住宅ローンが返済不可能になった場合の対処法は？競売と任意売却を解説

「住宅ローンが返済できず、どうして良いかわからない」とお悩みではないでしょうか。
住宅ローンの返済が困難になった場合、できるだけ早く金融機関に相談したうえで、任意売却を検討しましょう。
この記事では、住宅ローンが返済不可能になった場合の対処法と、競売、任意売却についてご説明します。
埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

住宅ローンが返済不可能になった場合の対処法

度重なる不況や予期しない状況の変化などにより、住宅ローンが返済不可能となり、滞納してしまう方は珍しくありません。
滞納が続くと状況は悪くなる一方のため、なるべく早めに対処法を実行することが大切です。

金融機関に相談する

住宅ローンが一時的に返済不可能な場合は、銀行などの金融機関に返済条件の変更を相談すると良いでしょう。
一時的に返済期限を延長することで、直近の返済負担を減らすことが可能かもしれません。
半年から1年ほどであれば、元本の返済を一時的に停止して、利息のみの支払いに変更してもらえるケースもあります。
毎月の返済額を3割ほど減らすなど、それほど減額幅が大きくなければ、3年程度の変更が認められる可能性があります。
ただし、決まった期限が終了したら元の返済額に戻り、借入金の総額が減るわけではないため、期間終了後の返済見込みを計算したうえで計画を立てることが大切です。

保険の内容を確認する

健康状態の悪化により住宅ローンが返済不可能になった場合、保険の契約内容を確認しましょう。
住宅ローンを契約する際に、団体信用生命保険に加入していることがほとんどです。
通常は、ローンを契約した本人が亡くなったとき、残りの住宅ローンを保険金額でまかなえるものですが、追加で特約を付けて契約しているかもしれません。
特約の内容によっては、がんや脳卒中、急性心筋梗塞、糖尿病など、さまざまな疾病で保険金が支払われるものもあります。
どのような契約内容になっているか確認したうえで、利用できる保険があれば手続きをしましょう。

売却を検討する

今後も返済の目途が立たず、負担が重いようであれば、売却したほうが今後の生活が楽になることも少なくありません。
滞納すると、信用情報機関が共有する名簿にその事実が記載されるため、なるべく早めに決断することが大切です。
信用情報の内容によっては、新居での住宅ローンを組むことが難しくなります。
さらに、滞納が長くなるほどさまざまなリスクも増えるため、できるだけ早く不動産会社に相談しましょう。
すでに滞納が続いている、または、売却金額よりも住宅ローンのほうが多く残っている場合の対応は、次章からご説明します。

住宅ローンが返済不可能なときの競売

住宅ローンの滞納が続き、なにも対処しなかった場合、家は競売にかけられることになります。
競売は所有者にとってデメリットが多いため、なるべく避けたい方法です。
ここでは競売の流れをご説明します。

督促状が届く

住宅ローンの返済を2か月ほど滞納すると、金融機関から「代位弁済手続き開始の予告」という督促状が届きます。
文章の内容は専門用語が多いですが、つまり「今後も滞納が続けば一括返済をしてもらうことになります」という内容です。
さらに滞納が続くと「代位弁済手続き開始」という通知で、「すぐに一括返済してください」という旨が伝えられます。
このような通知を督促状だと思わず、開封しなかったり放置し続けたりすると、取り返しのつかない事態になりかねないため、ご注意ください。

保証会社により一括返済が求められる

「代位弁済」とは、金融機関が提携している保証会社が、住宅ローンを契約した本人に代わって住宅ローンを返済することです。
これまでは住宅ローンとして、特別に少しずつ返済することが認められていましたが、滞納が続くことで、その条件が厳しくなります。
保証会社が代わりに返済してくれた後は、基本的に一括返済が求められますが、それができる方はほとんどいないでしょう。

競売にかけられる

住宅ローンを一括返済できなければ、家は競売にかけられます。
競売にかかった費用を差し引いて、売却代金は自動的に保証会社に支払われるため、元の所有者の手元にはお金が入りません。
競売では、法律で定められたルールに従って、家の所有者の意志とは関係なく、事務的に手続きが進みます。
競売にかけられた家は、インターネットや新聞上などで公告されるため、近隣の方や遠く離れた知人、親戚などに知られる可能性があります。
さらに、競売では市場価格の7割ほどという低い価格で落札されることも多いです。
売却した金額でも住宅ローンを返しきれない残りは、すべて借金となります。
この借金も一括返済を求められるため、その後の生活の立て直しが困難になることも少なくありません。

住宅ローンが返済不可能な場合に利用できる任意売却

競売は所有者にとってのデメリットが多いため、その前に任意売却を検討するのがおすすめです。
ここでは、任意売却の特徴をご説明します。

任意売却とは

任意売却とは、競売にかけられる前に金融機関から特別な許可をもらったうえで、家を売却する方法です。
住宅ローンの残債よりも家が高く売却できる場合は、売却金額でローンが完済できるため、問題なく売却できるでしょう。
しかし、売却金額よりも住宅ローン残債のほうが多い場合は、残ったローンは自分で支払う必要があり、それができない場合は売却できません。
そこで、債権者である金融機関に相談し、許可をもらったうえで売却するのが任意売却です。
住宅ローンの滞納が続いている状態で、金融機関に売却とその後の返済の計画を相談する必要があります。
不動産会社に任意売却を依頼すれば、金融機関との条件調整なども手伝ってもらえます。

任意売却のメリット

任意売却では、通常とほとんど変わらない価格で売却が可能です。
高く売れた分、住宅ローンを多く返済できるため、その後の借金も少なくなるでしょう。
残った借金は、金融機関と交渉したうえで分割返済が認められる可能性もあります。
一括返済が求められる競売に比べると、任意売却ではその後の負担も軽いのが特徴です。
任意売却では、広告の方法なども通常の売却と変わらず、経済状況を周囲の方に知られる心配がほとんどありません。
金融機関から定められた条件の範囲内であれば、ある程度所有者の意志を反映させながら売却活動が進められます。
競売と違い、引っ越し日も買主と金融機関との話し合いで設定が可能なため、突然家を追い出されることもありません。
さらに、金融機関と交渉すれば、たとえば最高30万円の引っ越し費用を売却代金から差し引いて受け取ることができます。
手持ち資金がなくても、新しい生活をスタートさせられます。
このように、任意売却は競売に比べるとメリットが多くあります。
任意売却を成功させるためには、金融機関との交渉が重要です。
任意売却の経験が豊富で、信頼できる不動産会社に依頼するようにしましょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可能となった場合の対処法や、競売、任意売却についてご説明しました。
住宅ローンの返済が難しくなったら、放置せずに早めに対処することが重要です。
私たち「OIKAZE」は、埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却のお手伝いをしております。
住宅ローン返済や任意売却に関するお悩みは、弊社までお気軽にご相談ください。