収益物件の売却による3つのメリットとデメリットを解説

収益物件を売却するメリットとデメリットをご存知ですか。
効率的な投資計画には、収益物件の売却が重要になります。
そこで今回は、埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却をサポートする「OIKAZE」が、収益物件の売却による3つのメリットと、3つのデメリットについてご説明します。

売却前に知っておきたい収益物件の定義とは？

収益物件とは、所有している不動産を他者に貸すことで、毎月決まった賃貸収入を得ることができる物件のことです。
具体的には、以下のような物件が収益物件に該当します。

• 一戸建て、マンションなどの一室（区分所有物件）
• アパート・マンションなどの一棟物件
• 区分所有の賃貸オフィス、一棟のオフィスビル
• 飲食店やコンビニ、その他物販・サービス系店舗が入るテナント物件
• 月極駐車場
• 物流倉庫
• 貸地

また収益物件は、購入するときに不動産投資ローンを利用します。
自分が物件に住むことが融資条件になる住宅ローンは、収益物件の購入に利用することはできないので、注意してください。

収益物件を売却する方法とは

収益物件の売却には、主に2つの方法があります。
1つ目は、不動産会社と仲介を依頼する媒介契約を締結して買主を探す方法です。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
このうち一般媒介契約は複数の不動産会社と同時に媒介契約を締結できますが、営業報告義務やレインズへの物件情報登録義務がありません。
複数の不動産会社と媒介契約を締結できるので営業の窓口が広がるメリットがある反面、業務報告を自分で確認しなければならない点がデメリットです。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は営業報告義務やレインズへの登録義務があるほか、1社としか媒介契約を締結できないので不動産会社とのやり取りもスムーズにおこなえるでしょう。
その反面、営業窓口が1社のみなので、依存することになるのがデメリットといえるでしょう。
不動産会社に仲介を依頼する売却方法は、市場価格と変わらない値段で売却できるのがメリットです。
一方、買主を探すのに時間がかかるので、売却を急ぐ方にはデメリットとなるでしょう。

収益物件を不動産会社の買取で売却する

一般的な仲介ではなく、不動産会社に買取を依頼する方法もあります。
収益物件を買取した不動産会社は、適切なリフォームを施して再販します。
不動産会社による買取のメリットは、売却までのスピードが早いことです。
通常、仲介による収益物件の売却では3か月から6か月近くかかりますが、買取の場合は査定から入金まで最短1週間程度で完了します。
ただし仲介が市場価格に近い値段で売却できるのに対し、買取の場合は市場価格より安くなるのがデメリットです。　

収益物件売却による3つのメリットとは

収益物件の売却で得られるメリットは、3つあります。

入居者募集の手間とコストから解放される

1つ目のメリットは、入居者募集の手間とコストから解放されることです。
収益物件は、入居者が居なければ毎月の安定した賃貸収入を得ることはできません。
また収益物件から得られる収入の上限額は、部屋数と賃料で決まってしまいます。
そのため収益を最大化させるためには、常に満室経営を目指し続ける必要があります。
つまり満室経営を維持できなければ、当初の収支計画に狂いが生じかねません。
ですが常に満室経営を維持し続けることは非常に難しく、入居者募集のための手間や広告宣伝費などもかかります。
その点、収益物件を売却してしまえば売却額による収支計画を立てやすく、空室リスクによって投資計画が狂うことを心配する必要が無くなります。

修繕費や金利上昇のリスクから解放される

2つ目のメリットは、収益物件の修繕費や不動産投資ローンを利用した際の金利の上昇リスクから解放されることです。
収益物件は毎月一定額の賃貸収入を得られることから、安定した投資がメリットだと考えられがちです。
ですが不動産は築年数が経過すると設備などが耐用年数をむかえて、交換の必要や故障が発生する可能性があります。
交換や故障が発生すると修繕費が必要になり、内容によってはかなり高額な修繕費がかかるケースもあります。
また物件の購入時に不動産投資ローンを利用している場合、市況によって金利が上昇するリスクもあります。
その場合は、収支計画の変更を余儀なくされます。
このように、一見すると安定した投資のように思われる収益物件の運用ですが、実はさまざまなリスクがあります。
収益物件を売却することで、これらのリスクから解放されるメリットを得ることができます。

まとまった資金が手に入る

3つ目のメリットは、収益物件の売却によってまとまった資金を得られることです。
今後の金利上昇や修繕費のリスクを考えたら、現金化して他の投資に資金を回した方が良いという場合もあるでしょう。
そのような時に売却して現金化すれば、まとまった資金を効率よく運用する投資計画が可能になります。

収益物件の売却による3つのデメリットとは

収益物件を売却することによるデメリットは、主に3つあります。

毎月得られていた定期的な収益を失う

収益物件を売却することで、それまで毎月得られていた定期的な収益を失うことになります。
収益物件を売却する際、売却によって得られるまとまった資金ばかりに目が行ってしまって、それまで得られていた定期的な収益によってもたらされる安定性を失ってしまうことを見落としがちです。
特に利回りの高い、もしくは毎月の手取り額の大きい収益物件を売却することによって、生活費に影響を及ぼしてしまうケースもあるため、注意が必要です。

収益物件を売却してから現金化するまで時間がかかる

まとまった資金を得られることが魅力的な収益物件の売却ですが、現金化するまでに時間がかかるのがデメリットです。
市況や物件の売却条件にもよりますが、一般的には3か月から6か月以上の時間がかかるといわれています。
また収益物件の築年数が経過していればしているほど売却は難しくなり、市場からの反応次第では大掛かりなリフォームやリノベーションを実施しないと売れないという可能性もあります。

収益物件のオーナーチェンジによってトラブルになる可能性がある

オーナーチェンジとは、収益物件に入居者がいる状態で所有者が変わることです。
オーナーチェンジ物件のメリットは、入居者が既にいる状態なので毎月の家賃収入を正確に計算しやすく、収益物件全体の利回りを把握しやすいことです。
ですが、家賃収入から逆算して購入希望価格がはじきだされるため、売買価格が安くなってしまうことがあります。
また買主は入居者と現オーナーの関係性を把握できないので、売却後に新オーナーとトラブルになる可能性もあります。
オーナーチェンジ物件の売却は、収益物件としての価値やリスクを明確化して、買主によく理解してもらって売却をおこなうことが、トラブル回避の意味でも重要になります。

まとめ

今回は収益物件の売却による3つのメリットと、3つのデメリットについてご説明しました。
収益物件とは所有している不動産を他者に貸すことで、毎月決まった賃貸収入を得ることができる物件のことです。
収益物件の売却には、まとまった資金を得られるメリットがある反面、安定した収益を失うデメリットがあることも理解しておく必要があります。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却をお考えの方は、私たち「OIKAZE」にお気軽にご相談ください。
不動産売却を真摯にサポートいたします。