相続による不動産売却の注意点！単独や複数人で相続する場合の流れや契約方法を解説

相続した不動産を売却する際には、相続人が単独か複数人かで手続きが異なります。
とくに複数人で相続する場合は、注意点も多いため気を付けなければなりません。
そこで今回は、相続によって不動産売却をする際の注意点や手順、流れについて単独相続と複数人で相続するケースに分けて解説します。
埼玉県川越市、富士見市、ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

相続における不動産売却の注意点！単独相続の場合の手順

単独相続の場合の不動産売却に関する手順は以下のとおりです。
手順1．相続登記
相続人が単独の場合は、亡くなった方から相続人へ不動産の名義変更をします。
これを「相続登記」といい、現在は任意でおこなっていますが2024年4月1日より義務化されるため、不動産を相続した際には必ずおこないましょう。
手順2．不動産売却
相続登記により所有権が相続人に移ったら、不動産売却が可能になります。
ここから不動産売却する手順については、通常の不動産売却と同様です。

相続登記の注意点

相続登記が義務化されるにあたり、気を付けておきたい注意点は以下のとおりです。
注意点1．相続登記を怠ると10万円以下の過料
相続登記の義務化が施行されると、不動産の所有者が相続の発生を知ってから3年以内に相続登記をしなければなりません。
これを怠った場合は、10万円以下の過料を課せられる可能性がありますので、注意点として覚えておきましょう。
注意点2．義務化施行日前の相続も対象
次に気を付けたい注意点が義務化施行日前の相続も対象となることです。
条件として、以下のいずれか遅い日から3年以内に相続登記をおこなわなければなりません。

• 相続登記義務化の施行日（2024年4月1日）
• 自分に相続の開始があったことを知った上でかつ、不動産の所有権の取得を知った日となる

注意点3．氏名や住所の変更についても義務化の対象となる予定
もう1つの注意点として気を付けなければならないのが「氏名」や「住所」の変更による登記についても義務化されることです。
今後は氏名や住所に変更があった日から2年以内に、登記申請しなければなりません。
万が一、正当な理由がなく登記申請を怠った場合は、5万円以下の過料を課せられる可能性があるため注意点として覚えておきましょう。

相続における不動産売却の注意点！複数人で相続する場合の流れ

相続人同士で公平に分割する際におすすめなのが「換価分割」です。
換価分割とは相続した不動産を売却し、売却で得た現金を相続分で均等に分ける相続方法です。

不動産売却時に換価分割する際の流れ

1．遺産分割協議
遺産分割協議とは、公平に遺産を分けるために相続人同士で十分な話し合いをすることをいいます。
遺産分割協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名と実印で押印し、遺産分割協議が成立した日付を明記しておきましょう。
2．相続登記　
不動産売却をするためには、相続人が所有者でなければ売却はできません。
そのため相続人の中から、代表者1人を選出し相続登記をします。
3．不動産売却
相続登記後は、通常の売却と同様に相続不動産の売却活動をします。
その際の売却額についてもあらかじめ相続人全員で話し合いの上決定しましょう。
4．現金を相続割合で分割する
不動産売却による現金を得たら、相続割合に応じて遺産分割し完了です。
現金化することにより、相続分に応じた遺産分割をできることからトラブルにも発展しにくく、不動産売却時にはおすすめの分割方法と言われています。

複数人で不動産売却する際の注意点

複数の相続人で不動産売却する際の注意点は以下のとおりです。

• 相続人全員の同意を得る
• 不動産売却に関する窓口担当者を決める
• 相続人全員で売却額を決める

相続人の中に反対する方がいる場合や、連絡がつかない方がいると不動産売却はできません。
そのため話し合いは相続人全員でおこなう必要があります。
また不動産売却時には不動産会社だけでなく、司法書士や不動産売却の際の工事の担当者などさまざまなやりとりが発生します。
そのため窓口担当者や支払いが発生した場合のルールなど、あらかじめどのように対応するのか決めておくと良いでしょう。
また売却額について最低限いくら確保すべきか、話し合っておくとスムーズに売却活動が進められます。

相続における不動産売却の注意点！不動産会社との契約方法

それでは最後に、相続により不動産売却をする際の不動産会社との契約方法と注意点についてご説明しましょう。

不動産会社との媒介契約の方法と注意点

仲介を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約の方法については、以下3種類の方法があります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約
不動産会社1社のみへ仲介の依頼ができます。
専属専任媒介契約の場合は、媒介契約後5日以内にレインズへの登録と、売主へ1週間に1度販売活動の状況の報告が義務付けられています。
専任媒介契約では、7日以内にレインズへの登録と、2週間に1度は販売活動の状況を売主へ報告することが義務づけられています。
専任媒介契約は自分で買主を見つけて契約できますが、専属専任媒介契約ではできません。
また、どちらも契約の有効期限が最長でも3か月とされているため、早く売却したい場合は専属専任媒介契約や専任媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約
複数の不動産会社へ仲介の依頼ができます。
自分で見つけた買主との取引も可能で、レインズへの登録や売主への報告義務もありません。
報告義務がないため販売活動の状況を把握しづらいという注意点があります。
人気のエリアなどの場合は、一般媒介契約で買主が見つけやすくなるでしょう。

仲介と買取の売却方法の違い

不動産売却には「仲介」と「買取」の2種類の方法があり、違いは以下のとおりです。
買主
1つ目は買主の違いです。
仲介での売却の場合は、個人のお客様が自宅などの住む場所として購入するため、条件によっては売却に時間がかかる可能性もあります。
対して買取は、不動産会社が直接売主から物件を買い取り、リノベーションなどにより不動産に付加価値をつけて再販します。
そのため、狭小地や駅から離れた場所でも買い取りできる可能性があります。
売却期間
仲介では、インターネットや広告などから買主をみつけなければなりません。
そのため不動産を現金化するまでに、3か月程度の期間がかかることが一般的です。
対して買取は、不動産会社が直接買主になるため、買主募集のための売却活動が不要なため、早期に売却できます。
売却価格
仲介の場合は、売主の希望金額で売却できるよう、さまざまな売却活動をおこないます。
そのため、相場に近い金額で売却できるでしょう。
一方で買取は、念入りな調査やリノベーションを実施することから、リスクや費用を差し引いた買取金額になるため、仲介と比べると価格が低くなることが一般的です。
このように不動産会社との契約や売却方法はさまざまあります。
相続した不動産に合った契約と売却方法については、遺産分割協議にてしっかり話し合いをしておくと良いでしょう。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、単独か複数人かで手続きの流れも異なります。
とくに複数人で相続する場合は、後々のトラブルにならないよう不動産会社や弁護士、司法書士などの専門家を交えて話し合いを進めると良いでしょう。
私たち「OIKAZE」では、埼玉県川越市・富士見市・ふじみ野市を中心に東武東上線・ＪＲ川越線沿線で不動産売却支援を行っております。
不動産に関するお悩みがある場合は、お気軽にお問い合わせください。