2022-10-11
入居者がいる投資用物件でも、不動産売却は可能です。
ただし、空室状態で売却するときとは手続きが異なるなどの注意点があります。
そこで今回は、賃貸中の投資用マンションを売却するときのポイントや流れを解説します。
埼玉県川越市、富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線・JR川越線沿線で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。
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入居者が住んでいる賃貸中のマンションでも、不動産売却は可能です。
このように、すでに入居者がいる物件はオーナーチェンジ物件と呼ばれます。
しかしオーナーチェンジ物件の場合、現入居者は退去せず、そのままの状態での取引となるのが一般的です。
賃貸中であっても物件の売買は自由におこなえますが、オーナー都合による退去には制限があるので注意してください。
賃貸借契約には、以下の2種類があります。
どちらの契約を結んでいるのかについては、賃貸借契約書で確認できます。
もし「定期借家」の記載がなければ、普通借家契約になっているため、オーナー側が一方的に更新を拒否することはできません。
定期借家契約の場合は、期限の半年前に期間終了の通知をすれば入居者に退去してもらえます。
もちろん、オーナーと入居者の合意があれば、契約期限の延長(再契約)も可能です。
投資用物件のなかには、マンションを中心にサブリース(借主が管理会社)となっているケースがあります。
サブリースとは、管理会社が借り上げた物件を入居者に転貸する仕組みのことです。
このような形態でも、入居者の「住む権利」が優先的に保護されます。
そしてサブリースの投資用物件を売却する際は、管理会社との間で結んでいる契約内容を確認しましょう。
サブリースの契約内容は、新しいオーナー(買主)に引き継がれるのが一般的です。
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投資用マンションを売却したときには、入居者に対してオーナーが変わった旨を通知するのが一般的です。
オーナーが変われば、家賃の振込先なども変更になるためです。
そこで、賃貸人変更通知書を発行する流れや注意点を確認していきましょう。
物件の所有者であるオーナーは、入居者の承諾なしに、自由に投資用マンションを売買できます。
そのため、賃貸人変更通知書の発行自体は必須ではありません。
しかし何の通知もなければ、入居者は家賃の振込先が変わったことに気付かないでしょう。
そして、賃貸借契約を結んだ際に預けている敷金が、きちんと新しいオーナーに引き継がれているかどうかも分かりません。
そこで賃貸人変更通知書を発行することで、契約の変更点や引き継がれた内容を入居者へ通知する必要があります。
賃貸人変更通知書を発行するタイミングは、買主である新しいオーナーに物件の引き渡しが完了したときです。
投資用マンションを売却するにいたった理由や、売買交渉の内容までは入居者に通知する必要はありません。
そのため、基本的には売却が完了したタイミングでの事後通知となります。
賃貸人変更通知書は、新旧のオーナーによる連名で発行します。
賃貸人変更通知書に記載する、おもな内容は以下のとおりです。
オーナーチェンジした旨の通知
入居者に対して、オーナーチェンジした旨を報告します。
新しいオーナーに権利が引き継がれた事実と、承継の成立年月日を記載してください。
敷金の返還義務に関する通知
賃貸借契約時に、入居者から敷金を担保として預かっている場合、新しいオーナーに敷金が引き継がれている旨を通知します。
退去時には、当初の賃貸借契約時と同様に、敷金の返還義務が存在することを記載しましょう。
賃貸借契約の内容確認
通常、オーナーチェンジしたあとでも賃貸借契約の内容は変更しないため、その旨を記載します。
その際は、契約期間、家賃、敷金・礼金の取り扱いなども確認のために明記しておくのがおすすめです。
賃貸借契約の内容変更が必要になる場合は、新オーナーがあらためて入居者と交渉することになります。
新しい家賃の振込先
オーナーが変われば、家賃の振込先も変わることが多いでしょう。
そこで、新しい家賃の振込先(口座番号や名義人について)記載してください。
このとき、どのタイミングから新しい振込先となるのかも通知するようにしましょう。
新しい管理会社の連絡先
オーナーチェンジにともない管理会社も変わるときは、新しい管理会社の情報を通知します。
管理会社の名称や連絡先(住所、電話番号、メールアドレスなど)を記載してください。
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投資用マンションは、入居者の有無によって注意点が異なります。
そこで、どのような注意点があるのかを確認していきましょう。
投資用マンションは、入居者の有無などにより売却が望ましいタイミングが異なります。
おすすめのタイミングは、相場よりも高い家賃で入居者がいる場合です。
何度も更新している入居者がいると、相場よりも高い家賃が維持されていることがあります。
すると収益物件として投資価値も高いと考えられ、高値での売却を期待できるでしょう。
次に検討したいのが、空室になっているタイミングです。
買主は購入前に内見したり、購入後にリノベーションなどを自由に実施したりできるメリットがあります。
そのため、空室になった物件は家賃を下げて入居者を募集するのではなく、売却処分を検討してみてはいかがでしょうか。
入居中の投資用マンションは、買主が得られる情報が少なくなりやすいのが注意点です。
そのため、売却にあたっては買主への情報提供が重要です。
たとえば、投資用マンションを取得した当時の室内写真などがあれば、資料として用意しておくと良いでしょう。
このほか、間取りや過去の修繕履歴など、物件の状態について詳しくわかる資料があれば、買主に提供すると喜ばれます。
そして付帯設備については、責任の範囲を明確にしておくことも必要です。
どのような設備があり、故障が発生したときにはいつまで売主が対応するのかなども取り決めておくと、売却後のトラブルを防げます。
投資用マンションは、実需向けの不動産売買とは異なる注意点があります。
したがって、投資用マンションの取引実績がある不動産会社へ相談するのがおすすめです。
実績のある不動産会社なら、投資家へ対応する際のノウハウも持っているため、スムーズに取引を進められるでしょう。
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投資用マンションを売却するときに知っておきたい、売却までの流れや注意点を解説しました。
売却のタイミングや買主へ対応する際のポイントを抑えておけば、不動産投資の出口戦略もスムーズに立てられるでしょう。
私たち「OIKAZE」では、埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に、東武東上線・JR川越線沿線の不動産査定のご依頼を承っております。
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