしません。
解体費用を回収しにくい
多額の解体費用をかけて更地にしても、その費用を土地の価格に上乗せして売却できるわけではありません。
解体費用を上乗せした価格で売り出しても、その価格が市場相場よりも高くなれば買主は現れにくくなるでしょう。
築年数が古く家の価値がほとんどない場合は、家が建っていても解体費用をかけて更地にしても、土地の価格での売却になります。
つまり、解体費用は回収しにくいということを理解しておく必要があるのです。
家の売却時に解体費用をかけて更地にすることは、売主にとってデメリットが多いためおすすめしませんが、解体したほうが売却しやすいケースもあります。
たとえば、駅近で立地は良いけれど住宅密集地で解体費用が割高になりそうな場合、買主が購入後に解体する際の負担を考えて購入を避ける可能性があります。
そのような場合は、一時的な負担は増えますが、解体したほうが良い条件で売却できる可能性があるのです。
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家の解体には多額の解体費用がかかるうえに、売主にとって多くのデメリットが生じます。
家売却時の解体については、立地条件や需要の高さなど、さまざまなことを考慮して判断する必要があります。
私たち「OIKAZE」では、埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・JR川越線沿線で不動産売却をサポートしております。
家の売却に伴って解体すべきかどうかお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。