心理的瑕疵とは？不動産売却に与える影響と告知義務について解説！

不動産を所有している方のなかには、事件や事故で人が亡くなった過去があることで売却をためらっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのような不動産を「心理的瑕疵物件」といい、不動産売却にあたって問題になることがあるため注意が必要です。
そこで今回は、心理的瑕疵が不動産売却にどのような影響を与えるのか、また心理的瑕疵物件を売却するときの告知義務について解説します。
埼玉県川越市・富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で心理的瑕疵がある不動産をお持ちの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却する際に注意すべき心理的瑕疵とは？

不動産売却を検討している方は、「瑕疵」という言葉を目にしたことがあるのではないでしょうか。
日常生活ではあまり使わない言葉なので、読み方がわからないという方もいらっしゃるかもしれません。
「瑕疵」とは、不動産売買における物件の不具合や欠陥のことを意味する言葉で、「かし」と読みます。
瑕疵には雨漏りやシロアリによる被害といった物理的な欠陥を指す「物理的瑕疵」だけでなく、「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」があります。
ここでは、そのなかの「心理的瑕疵」についてご説明していきます。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、取引対象となる不動産に居住するうえで支障をきたすような欠陥はないものの、心理的な抵抗を感じる状態を指します。
そのような心理的瑕疵がある不動産のことを心理的瑕疵物件といい、その代表的な例として、いわゆる「事故物件」が挙げられます。
事故物件とは
「心理的瑕疵物件」という言葉は聞いたことがない方もいらっしゃるかもしれませんが、「事故物件」と聞くと、どのような物件なのかなんとなくイメージができるのではないでしょうか。
事故物件とは、事件や事故で人が亡くなった過去がある物件のことで、最近は「事故物件サイト」といわれるものがあり、個人でも簡単に検索することができます。
たとえば、「殺人事件が起きた」「火災で人が亡くなった」といった過去があると、事故物件として売却が困難になる可能性が高いです。
また「事故物件」ではないものの、孤独死で発見が遅れたために特殊清掃が必要になったようなケースも、心理的瑕疵物件に該当します。

心理的瑕疵については告知義務がある

のちほど具体的にご説明しますが、心理的瑕疵がある不動産を売却する際には、その内容を買主に告知する義務があります。
告知義務を怠ると「契約不適合責任」を問われる恐れがあるため、事前に包み隠さず伝えなければならないということを心に留めておきましょう。

心理的瑕疵は不動産の売却にどのように影響するのか

心理的瑕疵がある不動産を売却したいと思っても、「どれぐらいの値下げが必要なのか」「そもそも売れるのだろうか」と不安になりますよね。
心理的瑕疵があると、不動産の売却が困難になる可能性が高いことは否めません。
ではどのような影響があるのか、具体的にご説明します。

相場よりも金額が下がる

心理的瑕疵物件は、ある程度の値下げが必要であることをまずは理解しておく必要があります。
なぜなら、相場どおりの金額で売り出しても、心理的瑕疵がある不動産をすすんで購入したいと思う買主はほとんどいないからです。
心理的瑕疵の内容にもよりますが、一般的には自殺の場合で3割程度、殺人事件が起きたような物件では5割程度相場よりも安くなると考えておく必要があるでしょう。

売却が長引く

不動産を売却する際には、3か月から半年程度かかるのが一般的です。
しかし心理的瑕疵物件の場合、特殊清掃が必要であったり、リフォームや解体を検討したりと、売り出すまでに通常の不動産よりも時間がかかります。
また最近は事故物件サイトで誰でも不動産を検索してチェックできるため、そのようなサイトに載っている物件は選択肢から外されてしまう可能性があります。
つまり、心理的瑕疵物件を売却するためには、通常の不動産よりも売却が長引くことを想定しておく必要があるのです。

あまり影響を受けないケースもある

心理的瑕疵は目に見える欠陥ではないため、人の受け取り方によってはあまり影響を受けないケースもあります。
「事故物件には住みたくない」と考える方が多いことはたしかですが、「気にしない」という方も実はいらっしゃるのです。
たとえば「立地条件が良い」「築浅で見た目もきれい」といったような物件は、あまり影響を受けずに売却できる場合があります。
とくに需要が高いエリアであれば、早期売却につながる可能性があるでしょう。

心理的瑕疵がある不動産を売却するときには告知義務がある！

先述のとおり、売却しようとする不動産に心理的瑕疵がある場合、売主はその内容を買主に告知しなければなりません。
これを「告知義務」といい、口頭で伝えるだけでなく、重要事項説明書に記載し、契約内容に盛り込むことが大切です。
そのときには、事件から何年経過しているのか、物件のどこで発生したのかといった情報をしっかりと告知する必要があります。

心理的瑕疵となるかどうかの判断基準

殺人や自殺で人が亡くなった物件は心理的瑕疵物件に該当するため、売主には告知義務があります。
では、病気が原因のケースや高齢の方が自然に亡くなられた場合も「人が亡くなった物件」として告知しなければならないのでしょうか。
実は「人の死」に関する告知義務については、国が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」のなかで、次のように基準が定められています。
告知義務がある

• 不自然な死…他殺・自殺・火災による事故死など
• 発見が遅れた自然死…遺体の腐敗がひどく、特殊清掃をおこなった場合

そのほか、原因が明らかでない不審死や変死についても、「告知義務がある」とされています。
告知義務がない

• 自然死…老衰や病死
• 日常生活で起きた不慮の死…階段からの転落、入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など

人が居住していくうえで自然に訪れる死や、事故で亡くなったとしても事件性がないものについては、「告知義務はない」とされています。

いつまで告知義務があるのか

では告知義務があると考えられる場合、その内容についていつまで告知しなければならないのでしょうか。
告知義務の期間に関する明確な定めはありませんが、自殺に関しては6年程度までは告知する必要があるとされています。
しかし前章でもお伝えしましたが、心理的瑕疵は人によって受け取り方が違います。
たとえば殺人事件から20年以上経過していても、過去にそのような事件があったというだけで嫌悪感を抱く方も少なくありません。
あとで事実を知ったときにトラブルになる恐れがあるため、心理的瑕疵については事件から経過した期間に関係なく、不動産売却時には告知が必要であると考えておきましょう。

まとめ

心理的瑕疵がある不動産を売却する際には、通常の不動産よりも価格が下がることと売却が長引くことを想定しておく必要があります。
しかし、立地条件や物件の状態によっては早く買主が見つかる可能性があります。
「OIKAZE」では、埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却をサポートしております。
心理的瑕疵物件の売却についてもお力になりますので、ぜひお気軽に弊社までお問い合わせください。