負動産を不動産売却する方法とは？相続放棄などの処分方法も解説

全国的に空き家が増えて問題になっている近年では相続した実家が負動産になってしまうことは珍しくないでしょう。
負動産となってしまった不動産をどのように処分したら良いのか悩まれている方も少なくありません。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市やその周辺エリアで、不動産を相続する予定の方に向けて負動産の処分方法や相続放棄についても解説します。

不動産売却前に知っておきたい負動産とは

すでに実家を出てマイホームを所有しているけれども、実家を相続してしまい、その家の使い道が見つからないといった場合、その実家は負動産になるかもしれません。
負動産とは活用方法がない一方で、固定資産税や建物管理の負担などがあり、所有していてもメリットのない不動産のことをいいます。
中古住宅として十分に活用できるのならば不動産売却すれば良いですが、建物が古かったり、立地が悪かったりで需要がない場合には負動産化することもあります。
5年ごとにおこなっている平成30年の総務省の調査によると、全国的に空き家は増加傾向で、全国に約849万戸もの空き家が存在しています。
そのため、ますます不動産の価値がなくなり、利用方法がない負動産は不動産売却したくても売れないことがあるでしょう。

増加する固定資産税の負担

平成26年に成立、翌27年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では一定の条件を満たした空き家を自治体が「特定空家」に指定するようになりました。
特定空家になると、固定資産税の住宅用地の特例が適用されず、土地に対する固定資産税の控除がなくなるので、その結果、固定資産税額が高くなります。
特定空家に指定される条件は以下の内容です。

• 自然災害での倒壊の恐れや、損壊により周囲に被害を与える恐れがある
• ゴミの放置による害獣・害虫の繁殖や、異臭など、周囲に衛生上悪影響を与える恐れがある
• 適切な管理がされていないため、近隣街区の景観を損なっている
• 放火や不法侵入など安全な生活環境保全のために不適切である

これらを満たすと特定空家に指定されて、固定資産税が高くなってしまうので、そうならないように注意して管理する必要があります。
しかしながら、管理するにも時間と費用が必要で、その手間を取れない場合や、建物が老朽化して管理しても手に負えないことも少なくありません。
このような不動産が負動産とされるのです。

不動産売却前に知っておきたい負動産の相続放棄について

負動産を所有することになる原因の1つに相続があり、すでに実家を離れているのに実家を相続したことで負動産となってしまうでしょう。
その対策の1つとして、相続時の相続放棄があります。
相続放棄とは相続自体しない、相続をなかったことにする方法です。
相続財産には不動産や預貯金などプラスのものと、負債や債務などマイナスのものがあります。
相続ではプラスの財産だけ相続して、マイナスの財産は相続しないということはできず、相続するならば両者を相続する必要があります。
そのため相続放棄すればプラスの財産も放棄することになります。
不動産がプラスの財産ではなく使い道のない負動産で、預貯金も目立ったものがないのならば、相続放棄するのも負動産を所有しない対策の1つです。

相続放棄するときの注意点

相続放棄の注意点として、複数人の相続人がいるときには、他の方に迷惑をかけてしまうことがあります。
他の相続人がプラスもマイナスも分け合って、皆で負担していこうと考えているのならば、相続放棄することで他の相続人に負担がかかることになります。
相続放棄をするならば、相続人同士お互いの考えをしっかりと確認し、問題が起きないようにしましょう。
また、相続放棄したとしても手続きが完了するまでは、負動産の管理が必要です。
もし、建物が老朽化していつ倒壊するか分からない状態であったり、ゴミや草木が近隣に迷惑をかけそうになっているのなら、相続人が責任をもって対処することが求められます。
相続放棄手続きが完了するまでの短い期間だとしても、何かあってからでは遅いので、負動産は気をつけて扱いましょう。

不動産売却以外の負動産の処分方法

負動産の処分方法には不動産売却する以外にも次のようなものがあります。

自治体に寄付する

自治体への寄付を検討する方法もあります。
寄付の段取りとしては、担当窓口に相談し、それを受けて自治体が土地を調査し、審査します。
審査に通過したら必要書類を集めて提出して手続きは完了します。
審査基準は自治体が活用できるかどうかで、立地が悪かったり、老朽化が進んで資産価値が低かったり、無許可開発であったりすると引き取ってもらえないでしょう。
このように積極的に土地の寄付を受けない場合も多いため、事前に確認しておきましょう。

認可地縁団体に寄付する

自治体が寄付を受け付けなくても、自治会や町内会などの認可地縁団体が寄付を受けてくれる場合があります。
自治体と同様に不動産を活用できるかどうかが寄付を受け付けるポイントです。
また、自治体や町内会が必ずしも認可地縁団体ではないので注意し、自治体に確認しておきましょう。
認可地縁団体への寄付は譲渡所得が非課税になるという、税制優遇があることも覚えておきましょう。

個人に寄付する

親族や知人、不動産の近隣に住む方の中に不動産を引き取ってくれそうな方がいるならば、個人に寄付して負動産を処分することも検討しましょう。
注意点として、個人への寄付は「贈与」として扱われ、個人への贈与は贈与税が課税されます。
贈与税は不動産を受け取った側に課税されるので、無料で不動産をもらったとしても、そこでお金がかかります。
また、贈与契約書を作成する必要があります。
どの不動産を、誰が誰に贈与するのか、そのときにかかる所有権移転登記などの経費や、贈与した年の固定資産税の負担割合などを記載しましょう。
贈与契約書は当事者同士で決めたことを、後でトラブルにしないように記録するものでもありますが、何かあったときに対応できるように契約条項を決める必要があります。
後のトラブルを避けるためには、手数料がかかりますが、弁護士や不動産会社に依頼したほうが良いでしょう。

不動産会社に仲介を依頼する

負動産は所有しているだけで損してしまうものですが、寄付などで処分しなくとも価格設定や売却方法によっては売却可能です。
建物が古ければ解体して更地にして販売したり、解体費用を捻出できなければ古家付き土地としても売却できるでしょう。
建物が利用できるのならば中古住宅としても売却可能です。
これらは価格設定によるところなので、売却方法は不動産会社にご相談ください。
仲介を依頼する際は負動産のメンテナンスや掃除をして見栄えをよくすることが大切です。

まとめ

負動産とは相続などで取得した、利用価値がなく、固定資産税の負担や管理の手間などが負担になる、持っているだけで損してしまう不動産です。
相続で取得する負動産は、相続時に相続放棄することで所有しなくてもよくなるので、相続前に負動産の懸念があるのならば、相続人同士で話し合っておきましょう。
不動産売却以外にも、自治体や個人への寄付などの方法で負動産を処分できるので、それらの方法も検討してみましょう。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市やその周辺で負動産を所有している方や、相続を控えて実家の使い道について懸念している方は「OIKAZE」までお問い合わせください。
負動産対策は少しでも早く動き出すことで有利になることが多いので、まずはどうしたら良いか、相談するところから始めましょう。