不動産売却における税金の種類や譲渡所得税を解説！節税する方法もご紹介

不動産売却をご検討中の方の中には、どのような税金がどれだけかかるのか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
税金の種類や節税の方法を知っておくことで、無駄な出費を抑えることも可能です。
そこで今回は、不動産売却時の税金の種類や譲渡所得税、節税の方法についてご説明します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却にかかる税金の種類とは

不動産を売却すると、印紙税、登録免許税、所得税、住民税の4種類の税金がかかります。
なお所得税と住民税については、2種類を合わせて譲渡所得税という総称で呼びます。
印紙税
不動産売却の際、売買契約の金額に応じて売買契約書に印紙を貼ります。
この印紙を貼って納税するのが、印紙税です。
印紙税は売買金額に応じて税額が定められており、例えば売買金額が500万円を超えて1,000万円以下の場合の印紙税は1万円、1億円を超えて5億円以下の場合は10万円というように定められています。
登録免許税
登録免許税は、不動産売却をおこなう際に登記手続きをするタイミングで納税します。
不動産売却で登記手続きが必要になるのは、住宅ローンを利用していた場合にローン残債を支払って金融機関に抵当権の抹消登記をしてもらうときです。
抵当権とは住宅ローンを貸し付ける金融機関が、ローンの支払いが不能になった際に債権の回収をおこなうために、融資対象の家屋や土地を担保とするために設定する権利のことです。
登録免許税の税額は、土地・建物の個数×1,000円です。
よって一戸建てなら土地と建物の合わせて2個×1,000円の2,000円が最低でも必要になるということです。
土地が分筆されていて2筆以上に分かれている場合は、個数に応じてさらに金額が増えます。
また所有権移転登記の際も登録免許税が発生しますが、こちらは一般的には買主負担となります。
所得税と住民税については、次の章でご紹介します。

不動産売却でかかる譲渡所得税とはどのような税金？

譲渡所得税とは、所得税と住民税という2種類の税を合わせた総称です。
譲渡所得税は不動産売却で利益がでた場合に発生します。
不動産売却で発生した利益は、個人の所得となります。
そのため給与などの収入と同じように、所得税と住民税が課税されるのです。
また2037年までの期間限定ですが、東日本大震災による復興特別所得税も課税され、所得税・住民税・復興特別所得税の3種類の税を合わせて譲渡所得税と総称します。
なお譲渡所得税は、不動産売却によって利益が出た場合のみ収める税金のため、損をした場合は発生しません。

不動産売却で利益が出たら支払う税金！譲渡所得税とは？

譲渡所得とは、不動産売却で得られた利益のことを指します。
また不動産売却で得られた譲渡所得への課税は、分離課税になります。
そのため給与所得などほかの所得とは、切り離して課税されます。
そして不動産売却で得られる譲渡所得の大きな特徴は、売却価格がそのまま譲渡所得になるのではないということです。
不動産の売却益は、不動産の購入価格、購入のために要した費用、売却の際に要した費用など、一連の金額を差し引きしてはじめて確定します。
こうして確定したものが、譲渡所得です。
譲渡所得の具体的な計算式は、以下のようになります。
譲渡所得＝不動産売却金額ー不動産の購入代金ー購入に要した費用ー売却に要した費用
なお建物価値の減価償却分は、不動産の購入代金から差し引きます。

不動産売却で発生した譲渡所得税の税率について

不動産売却で発生した譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が5年以下か5年超で大きく変わります。　　
売却する不動産の所有期間が5年以下の短期譲渡所得：譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
売却する不動産の所有期間が5年超の長期譲渡所得：譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
なお復興特別所得税の税率ですが、所得税に2.1%を乗じた値になります。

不動産売却でかかる税金を節税するコツとは

不動産売却で税金を節税するには、以下のようなポイントがあります

不動産売却のタイミングを検討する

不動産売却で得る利益を最大化させるためには、ポイントを押さえて不動産を売却するタイミングを決める必要があります。
まずは、節税するための各種特例の利用には期限があることです。
売却が遅れたばかりに、特例の利用期限を過ぎてしまったとならないように注意しましょう。
次に、先ほども説明した、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかです。
5年を超えると、譲渡所得税の税率が大きく下がります。
そのため、あと少しで5年を超えそうな場合、さらに売却益が出そうなら5年を超えるまで待つのも良いでしょう。
ですが無理に5年超を狙ったことで、各種の特例が受けられなくなったり維持費がかさんだりしては意味がありません。
また、現在の不動産市況が売りのタイミングなのかどうかをよく検討することです。
直近の市況が活発で絶好の売りタイミングの場合、仮に所有期間が5年以下の短期譲渡所得となった場合でも、上がった税額よりも手元に残る売却益の方が多ければ早期売却を検討した方が良いことになります。

利用できる節税制度を活用する

不動産の売却では様々な節税制度があるので、自分のケースだとどの節税制度が活用できるか税理士などのプロの専門家に相談して、利用できる制度はなるべく活用するようにしましょう。
不動産売却で利用できる節税制度には、利益が出たときだけでなく損失が出たときに使えるものもあるので注意が必要です。
不動産売却で活用できる節税制度は、以下の5つです。

• マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換えの特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

上記の節税制度のなかで、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」と「マイホームを売った時の軽減税率の特例」は、条件が整えば併用できるのでよく確認しましょう。
一方で不動産の買換えの場合、原則として「住宅ローン控除」と「3,000万円の特別控除」は併用が出来ません。
どちらの節税制度を使った方が節税効果が大きくなるのか分からないときは、税理士などの専門家に相談しましょう。

まとめ

今回は不動産売却時の税金の種類や譲渡所得税、節税の方法についてご説明しました。
不動産を売却すると、印紙税、登録免許税、所得税、住民税の4つの税金がかかり、譲渡所得税とは、不動産売却で得られた譲渡所得に対して課税される所得税と住民税を合わせた総称のことです。
不動産売却における税金の節税ポイントをしっかりと押さえたうえで、売却活動を進めましょう。
私たち「OIKAZE」は、埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に、東武東上線・ＪＲ川越線沿線での不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。