空き家を売りたいときのポイントとは？現状や更地で売却する方法を解説

利用予定のない空き家は、管理に手間と費用がかかるためお困りの方も多いことでしょう。
このような負担を解消するためには、早期の不動産売却がおすすめです。
今回は、空き家を売りたいときにはどうすれば良いのかについて解説します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

現状のままで空き家を売りたい場合

空き家を現状のままで売りたい場合には、中古住宅もしくは古家付き土地として売却する方法があります。
それぞれの売却方法について、知っておきたいポイントを確認していきましょう。

中古住宅として売りたい

空き家を中古住宅として売りたいときには、まずは建物の状態を確認しましょう。
築年数が浅い（20年以下）ものや建物・設備の状態が良いものは、中古住宅としての需要が見込まれます。
日本では新築住宅が人気を集めていますが、近年はリフォーム前提とした中古住宅の需要も高まっています。
そのため、多少の不具合や損傷であれば問題なく売却できるだけでなく、売主側でのリフォームも不要なケースがほとんどです。

古家付き土地として売りたい

築20年を超える古い建物や、建物・設備の状態が良くないときには、中古住宅としての売却は困難です。
このようなケースでは、古家付き土地としての売却を検討すると良いでしょう。
価格は土地のみの値段になりますが、建物を解体せずに売りたいときにおすすめの方法です。
解体については交渉で決まることも多い
古家付き土地として売却しても、売主側での解体を求められることがあります。
もしくは、更地にしてから引き渡すことを条件に売買契約を結ぶこともあるでしょう。
それでも売買契約は成立しているため、売主にとっては安心して建物を解体できるメリットがあります。
また、買主側で解体する場合でも、解体費用相当分を売却価格から差し引くことになるケースも少なくありません。
解体に関する交渉に応じるかどうかは、不動産会社と相談しながら慎重に判断すると良いでしょう。

更地の状態で空き家を売りたい場合

建物を管理する手間を省きたいなどの理由で、更地の状態で空き家を売りたいケースもあるではないでしょうか。
そこで、更地にして売却するとどのようなメリットがあるのか、売主・買主それぞれの視点から確認していきましょう。

売主側のメリット

建物は管理をおこたると、急速に劣化が進みます。
すると倒壊などのリスクが高まり、隣地や通行人に被害を与えるおそれがあります。
そのため、状態の悪い空き家は解体して更地にすることを検討してみてはいかがでしょうか。

買主側のメリット

買主側にとっては、更地であれば取得してすぐに新しい建物を建てられるメリットがあります。
また、すでに更地となっていれば幅広い用途に土地を活用できるので、建物を建てる以外の目的での取得もしやすいのが特徴です。
ただし更地の場合、買主は土地の取得に金利の低い住宅ローンを利用できません。
家を建てるための土地であっても、つなぎ融資や土地先行融資を利用しなければならず、各種手続きに手間がかかる点に注意してください。

更地にするときの注意点

不要な空き地だからといって、更地にするときには気を付けたい注意点があります。
まず空き家を解体するためには解体費用が発生し、目安としては100～300万円を見込んでおきましょう。
建物の立地や構造、接道状況などによっても価格は変動するため、解体業者に依頼する際は見積もりを取って費用を確認してください。
このほか、土地の整地・測量にも費用が発生します。
場合によっては、土地の売却価格よりも解体費用のほうが高くなることがあるため注意しましょう。

再建築不可物件の解体に注意

所有する空き家が再建築不可物件の場合、一度解体すると新しく建物を建てられません。
建物を建てる土地には、以下の接道義務が課せられています。
幅員4m以上の道路に、間口2m以上で接していること
たとえば、築年数のたった古い空き家の場合、接道義務や現行の建築基準を満たしていない可能性があります。
そのため建物を解体する前に、再建築不可物件でないかどうかを確認すると良いでしょう。

空き家を売りたいときにかかる費用と税金

空き家をはじめとする不動産を売りたいときには、買主へ引き渡すまでの間にさまざまな費用が発生します。
そこでどのような費用が必要になるのか、発生するタイミングや手続きの流れとともに確認していきましょう。

不動産売却で発生する費用

不動産売却では、次の費用が発生します。
不動産会社へ支払う仲介手数料
売買契約が成立すると、不動産会社へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料は売却価格により上限が定められており、以下の計算式で算出できます。

• 200万円以下のとき：売却価格の5%＋消費税
• 200万円超のとき：売買価格の4％＋2万円＋消費税
• 400万円超のとき：売買価格の3％＋6万円＋消費税

なお、仲介手数料は売買契約の成立時に半額、物件の引き渡し時に残金を支払うのが一般的です。
残置物の処分費用・建物の解体費用
不動産を売却すると、空室状態で引き渡すのが原則です。
もし室内に残置物があるときには、処分費用が発生します。
相続で取得した物件では、多数の残置物があることも少なくありません。
その場合は、処分費用も高額になることがあります。
また、更地にして売りたいときには建物の解体費用も必要です。
その際は、解体にともない生じた廃材の撤去費用もかかります。

不動産売却で発生する税金

不動産売却では、次の税金が発生します。
相続登記費用
売りたい空き家が相続により取得したものである場合、売却前に相続人へ名義変更しなければなりません。
このとき、登録免許税などの相続登記費用が発生します。
譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）
空き家の売却で得た所得は、譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）が課せられます。
課税譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。
課税譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除
譲渡所得に適用される税率は、次のとおりです。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％（所得税30％ 住民税9％ 復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315％（所得税15％ 住民税5％ 復興特別所得税0.315％）

相続によって取得した空き家では、被相続人の所有期間も通算することが可能です。
そのため、相続発生後すぐに売却したとしても、長期譲渡所得として扱われることがあります。

不動産売却で利用できる特例

売りたい空き家が一定の条件を満たしていれば、譲渡所得に対して特例を利用できる場合があります。
まず、所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、以下の軽減税率が適用されます。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10％ 住民税4％ 復興特別所得税0.21％）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15％ 住民税5％ 復興特別所得税0.315％）

そしてマイホームの場合、所有期間にかかわらず最大で3,000万円が譲渡所得から控除されます。
さらに相続もしくは遺贈で取得したときでも、一定の条件を満たしていれば3,000万円までの特別控除を受けられます。

まとめ

空き家を売りたいときには、現状のままで売却するか更地にして売却するかを決める必要があります。
物件の条件によっても判断することになるので、信頼できる不動産会社に相談しながら売却を進めるのがポイントです。
私たち「OIKAZE」では、埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線の不動産査定のご依頼を承っております。
空き家を売りたいときには、お気軽にご相談ください。